חברות הנדל״ן המניב נמצאות במשבר. הפחתת הצריכה לצד המגבלות שהביאה עמה הקורונה, מערימות קשיים רבים על חברות אלו. שוק ההון מבטא את המשבר. חברות הנדל״ן איבדו כשליש מערכן בתוך מספר חודשים, כמעט ללא הבחנה איזה מן החברות נפגעה יותר או פחות. יואב קפלן, המשנה למנכ״ל ומנהל הפיתוח העסקי של חברת ״רני צים״ מסביר בראיון לביזפורטל למה החברה שונה מכל היתר.

״עיקר העשייה שלנו הוא הקמה וניהול של  מתחמים מסחריים מניבים, פתוחים, גם בפריפריה היהודית וגם בפריפריה הערבית. זרוע המשנה של הישובים הערבים מיוצגת תחת המותג ״SEVEN״, מנוע צמיחה משמעותי בו יש לנו יתרון מכריע ביחס לעוסקים בענף. חשוב להבין שאנחנו לא מרכז קניות, אנחנו מרכז לקהילה שמספק לה  מענה לצורך צריכה, בילוי שירותים ותעסוקה, זה בעצם העסק״.

מה מייחד אתכם משאר החברות בענף?

״דבר ראשון זה כמובן השילוב שלנו בין הפריפריה היהודית לערבית, יחד עם זרוע מתפתחת נוספת, מתחמים שכונתיים. דבר שני והוא העיקרי זה תמהיל השוכרים שלנו. אנחנו שמים דגש על השילוב בין צריכה, בילוי שירותים ותעסוקה. אלו ארבע רגליים שאנחנו חושבים שנכון לפעול בהן, ובפרקטיקה זה מייצר בידול וחסינות מאד גדולה לכל הזעזועים שקורים במשק. בניגוד לשאר העוסקים בענף, רק כ-25% מסך התמהיל שלנו שמור לחנויות האופנה, כמחצית מהמקובל בשאר המרכזים המסחריים, מתוך החלטה אסטרטגית שלנו להתמקד בשירותים וצריכה. אצלנו תמצא בנקים, קופות חולים, קצביות, סופרים, חדרי כושר משחקיות ועוד, אנחנו הרבה יותר ממרכז קניות - אנחנו המרכז של הקהילה, עם דגש משמעותי על פעילויות תוכן וחיבור רגשי של הקהל המקומי, דבר שמייצר נאמנות הזדהות ויציבות".

כיצד הקורונה השפיעה  עליכם? האם כבר צצו בעיות עם שוכרים?

״התמהיל שלנו מייצר לנו חסינות מפני הקורונה. השוכרים זה חוט הקיום שלנו, ברגע שזיהינו שהקורונה הולכת להשפיע על חלק מן השוכרים, עשינו כל שביכולתנו להרים אותם ולעזור להם. עומס הפדיון על השוכרים, ודמי הניהול אצלנו במתחמים, הם ברמות הנמוכות ביותר שיש בשוק, זה משתנה ממקום למקום, אבל מלכתחילה העומס על השוכרים הורגש הרבה פחות אצלנו. אלו שעבדו רגיל כמו בנקים, סופר פארם ורשתות קמעונאיות, לא היתה לנו סיבה לתת להם הנחה. להפך אלו היו החודשים הכי טובים שלהם בהיסטוריה. אלו שכן התקשו, הענקנו להם הקלה גורפת בתשלום השכירות, שכללה מעבר למודל בו הם שילמו אחוז מהפדיון וישלמו כך עד לסוף יוני. לא עשינו את זה על תקן של פילנתרופים, אלא מכיוון שאנחנו מזהים את האירוע הזה כמשמעותי, ושמנו את טובת השוכרים לנגד עינינו. אנחנו מבינים שלא פשוט לעבור אותו, אנחנו הולכים איתם לכל אורך הדרך. 

• תשע קבוצות בארבע שנים: כמה זמן החזיק ניר ברקוביץ' במועדונים שאימן?
• "אין תשלומי פרוטקשן אצל קבלנים של רני צים"
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

"המכה של המגיפה הזו על פרויקטים לטווח ארוך היא שולית, אך מבחינת חלק מהשוכרים היא יכולה להיות רדיקלית״

מה מייחד את המתחמים שלכם בפריפריה הערבית ?

״כרגע יש לנו שני מתחמים פעילים בהיקף של 17 אלף מ״ר מתוך 60 אלף מ״ר סה״כ, עוד פרויקט בבניה ועוד ארבעה בשלבים שונים של היתרים. בטווח של השלוש שנים הקרובות אנחנו מכפילים את סך השטחים המניבים שלנו, וכ-50% מזה יתמקד בישובים הערביים. יחד עם שני שותפים רון עתיר וירון רוקמן (המכהן כיום כמנכ"ל אשטרום נכסים) הקמתי את חברת ״רקע״, שהייתה מהראשונות לפתח מרכזי מסחר בישובים הערביים. לימים החברה מוזגה במלואה לתוך רני צים. הניסיון הרב שצברנו, ומערכת היחסים החזקה שלנו אל מול האנשים המקומיים, גרמו  לנו לפצח  את חסמי הכניסה הגדולים שיש במגזר. מעבר לזה יש מודלים נוספים  שפיתחנו שם, אם זה קרקעות בבעלות פרטים של תושבים מקומיים שאנחנו שוכרים לתקופות ארוכות, שיתופי פעולה עם גורמים מקומיים שאנחנו מזהים כלקוחות עוגן, והבנה עמוקה של הצרכים המקומיים. אנחנו למעשה עובדים במודל של 20-80,  20% מסך התמהיל מוקדש לבעלי עסקים מקומיים שהם מבחינתנו 'כוכבים מקומיים'. יחד עם זאת אנחנו מהווים פלטפורמה שנותנת לרשתות הכלל ארציות הזדמנות לפעול בחברה הזו, שהיא מאבני היסוד של הצמיחה העתידית בישראל. אנחנו מספקים פרויקטים עם סטנדרט של בנייה, היתרים, ניהול מקצועי, תמהיל נכון ויחס חנייה מודרני. דברים שייחודיים בישובים הערבים, וזה רק הולך ומתפתח, אנחנו פשוט  הקדמנו את הגל״.

