אושר: השומה על קרקע תכלול את כל הזכויות הקיימות והעתידיות
רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) הודיעה היום כי במסגרת הליכי התייעלות והפחתת רגולציה בהם היא נוקטת, אישרה מועצת מקרקעי ישראל את יוזמת הרשות לשנות את מדיניות הקצאת הקרקע למגורים בפטור ממכרז. על פי המדיניות החדשה, הקצאת הקרקע תכלול שומה שתקיף את כל הזכויות הקיימות והעתידיות, הניתנות למימוש בתוכנית קיימת ועתידית.
המצב הקיים כיום הוא שהשומה כללה רק זכויות עכשוויות בקרקע. כך, לטענת רמ"י, "נוצר מצב שבחלוף שנים, קרקע שהוקצתה בפטור ממכרז, חייבה עריכת שומה חדשה בכל פעם שחוכר הקרקע ביקש לממש בה זכויות בניה נוספות שבגינם לא שילם.
"פעולה זו הצריכה זמן ובירוקרטיה. מעתה ואילך, בעת הקצאת הקרקע בפטור ממכרז, ישלם החוכר בעת הקצאת הקרקע לרמ"י 91% עבור כל הזכויות בקרקע לרבות הזכויות העתידיות הנובעות מתוכניות קיימות בנוגע לקרקע. באזורים בה יש הנחה , התשלום עבור הזכויות העתידיות יתבצע על פי אחוזי ההנחה המקובלים במקום", הוסיפו.
"ההחלטה החדשה צפויה לעודד ניצול מיטבי של שטחי ההקצאה, תאיץ את הליכי הבנייה ותפחית את מעורבות רשות מקרקעי ישראל בהליכי רישוי בנייה. מועצת מקרקעי ישראל אף אשרה הקצאה עם זכויות עתידיות גם של מגרשי מגורים בהרחבות קהילתיות של ישובים חקלאיים וגם במגרשי מגורים ביישובים קהילתיים", כתבו.
הרכבת תוכל להחכיר שטחים לתקופות של עד 41 שנה
במקביל, מועצת מקרקעי ישראל אישרה שינוי בהסכמים שנחתמו עם רכבת ישראל, בשנת 2014 ו-2004, אשר הגבילו את הרכבת בהשכרת קרקע לצדדים שלישיים לתקופות שעולות על 25 שנים. ההחלטה על שינוי התקופה מ-25 שנים ל-41 שנים, התבקשה נוכח העובדה שמגבלת 25 שנים פגעה במימוש מיזמים שכדאיותם הכלכלית הוטלה בספק.
ההחלטה החדשה תאפשר לרכבת להחכיר שטחים לצדדים שלישיים בחכירת משנה, לתקופה של עד 41 שנה. שינוי תקופת ההרשאה לחכירת משנה יקל על מימוש מתחמי הרכבת במסגרת מודל BOT המתאימים להפעלת מתחמים מסוג זה.
עוד אישרה המועצה מתן אפשרות לעירוב שימושים במיזמים בשטחים הסחירים שבמתחמי תחנות הרכבת באופן שיתאפשר לחברת הרכבת לשלב שימוש למגורים במיזמים ותביא לשימוש יעיל ומיטבי בקרקע, בו מנצלים את כל זכויות התוכנית לרבות תוספת יחידות דיור.
- הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
- הוועדה המקומית בחולון אישרה את תכנית הבינוי במתחם עין יהב
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
המתווה יאפשר למימוש יחידות דיור במוקדי ביקוש תחבורתיים בהתאם למדיניות התכנון המקובלת כיום. שינויים אלו יעשו בתיאום עם הנהלת הרשות מקרקעי ישראל ובהתחשב במיקום התחנה וצרכי פיתוחה.
פטור מתשלום דמי רכישה בעת הורשה במשק משפחתי
עוד החלטה שקיבלה מועצת מקרקעי ישראל היא קיבלה שמשק המשפחתי במושב יהיה פטור מתשלום דמי רכישה. עד לתיקון ההחלטה, הורשה לא הייתה פטורה מתשלום דמי רכישה, אלא אם כן נעשתה לקרוב, כהגדרתו בהחלטה. תיקון ההחלטה מאפשר אף הורשה למי שאינו קרוב, ללא תשלום דמי רכישה
הארכת תוקף החלטות בנוגע לנחלות לא מאויישות
המועצה החליטה על הארכת תוקפן של ההחלטות הדנות בנחלות שאינן מאויישות במושבים. בשלהי שנת 2013 תוקנה החלטת מועצה אשר הוארכה בשנת 2015 והסדירה את הטיפול בנחלות הלא מאויישות במושבים. במסגרת מדיניות זו ניתנה תקופה לאיוש נחלות בנגב ובגליל וכן הוספה אפשרות לביטול נחלות והמרתן למגרשים זמינים לבניה. תוקפן של החלטות אלו עד לסוף שנה זו 2020.
