הבנקים עלולים להעלות את ריבית המשכנתא כתגובה לצעד של בנק ישראל
בנק ישראל זרק אתמול פצצה כאשר החליט להתיר ללוקחי המשכנתאות להכפיל את רכיב הפריים במשכנתא כך שניתן יהיה לקחת עד כ-66% מהמשכנתא במסלול ריבית הפריים. מכיוון שסביבת הריבית בעולם נמצאת בשפל היסטורי כבר עשור, הבנק המרכזי למעשה לא חושש מהסיכון הגלום במסלול הפריים ואותת לשוק כי אינו צופה העלאת ריבית בשנים הקרובות. בטווח הנראה לעין, כך שהמגבלה הקיימת מיותרת.
אם עד היום על משכנתא של 900 אלף שקל ניתן היה להקצות עד 330 אלף שקל במסלול הפריים, הרי שמעוד כחודש ובהנחה שלא יהיו שינויים, ניתן יהיה להקצות פי 2, כ-660 אלף שקלים למסלול הפריים, ואף לוותר כליל על מסלולים כמו "ריבית משתנה כל 5 שנים", או "צמוד לדולר". המשמעות המיידית היא הוזלה משמעותית בריבית המשכנתא ובהחזר המשכנתא. בהמשך לדוגמה המספרית, מדובר בחיסכון בהחזר החודשי של 300-500 שקלים, תלוי כמובן בגובה המשכנתא ובריביות (ובמשתנה נוסף שנתייחס אליו מיד).
מאז הודעת הבנק אתמול, יועצי משכנתאות מדווחים על התנפלות רבתי של לקוחותיהם, שמתקשרים ומבקשים למחזר את הריבית ולהפחית מעט את התשלום החודשי. צחי גרוסמן, יועץ משכנתאות פרטי ומומחה לבנקים מצנן את ההתלהבות ומזכיר כי "עדיין לא ניתן לבצע את המהלך. בנק ישראל הוציא הנחיה ופנה לבנקים השונים כדי לקבל את חוות דעתם בנושא ונצטרך להמתין ככל הנראה עד ינואר ואולי פברואר עד שניתן לקבל משכתנא בתמהיל החדש".
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אלא שהשאלה החשובה ביותר היא כיצד הבנקים המסחריים יגיבו למהלך של בנק ישראל וכמה מתוך השינוי יחלחל לציבור. מסלול הפריים נחשב כיום להכי פחות רווחי לבנקים מבין מסלולי המשכנתא, ומנגד המסלול של ריבית משתנה כל 5 שנים הוא הרווחי ביותר עבורם. לכן, מסביר גרוסמן כי: "כלל לא בטוח שהשינוי יחלחל ללקוחות. הבנקים כבר עתה אומרים שהם יעלו את הריביות שהם לוקחים במסלול הפריים, וזאת כדי לא להפסיד כסף רב מהמהלך של הבנק".
"בהחלט ייתכן שנתחיל לראות בשוק שבמקום שהבנקים יאפשרו ללקוחות לקחת פריים מינוס 0.7% (כלומר ריבית של 0.9%), הם יאפשרו רק פריים (1.6%) או אפילו פריים פלוס 0.7%, כלומר 2.3% על הריבית במסלול הפריים".
- 12.אלי חיים 22/12/2020 16:26הגב לתגובה זולמה המאמר לא באתר שלך ? WWW.GROSMAN-FINANCE.CO.IL
- 11.אם אפשר לרכב על הציבור בחסות בנק ישראל ..למה לא ? (ל"ת)ניר כהן 16/12/2020 08:49הגב לתגובה זו
- 10.קרטל הבנקים, איפה המפקח על הבנקים? (ל"ת)דוד 16/12/2020 07:47הגב לתגובה זו
- 9.יורם 16/12/2020 01:46הגב לתגובה זוהבנקים לא יכולים להעלות את הריבית ללא אישור בנק ישראל
- 8.חשוב לקחת בחשבון (ל"ת)שי 15/12/2020 22:09הגב לתגובה זו
- 7.עוד אחד 15/12/2020 20:14הגב לתגובה זוחוסר הבנה בסיסי כיצד בנוי שוק המימון בארץ
- 6.nav 15/12/2020 19:18הגב לתגובה זוזו ההזדמנות של חברות הביטוח לכבוש את שוק המשכנתאות הבנקים מעלים את הריבית הביטוח מורידים או לפחות לא מעלים
- 5.כולם פושעי ריבית 15/12/2020 18:01הגב לתגובה זוריבית 0 שיקרתי.אמורה להיות 2 אחוז
- 4.נקווה שלא תהיה מפולת של 1929 אחרי כל העלאות ההזויות (ל"ת)אנונימי 15/12/2020 17:31הגב לתגובה זו
- 3.אני 15/12/2020 17:17הגב לתגובה זוזוג יכול להחזיר 5000 בחודש. זהו. זה מה שהוא יכול, עכשיו, כמה שווה דירה? תלוי כמה ה 5000 של הזוג הזה קונה לו מהבנק, כשהריבית היתה 7, זה קנה לו חצי מליון ומחיר הדירה היה מיליון, עכשיו שהריבית נמוכה ויש עוד הקלות בדרך, 5000 האלה מביאים לזוג הנחמד מיליון שקל משכנתא, ולכן הדירה עולה מליון וחצי. גאונות.
- 2.מדינת חלם דופקת אותנ 15/12/2020 17:10הגב לתגובה זומי שלא עובד, לא יעזור לו שההחזר יקטן בכמה מאות שקלים.גם ככה לא יוכל לשלם ויצטרך למכור את הדירה, אך גם זה בכלל לא רלוונטי מכיון שהבנקים לא יעשו שינויים אלא אם הם מגדילים את רווחיהם החזיריים גם כך. אל תצפו בכלל להוזלה משמעותית בהחזר. זה לא יקרה. בלי שבנק ישראל יסבסד את ההנחות במשכנתא, הבנקים יעלו ריביות ויגדילו את רווחיהם כשהציבור ימשיך בהתמוטטות. כתסתיים בעוד חודש הקפאת המשכנתאות תתחיל הקטסטרופה, והקטסטרופה האמיתית תחל מיד לאחר סיום תשלומי האבטלה, ביוני 21.
- 1.אל תדאג 15/12/2020 16:43הגב לתגובה זומתערבים ושום דבר לא בחכמה אוסף של לא חכמים
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