אתם מתכננים לבצע השקעות  נוספות ?

״היעד  שלנו  להגיע לכ-116 אלף מ״ר של שטחים מניבים עד תום 2022. החברה בשלבי ייזום, היתרים, שיווק ובניה של 5 פרויקטים ביישובים ערביים,  בטירה, רהט, תמרה טייבה והרחבה באום אל פחם שהוא פרויקט הדגל שלנו, בשטח כולל של מעל 40 אלף מ״ר שטחים להשכרה. בנוסף רכשנו פרויקט  מאשדר וצמח המרמן בגני תקווה, אחת השכונות החזקות מבחינת כוח קנייה עתידי,של כ-9,000 מ"ר. כמו כן בימים אלו החלה החברה בהקמת קמפוס כפר סבא משרדים ובילוי ומתחם בנוף הגליל בשטח של כ-25 אלף מ״ר להשכרה. בכל המקומות שיפתחו אנחנו נשמור על אופי החברה ותמהיל מוצריה, תוך התאמת התמהיל והתוכן לקהילה המקומית וצרכייה״.

כיצד המעבר לרכישות באינטרנט הולך להשפיע עליכם?

״עוד לפני הקורונה דובר רבות על הבעיה של רכישות באינטרנט. ההבנה שלנו שצריך להשקיע בתוכן, בבילוי ובשירותים עוזרת לנו לנצח את המגמה, וחנויות האופנה רק עוזרות בתמהיל. הישובים הערביים חזקים בשימוש באינטרנט, אך בשל העדר כתובות מוסדרות, הרכישות און ליין מאוד בעיתיות ולכן המתחמים שלנו יהוו מוקדי משיכה לצריכה מקומית עוד שנים  רבות.  בקניות אונליין אתה צריך שיהיה לך כתובת כדי שהחבילה תגיע אלייך, מה שלא מובן מאליו באום אל פאחם או טירה למשל, ועל כן מרבית הקונים מגיעים למתחמים״

• סאמיט מנצלת משבר דה זראסאי בהצעה לרכישת נכסים ב-450 מיליון דולר
• לאומי מספק מימון של 1.7 מיליארד לקיסטון בריבית טובה וזה עדיין מעל ריבית המשכנתא שלכם
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• הבורסה ננעלה באדום: ת"א ביטוח איבד 6.9%, הבנקים 4.5% -...

האם העובדה שאנשים נשארים בארץ ולא נוסעים לחופשות בחו"ל, תגדיל את המכירות?

״אני חושב שכן, גם בפריפריה היהודית היתה לאחר היציאה מהגל הראשון של הקורונה עליה משמעותית, אנשים נשארים בארץ וצריכים לנשום אוויר, הם מחפשים איפה לטייל ולהסתובב, והפתרון של מתחמים פתוחים נותן מענה לכך. יש לנו מתחם בערד שעבר שינוי משמעותי, בלי קשר למה שקורה בעקבות הקורונה. אנשים שנוסעים לים המלח, לאילת ולמדבר עוברים דרכו, המקום מתמלא בתיירים. אותו הדבר כשאנשים נוסעים לכינרת ועוברים בבית שאן ואום אלפחם, או שנוסעים לצפון ומגיעים למתחם שלנו במעלות.

"גם בישובים הערבים יש רנסנס בחיבור של המגזר היהודי עם הישובים הערבים. זה כבר לא מה שהיה פעם,. זה תהליך שקורה בלאו הכי, וכעת אנחנו נהנים מאד מהגל, מעבר לשינויים משמעותיים ביותר בהרגלי הצריכה ורמת החיים בחברה הערבית כמו יציאת נשים לעבודה , גידול משמעותי בלימודים אוניברסיטאיים ועליה ברמת החיים״.

מדברים המון על הורדת מחירי השכירות על רקע קשיים גדולים של שוכרים, לאן אתה רואה שהתחום הולך?

״אני רואה את זה כמסננת המנפה את התבן מהמוץ. יש את אלו שיהיה להם קשה ולא ישרדו, ויש כאלה שכן יישרדו ובהם אנחנו תומכים. אנחנו מספקים גם חנויות המעניקות שירותים וגם בילוי. תחום המסעדות חטף מכה גדולה. אלו שלא ישרדו יוחלפו ברשתות חזקות יותר. יתר השוכרים קיבלו זעזוע קטן, כך למשל חדרי כושר. אך אחרים נשארו יציבים ואף גדלו כמו בתי מרקחת סופרמרקטים ובנקים. יש לנו פעילות נמוכה מאד של משרדים, אנחנו מסתכלים על תחום זה כמהלך אסטרטגי לטווח הארוך, בטח בפריפריה ובישובים הערביים. מבחינתנו הזעזוע מהקורונה הוא זעזוע קטן מאד. לטווח הרחוק אין לכך משמעות, יש לנו מוצר שהוא הכרחי להרבה מאד ישובים בישראל ואנחנו מאמינים שיישאר כך עוד הרבה מאד זמן״.