הוארכה תוקף ההחלטה להמרת נחלות למגרשי מגורים
איוש נחלות בנגב ובגליל הוארך בשלוש שנים נוספות עד לסוף שנת, 2023 מתוך כוונה שעד מועד זה תתקבל החלטה מקיפה בדבר המשך איוש נחלות רק באזורים מסויימים, בהתאם למדיניות הממשלה והמועצה (כגון בעוטף עזה, רמת הגולן, ערבה תיכונה וכיו״ב). בנוסף, נעשה פישוט בהחלטה המשלימה בדבר ביטול הנחלות אשר אינן מאויישות.
הארכת מועדים בתחום התיירות
הרשאות תכנון שניתנו במסגרת הוועדה המשותפת למשרד התיירות ולרשות מקרקע ישראל, והמועד האחרון שניתן לגביהם חל בשנת 2020, יזכו לארכה של שנה. בסמכות רמ"י להחיל זאת גם במקרים בהם המועד האחרון שניתן לגביהם חל לפני שנת 2020.
מדובר בארכה שנדרשת בגלל הקשיים שחוו היזמים בשנת 2020 בקידום הליכי תכנון במוסדות התכנון, הן בגלל תקופות הסגר והפעילות המוגבלת של המגזר הממשלתי, והן בגלל זמינות נמוכה של משאבים ואנשי התכנון אשר עובדים על התוכניות.
בנוסף, הרשאות לשימוש זמני שהוענקו למיזמים תיירותיים, במסגרת הוועדה המשותפת של הרשות ומשרד התיירות, שפג תוקפן בין השנים 2019-2021, יוארכו בשנתיים. תיקון זה הובא בפני מועצת מקרקעי ישראל אשר עתידה לדון בו ב-2.11.2020.
אורכה זו צפויה לאפשר למפעילי התיירות הרלוונטיים להמשיך ולהפעיל את המיזם בהליך מזורז, שיאפשר לפצות על התקופה בה המיזמים לא פעלו בשל מגבלות הקורונה.
האונ' העברית תשיב לרמ"י קרקעות
האוניברסיטה העברית תשיב לרשות מקרקעי ישראל קרקעות לצורך פיתוח ושיווק למגורים, תעסוקה ומסחר. האוניברסיטה תשיב למדינה כ-150 דונם בתחומי הקמפוסים הר הצופים וגבעת רם אשר נמצאו כבעלי פוטנציאל לשינוי יעוד ופיתוח לתועלת הציבור
מועצת מקרקעי ישראל אישרה היום (2.11.2020), עקרונות להסכם בין רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) לאוניברסיטה העברית להשבה ופיתוח קרקעות בירושלים. במסגרת ההסכם תשיב האוניברסיטה לרשות כ-150 דונם קרקעות הכלולות בהסכמי חכירה שבינה לבין הרשות בשטחי הקמפוסים בהר הצופים ובגבעת רם לצורך תכנונן ושיווקן למגורים, תעסוקה ומסחר. הרשות, בתיאום עם משרד האוצר, תפעל לחתימה על הסכם מפורט עם האוניברסיטה בתוך 90 ימים בהתאם לעקרונות שאושרו.
על פי עקרונות ההסכם, האוניברסיטה תשיב לרשות כ-150 דונם קרקעות בתחומי הקמפוסים בגבעת רם ובהר הצופים בירושלים, הרשות, תפעל לקידום תכנון קרקעות ההשבה באופן שימצה את מלוא הפוטנציאל בהן. האוניברסיטה תעודכן בהתקדמות התכנון ותתחייב שלא להתנגד לו. במסגרת ההסכם ייקבעו לוחות זמנים למימוש ההסכם, לרבות העתקת מעונות הסטודנטים בהר הצופים, לצורך שיווק המתחמים בפרק זמן קצר ככל הניתן.
מההכנסות שיתקבלו בפועל משיווק המתחמים תעביר הרשות לאוניברסיטה תמורות בהתאם לשיעורים שיסוכמו בין הצדדים. שיעור התמורה שיועבר לאוניברסיטה יפחת עם גידול בתקבולי השיווק.
