למרות המשבר - סלע נדל"ן הרוויחה 20 מיליון שקל ברבעון השני
קרן הריט מנמיכה תחזיות, מדווחת על ירידה של כ-6.8% ב-NOI ושל כ-53.5% ברווח הנקי, עקב השפעות הקורונה ושיערוכי נדל"ן שליליים של כ-13.3 מיליון שקל; אבל המניה כבר איבדה כ-40% מתחילת השנה - נסחרת במכפיל 0.7 על ההון
קרן הריט סלע נדלן -0.09% מדווחת על ירידה של כ-6.8% ב-NOI לרבעון השני ועל ירידה של כ-53.5% ברווח הנקי, עקב השפעות הקורונה ושיערוכי נדל"ן שליליים של כ-13.3 מיליון שקל. בנוסף, החברה מעדכנת תחזיות כלפי מטה עקב השפעות המשבר. עם זאת, השוק כבר "העניש" את חברות הנדל"ן המניב נוכח ההשפעות הצפויות של הקורונה על תוצאותיהן. המניה איבדה כ-40% מתחילת השנה והחברה נסחרת כעת במכפיל הון של 0.7.
הכנסות הקרן ברבעון השני של 2020 הסתכמו בכ-56.7 מיליון שקל, ירידה של כ-5.8% לעומת כ-60.2 מיליון שקל ברבעון המקביל.
בשורה התחתונה דיווחה הקרן על רווח של 20 מיליון שקל, ירידה של כ-53.5% לעומת כ-43 מיליון שקל ברבעון המקביל.
תמצית נתונים תפעוליים לרבעון (במיליוני שקלים)
ה-NOI ירד ב-6.8% לרמה של כ-50.9 מיליון שקל, לעומת כ-54.6 מיליון שקל ברבעון המקביל. אגב, למרות המשבר, ברמה החצי שנתית, ה-NOI עלה במעט לרמה של כ-107 מיליון שקל, לעומת כ-106.6 מיליון שקל במחצית המקבילה אשתקד.
ה-NOI מנכסים זהים ירד ב-10% לרמה של כ-47.3 מיליון שקל וה-FFO הריאלי ירד ב-6.3% לרמה שחל כ-34.3 מיליון שקל.
תחזיות החברת לשנת 2020 (במיליוני שקלים)
בחברה מציינים כי התחזית המעודכנת לשנת 2020 הינה בהתחשב בהשלכות של מגיפת הקורונה, בעוד התחזית המקורית לא התייחסה להשפעה אפשרית של המגיפה.
השפעות הקורונה
סלע נדל"ן מעדכנת כי מאז החלה התפשטות מגיפת הקורונה פעלה הנהלת החברה לשמירה על רציפות תפקודית של נכסיה תוך הקפדה על קיום ההנחיות ועל בריאותם ובטיחותם של השוכרים, המבקרים והעובדים וזאת, בין היתר, לצורך ניהול ההמשכיות העסקית של השוכרים בנכסים השונים.
בעקבות פרסום ההנחיות המגבילות, קיבלה החברה פניות רבות מלקוחות החברה, בעיקר מתחומי המשרדים והמסחר בבקשות לדחיות, הפחתות, פריסות וביטולים של תשלומי שכירות ודמי ניהול בגין התקופה עליה תחולנה ההנחיות או חלקה. יובהר כי החברה פועלת מול השוכרים השונים לקיום הוראות הסכמי השכירות.
- יו״ר סלע נדלן: “בחודש האחרון הביקושים בבית מאני חזרו. חברות מאוד חזקות במחירים יפים"
- הראשונה לדווח: סלע נדל"ן מעלה תחזיות ל-2025
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ביחס לשטחי המשרדים, במקרים מסוימים בהם זיהתה החברה מצוקה תזרימית של השוכר, איפשרה החברה פריסת תשלומי שכירות אשר ישולמו בחלקם במשך שנת 2020. ביחס לנכסים אחרים (בעיקר למרכזים המסחריים), גיבשה החברה תכנית הקלות בנוגע לתשלומי דמי שכירות ודמי ניהול במהלך הרבעון השני של 2020 וביניהן: פריסת תשלומים, הנחות מסוימות בדמי הניהול וכן סיוע לעסקים, אשר מסתכם לסך של כ-5.8 מיליון שקל.
בנוסף, בחנה החברה את שווי נכסיה המניבים למועד הדוח ועל פי האינדיקציות שהצטברו ובהתאם לאומדני השווי שהתקבלו ממעריכי שווי מקצועיים חיצוניים, אשר בחנו את גורמי ההשפעה הכלכליים וביניהם שיעורי ההיוון, על נכסי החברה, בוצעה הפחתת שווי בהיקף של 27 מיליון שקל (במחצית הראשונה של השנה, מתוכם 13.3 מיליון שקל ברבעון השני), אשר נזקפה לדוח רווח והפסד במסגרת התאמות שווי הוגן של נדל"ן להשקעה.
גדי אליקם, מנכ"ל סלע נדל"ן: "החברה מעריכה כי איתנותה הפיננסית ומצב נכסיה המניבים, יאפשרו לה להתמודד בצורה נאותה עם השפעות המשבר. לחברה תזרים מזומנים ו-FFO חזק ויציב, עשרות נכסים מניבים במגוון שימושים ופיזור ענפי של שוכרים (כ-500 שוכרים) המאכלסים את הנכסים בשיעורי תפוסה גבוהים. כמו כן, לחברה מסגרות אשראי פנויות לניצול בהיקפים משמעותיים, נגישות גבוהה לשוק ההון, מח״מ חוב ארוך ונכסים לא משועבדים בהיקף של כ-3.3 מיליארד שקל אשר יאפשרו לה לממן את פעילותה ולעמוד בהתחייבויותיה".
- 4.בני 12/12/2020 17:52הגב לתגובה זולא ראיתי שום מדהים בהתנהלות של מבנה , עדיף שתעשה סדר ותנהל היטב את הנכסים הקיימים שלה ,לפני "שתבלע" נכסים נוספים
- 3.סלע חייבת להשאר קרן רייט עצמאית ולא חלק ממבנה ! (ל"ת)גדי 12/12/2020 14:49הגב לתגובה זו
- 2.שערוריה 07/12/2020 20:36הגב לתגובה זואם ההצעה תפסל ע"י בית המשפט , משהו צריך לשלם על הביזיון הזה !
- 1.בעולם של אינפלציה וריבית 0 - הנדלן יזנק כשהכסף יאבד ערך (ל"ת)שמוליק 19/08/2020 10:23הגב לתגובה זו
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
