"אנחנו נחזור להיסחר בבורסה – אבל זה יקח זמן"
בפברואר השנה, לאחר שהיתה ציבורית במשך 20 שנה, נמחקו מניות חברת גבאי מניבים ופיתוח מהמסחר בבורסה. אגרות החוב שלה עדיין נסחרות כשהשבוע גייסה החברה 80 מיליון שקל. ההנפקה היא למח"מ של 3.4 שנים וצפויה להיות מוחזרת עד דצמבר 2024. כנגד האג"ח, החברה שעבדה 3 פרויקטים, ביניהם פרויקט התחדשות עירונית בת"א.
החברה פועלת בעיקר בתחום הנדל"ן המניב, כשמרבית הפרויקטים שלה הם פרויקטים של עמידר. כלומר מקבצי דיור שמושכרים על ידי המדינה ל-5 שנים. שיעור התפוסה בפרויקטים אלה הם 97%. באלה אף פעם אין בעיית תפוסה וגם אין התעסקות עם שוכרים. רק מול המדינה. עוד משהו שמייחד את החברה שהיא בעצם One-Stop-Shop, כלומר היא גם היזמית, גם המשווקת וגם קבלן הביצוע.
בנוסף יש לגבאי פרויקטים באשקלון, שם היא הקימה את קריית הממשלה עם חוזה ל-20 שנה. בגבעת שמואל יש לה מעונות סטודנטים וגם פרויקטים להתחדשות עירונית בתל אביב, בהדר יוסף, בודנהיימר ואפקה וגם מגדל ביגאל אלון בהיקף של 64 אלף מ"ר.
לפי המצגת למשקיעים שפרסמה השבוע החברה לקראת הנפקת סדרת האג"ח, ההון העצמי עומד על 153 מיליון שקל, אבל בסיום הליך המיזוג שמבצעת החברה בימים אלה בין 4 חברות, ההון העצמי צפוי לגדול ל-242 מיליון שקל. עוד עולה כי המיזוג יעלה את שווי הנכסים מרמה של 327 מיליון שקל עם NOI מייצג של 27 מיליון שקל, לרמה של 466 מיליון שקל עם NOI מייצג של 36 מיליון שקל.
- פרויקט פינוי-בינוי בהיקף מיליארד שקל יוצא לדרך ברחוב הרב לנדרס ברמת גן
- גבאי מניבים תשלם עמלה של 3% לחברה פרטית של בעל השליטה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
"יש לנו עכשיו נכסים בהיקף של כמעט 500 מיליון שקל", אומר אלי גבאי, הבעלים ומנכ"ל החברה, "70% מהם מושכרים למדינה, מקבצי דיור, קריית ממשלה, מה שנקרא נכסים טריפל A שמניבים לאורך זמן, כשהחוזים של עמידר מתחדשים אחת ל-5 שנים בבלוק".
לטענתו הפעילות מול המדינה צפויה להישמר בעשורים הקרובים, רק בשל העובדה שאין אף אלטרנטיבה ברמות התמחור שלו. "זו האלטרנטיבה הכי זולה והיחידה של המדינה כרגע ואין למדינה פתרון אחר. מדובר בדירות קטנות בעיקר לאוכלוסיות מבוגרות וכשאחד יוצא, יש תור של ממתינים", הוא אומר.
ספר לנו על הפרויקטים הנוספים שלך?
"יש את קריית הממשלה באשקלון שמושכרת ל-20 שנה ושם יש חוזה גם עם בנק מזרחי לתקופה דומה. יש גם נכסים בגבעת שמואל מעונות סטודנטים ואנחנו מקדמים עכשיו תב"ע למגדל עם עירוב שימושים של 64 אלף מ"ר.
- מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
- 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
"בנוסף, יש לנו מנועי צמיחה של התחדשות עירונית באזורים בת"א בהדר יוסף, אפקה ובודנהיימר, וצריך להבין שאלה לא משאבים של קרקע, שהם בור בלי תחתית. אנחנו כל הזמן מפתחים את התחום המניב ומשביחים את הנכסים הקיימים".
מתי נראה אתכם שוב בבורסה?
"אנחנו עושים סדר בכל החברות ואז בעזרת השם".
בשנה הבאה?
"אני לא מאמין שכל כך מהר. יקח לנו קצת זמן אבל נחזור".
איפה אתה רואה את החברה עוד 3 שנים?
- 1.דירה=קורת גג=צורך בסיסי של האדם (ל"ת)דירה=קורת גג 20/11/2020 14:27הגב לתגובה זו
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