הרשות תעביר לאוניברסיטה סך של 400 מיליון שקלים חדשים כתשלום ראשון עבור הקרקע. סכום זה ינוכה מחלקה של האוניברסיטה בתמורות וכנגד תשלום זה יועברו הזכויות בקרקעות לידי הרשות. מועדי התשלום יקבעו בהסכם המפורט בשים לב לדרישות הסדר ההבראה עליו חתומה האוניברסיטה. יצוין, כי הצפי לתקבולים משיווק הקרקעות לאחר שינוי ייעודן עולה באופן משמעותי על התשלום האמור.
משרד האוצר יקצה סך של 100 מיליון שקלים חדשים לצורך העתקת מעונות הסטודנטים מהר הצופים לגבעת רם (בהתאם להחלטת ממשלה מספר 326 מיום 16.8.2020). סכום זה יועבר לאוניברסיטה על ידי הרשות במסגרת ההסכם.
במסגרת ההסכם המפורט, יוסדרו, ככל הניתן, כלל הסוגיות שבמחלוקת בין הרשות לבין האוניברסיטה, ובכלל זה, סוגיות כספיות ותביעות לחובות עבר, קביעת מתווה להסדרת שימושים חורגים במתחמי האוניברסיטה, הסדרת סוגיות רישום והתשלומים הנדרשים במתחם מעונות האלף.
משכנתא (גרוק)ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
בפיקדונות הריבית ירדה, במשכנתאות ובהלוואות היא יורדת, אבל בפחות. "התמסורת" של השוק עובדת לטובת הבנקים. כשהם בצד המשלם אז הורדת הריבית תהיה משמעותית, כשהם בצד המקבל היא תהיה צנועה. אבל הנתונים מלמדים על מגמה. ריבית המשכנתא בדרך לרדת, גם בשל הורדת ריבית בנק ישראל שצפויה בסוף החודש וגם כי מחירי אגרות החוב כבר ירדו דרמטית והן משמשים למקורות למימון המשכנתאות.
למעשה, בשלושה חודשים ירדה ריבית המשכנתא בכ-0.3% בחודש ספטמבר הריבית ירדה ב-0.05%, ועל פי ההערכות היא ירדה כ-0.1%-0.15% באוקטובר.
בראש הטבלה של הריביות היקרות ממשיך לעמוד מזרחי טפחות, עם ריבית ממוצעת של 5.25%, בעוד הבינלאומי שומר על המקום שלו כזול במערכת עם 5.03% בלבד,אם כי להבינלאומי דרך בנק אוצר החייל יש פעילות משכנתאות מול משרד הביטחון בתנאים טובים ופעילות זו מורידה את הריבית הממוצעת לכולם.
לאומי מציג ריבית של 5.21%, הפועלים 5.19%, ודיסקונט 5.14%. מרכנתיל עומד על 5.20%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג עם 7.55%, ואף הציג עלייה מאוגוסט והוא גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. הנתונים האלה מראים השוק עכשיו עדיין בקיפאון כשהבנקים לוקחים צעד אחורה וממתינים שהנגיד יקח את היוזמה הבנקים מחכים לראות אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית ב־24 לחודש, ורק אז יחליטו אם להמשיך להוריד מחירים או לשמור על הסטטוס קוו. אנחנו עדיין רואים תחרות קשה בין הבנקים אבל היא לא מקבלת ביטוי בריביות אלא בעיקר בתנאים מיחזורים והקלות בעמלות.
המגמה בשלושת החודשים האחרונים
בחודש יולי נרשם המפנה הראשון אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. התחרות בין הבנקים התחממה, תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו, והציפיות להפחתת ריבית בנק ישראל הלכו והתגברו. הבנקים החלו להוריד מחירים, לעיתים בצורה אגרסיבית, כדי למשוך לקוחות חדשים ולמחזר הלוואות קיימות. הריבית הממוצעת ירדה אז בכמעט 0.2% - ל־5.28%, אחרי חודשים של קיפאון.
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- משכנתאות ב-8.9 מיליארד שקל בספטמבר - למרות הירידה במכירות דירות - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הירידה הזו באה אחרי חודש יוני, שבו נרשמו ריביות שיא של השנים האחרונות 5.44% בכלל המערכת, רמה שנחשבה אז כמעט חסרת תקדים. הבנקים שמרו אז על תמחור גבוה במיוחד, הציבור התקשה לעמוד בהחזרים,
והמערכת כולה פעלה תחת תנאי אשראי נוקשים בהרבה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים -1.95% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
