דוחות אזורים: נמשכת מגמת ההתאוששות בקצב מכירת הדירות
אזורים חברת הנדל"ן אזורים 1.26% מדווחת על ירידה של 5% בהכנסות הרבעון השלישי, אך מנגד חלה התאוששות יפה במכירות החל מהיציאה מהסגר הראשון, מגמה שנמשכה גם ברבעון הנוכחי על אף הסגר השני. כמו-כן החברה מציינת כי מכרה 187 דירות במהלך הרבעון הרביעי עד למועד הדוח. מחיר הממוצע לדירה נשאר יציב ביחס לשנה שעברה. המניה זינקה כ-30% בחודש האחרון.
הכנסות החברה הסתכמו בכ-287.3 מיליון שקל ירידה של כ-5% בהשוואה להכנסות של כ-302.9 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד.
בשורה התחתונה מציגה אזורים קיטון של כ-25% ברווח הנקי, שהסתכם בכ-24.6 מיליון שקל, בהשוואה לכ-32.7 מיליון שקל בתקופה המקבילה. הקיטון ברווח מיוחס לירידה ברווח הגולמי שהתקזזה באופן חלקי עם ירידה בהוצאות מימון.
מכירת דירות ברבעון הסתכמו ב-242 יחידות דיור, ירידה של כ-3%, וזאת בהשוואה ל-250 יחידות דיור שנמכרו בתקופה המקבילה אשתקד.
עוד דיווחה החברה, אודות היקף מכירת הדירות לחודשים אוקטובר-נובמבר (עד מועד הדוח). מהלך התקופה, החברה חתמה על חוזים למכירת 187 יחידות דיור למגורים בהיקף כספי של כ-496 מיליון שקל. מתוך כל הדירות שנמכרו בתקופה זו, 105, בשווי של כ-319 מיליון שקל, הן בפרויקט "ExChange" בצומת עלית רמת גן ושיווקו החל בחודש אוקטובר.
המחיר הממוצע לדירה (כולל מע"מ) - המחיר הממוצע של יח"ד שמכרה החברה בתקופת הדוח הסתכם בכ–1.87 מיליון שקל, זאת לעומת מחיר של 2 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד. מחיר המכירה בתקופת הדוח מושפע ממכירת היקף משמעותי של מגרשים לשיווק בהם מחיר המכירה הממוצע הסתכם בכ-1.37 מיליון שקל. מחיר המכירה הממוצע בתקופת הדוח בנטרול מכירת מגרשים הסתכם בכ–2 מיליון שקל בדומה לתקופה המקבילה אשתקד.
- הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
- אזורים דרשה פטור מפיצוי בשל הקורונה, ונדחתה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
קצב מכירות לפי חודשים
מקור: דוחות אזורים
המניה משלימה זינוק של כ-30% במהלך חודש נובמבר ומתחילת השנה טיפסה כ-13%. שווי השוק של החברה עומד על 1.66 מיליארד שקל וההון העצמי על 1.34 מיליארד שקל.
רון אבידן, מנכ"ל אזורים: "גם ברבעון השלישי ממשיכה אזורים לשמור על יציבות, למרות המשבר הכלכלי ואי הוודאות שמאפיינת את התקופה. השקנו לאחרונה את פרויקט Exchange רמת גן וזכינו לגל ביקושים יוצא דופן שמלמד על בשלות השוק ועל ההבנה של יותר ויותר רוכשי דירות שמצוקת ההיצע של דירות הולכת וגדלה.
- 4.שלמה לוי 09/12/2020 14:51הגב לתגובה זומנכ"ל חברת אזורים רון אבידן וראש מועצת מטה יהודה ניב ויזל לא חותמים על טופס 4 לקבלת הדירה שלנו, ועוד דירות השייכות לכ-100 משפחות, בגלל אי הבנות ביניהם. העיקוב על קבלת הדירות נמשך כבר תשע חודשים! ועדיין אין מועד אכלוס משוער. זהו מצב בלתי אפשרי! כ-100 משפחות עזבנו את הבתים שלנו, משכירים דירות חלופיות וזמניות, ואין לנו שום מושג מתי נעבור לדירות שלנו בפרויקט של אזורים מעבר לטלטלה הכלכלית שאנחנו עוברים, כ-100 משפחות לא תוכלנה לחגוג את חג החנוכה בדירתן החדשות. כך ציינו גם את חג החירות, את חופשת הקיץ ואת חגי תשרי.
- 3.הקבלנים עושקים את עם ישראל במחירי הדירות והשכירות ההזויים בעולם.יש עונש על זה בתורה (ל"ת)עושק מחירי הדירות והשכירות ההזויים 26/11/2020 16:51הגב לתגובה זו
- 2.אנונימי 26/11/2020 15:09הגב לתגובה זובדתמבר 2019 חברה לנדלן מניב, שעל ידי הנפקות והלוואות קנתה נדלן מניב בשווי 173 מליון שקל, אז שמדווח על עליה במכירות כדאי מאד לבדוק מי קונה, כי כשהבעלים קונה עם חברה אחת מחברה אחרת, זה לא בדיוק עליה במכירות, ככה גם מעלים את מחירי הדירות,, גם לוקחים כסף מקרנות הפנסיה, וגם ממשיכים את הבועה עם תוספת נזק.
- רן 26/11/2020 20:12הגב לתגובה זועם שטויות כמו שאתה כותב, אני מבין למה אתה אנונימי
- 1.אנונימי 26/11/2020 15:01הגב לתגובה זומכרו לאזורים ריט?
- אם היו מוכרים לריט היו מחוייבים בדיווח. לא מכרו אף 30/11/2020 08:16הגב לתגובה זואם היו מוכרים לריט היו מחוייבים בדיווח. לא מכרו אף דירה לריט
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
