דוחות אזורים: נמשכת מגמת ההתאוששות בקצב מכירת הדירות
אזורים חברת הנדל"ן אזורים -2.66% מדווחת על ירידה של 5% בהכנסות הרבעון השלישי, אך מנגד חלה התאוששות יפה במכירות החל מהיציאה מהסגר הראשון, מגמה שנמשכה גם ברבעון הנוכחי על אף הסגר השני. כמו-כן החברה מציינת כי מכרה 187 דירות במהלך הרבעון הרביעי עד למועד הדוח. מחיר הממוצע לדירה נשאר יציב ביחס לשנה שעברה. המניה זינקה כ-30% בחודש האחרון.
הכנסות החברה הסתכמו בכ-287.3 מיליון שקל ירידה של כ-5% בהשוואה להכנסות של כ-302.9 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד.
בשורה התחתונה מציגה אזורים קיטון של כ-25% ברווח הנקי, שהסתכם בכ-24.6 מיליון שקל, בהשוואה לכ-32.7 מיליון שקל בתקופה המקבילה. הקיטון ברווח מיוחס לירידה ברווח הגולמי שהתקזזה באופן חלקי עם ירידה בהוצאות מימון.
מכירת דירות ברבעון הסתכמו ב-242 יחידות דיור, ירידה של כ-3%, וזאת בהשוואה ל-250 יחידות דיור שנמכרו בתקופה המקבילה אשתקד.
עוד דיווחה החברה, אודות היקף מכירת הדירות לחודשים אוקטובר-נובמבר (עד מועד הדוח). מהלך התקופה, החברה חתמה על חוזים למכירת 187 יחידות דיור למגורים בהיקף כספי של כ-496 מיליון שקל. מתוך כל הדירות שנמכרו בתקופה זו, 105, בשווי של כ-319 מיליון שקל, הן בפרויקט "ExChange" בצומת עלית רמת גן ושיווקו החל בחודש אוקטובר.
המחיר הממוצע לדירה (כולל מע"מ) - המחיר הממוצע של יח"ד שמכרה החברה בתקופת הדוח הסתכם בכ–1.87 מיליון שקל, זאת לעומת מחיר של 2 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד. מחיר המכירה בתקופת הדוח מושפע ממכירת היקף משמעותי של מגרשים לשיווק בהם מחיר המכירה הממוצע הסתכם בכ-1.37 מיליון שקל. מחיר המכירה הממוצע בתקופת הדוח בנטרול מכירת מגרשים הסתכם בכ–2 מיליון שקל בדומה לתקופה המקבילה אשתקד.
- אזורים קיבלה היתר בנייה ל-220 יח"ד בקרית יערים; מה קרה למחירים בשנה האחרונה?
- אזורים Living: עליה של 13% בהכנסות ועוברת ל-FFO חיובי
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
קצב מכירות לפי חודשים
מקור: דוחות אזורים
המניה משלימה זינוק של כ-30% במהלך חודש נובמבר ומתחילת השנה טיפסה כ-13%. שווי השוק של החברה עומד על 1.66 מיליארד שקל וההון העצמי על 1.34 מיליארד שקל.
רון אבידן, מנכ"ל אזורים: "גם ברבעון השלישי ממשיכה אזורים לשמור על יציבות, למרות המשבר הכלכלי ואי הוודאות שמאפיינת את התקופה. השקנו לאחרונה את פרויקט Exchange רמת גן וזכינו לגל ביקושים יוצא דופן שמלמד על בשלות השוק ועל ההבנה של יותר ויותר רוכשי דירות שמצוקת ההיצע של דירות הולכת וגדלה.
- 4.שלמה לוי 09/12/2020 14:51הגב לתגובה זומנכ"ל חברת אזורים רון אבידן וראש מועצת מטה יהודה ניב ויזל לא חותמים על טופס 4 לקבלת הדירה שלנו, ועוד דירות השייכות לכ-100 משפחות, בגלל אי הבנות ביניהם. העיקוב על קבלת הדירות נמשך כבר תשע חודשים! ועדיין אין מועד אכלוס משוער. זהו מצב בלתי אפשרי! כ-100 משפחות עזבנו את הבתים שלנו, משכירים דירות חלופיות וזמניות, ואין לנו שום מושג מתי נעבור לדירות שלנו בפרויקט של אזורים מעבר לטלטלה הכלכלית שאנחנו עוברים, כ-100 משפחות לא תוכלנה לחגוג את חג החנוכה בדירתן החדשות. כך ציינו גם את חג החירות, את חופשת הקיץ ואת חגי תשרי.
- 3.הקבלנים עושקים את עם ישראל במחירי הדירות והשכירות ההזויים בעולם.יש עונש על זה בתורה (ל"ת)עושק מחירי הדירות והשכירות ההזויים 26/11/2020 16:51הגב לתגובה זו
- 2.אנונימי 26/11/2020 15:09הגב לתגובה זובדתמבר 2019 חברה לנדלן מניב, שעל ידי הנפקות והלוואות קנתה נדלן מניב בשווי 173 מליון שקל, אז שמדווח על עליה במכירות כדאי מאד לבדוק מי קונה, כי כשהבעלים קונה עם חברה אחת מחברה אחרת, זה לא בדיוק עליה במכירות, ככה גם מעלים את מחירי הדירות,, גם לוקחים כסף מקרנות הפנסיה, וגם ממשיכים את הבועה עם תוספת נזק.
- רן 26/11/2020 20:12הגב לתגובה זועם שטויות כמו שאתה כותב, אני מבין למה אתה אנונימי
- 1.אנונימי 26/11/2020 15:01הגב לתגובה זומכרו לאזורים ריט?
- אם היו מוכרים לריט היו מחוייבים בדיווח. לא מכרו אף 30/11/2020 08:16הגב לתגובה זואם היו מוכרים לריט היו מחוייבים בדיווח. לא מכרו אף דירה לריט
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
