מבנה בדוחות טובים; תחום הלוגיסטיקה כנראה ישגשג
מחירי הדירות המיזוג של מבנה (מבנה תעשייה עם כלכלית ירושלים) הושלם ויצא לדרך ברבעון שעבר ובכך הפכה מבנה לאחת מחמש חברות הנדל"ן הגדולות בשוק. החברה קיימה את שהבטיחה, והגשימה את האסטרטגיה המימונית והעסקית שלה: ברמה המימונית, הציגה ביצועים מעולים והבראה פיננסית מהירה תוך ארבע שנים בלבד ולראיה יחס חוב ל- CAP בסוף 2019 עמד על כ– 49% בהשוואה לרמות של כ- 80% בסוף 2015. בנוסף לכך לחברה מזומנים ושווי מזומנים והשקעות לזמן קצר בסכום כולל של כ-1.1 מיליארד שקל ו - FFO של כ-377 מיליון שקל.
מח"מ החוב של החברה עומד על כ- 4.4 שנים והריבית האפקטיבית על 3.23% (מרווח של יותר מ 4% אל מול cap של 7.5% שלפיו חושב שווי נכסי החברה). סך ההתחייבויות הפיננסיות של החברה מסתכם בכ-6.4 מיליארד, כאשר 4.8 מתוכו צמוד מדד. מאחר והנדל"ן המניב של החברה מושכר ברובו בהסכמי שכירות צמודי מדד, יש הגנה אינפלציונית לחוב.
שווי נכסי הנדל"ן הבלתי משועבדים עומד על כ- 3.3 מיליארד. כל הנ"ל מחזקים את העובדה שמבנה מגיעה איתנה פיננסית למשבר הקורונה. איתנה ונזילה. ברמה העסקית, תמהיל הנכסים שלה, ששוויו עומד על כ- 9.2 מיליארד שקל, מרשים גם הוא, הן מבחינת הפיזור הגאוגרפי והן מבחינת סוג הנכסים.
משבר הקורונה יוליד צרכים חדשים בשוק, הוא ישנה את הרגלי הצריכה שלנו, את הרגלי העבודה שלנו, ועוד ועוד.. על מנת להתמודד עם האתגרים, חברת נדל"ן זקוקה לא רק להנהלה איכותית שתדע לזהות את המגמות והצרכים ולהיענות אליהם בהתאם, היא צריכה גם את הכלים- היא צריכה פיזור רחב של נכסים הן גאוגרפי והן מגזרי שיוכלו לתת מענה על כל טרנד וביקוש חדש שיצמח. התיק של מבנה טומן בחובו כ-575 נכסים מניבים במגוון סגמנטים ובפיזור גאוגרפי רחב, עם ביצועים תפעוליים טובים, המאוכלסים ע"י 2,700 שוכרים.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
תחום הלוגיסטיקה, ככל הנראה, ייפגע פחות בזמן המשבר ואולי אף ישגשג בגלל שתי סיבות עיקריות: הראשונה - החוזים לנכסי מחסנים ולוגיסטיקה הם ארוכי טווח, כך שהחברה ברמה הזו מוגנת לתקופה זו. השנייה היא שבעיתות של משבר ושמיים סגורים, בוודאי בתקופות שהיציאה מהבית מוגבלת – תחום האונליין וכפועל יוצא לוגיסטיקה ומחסנים יפרח. הפוטנציאל הגלום בכ- 514 נכסי לוגיסטיקה הוא אדיר! מרכזי הקניות של החברה פתוחים וע"פ רוב יהיו גם יותר זולים (ללקוחות), מעוגנים בסופרמרקטים. משרדים שממוקמים ברובם במרכז הארץ יהיו אלה הראשונים לצאת מהמשבר. תמהיל הנכסים שלה מגוון, מדויק ומתאים לזמנים שבהם אנחנו נמצאים.
תמונת המצב היא כזו – מבנה היא חברה ללא גרעין שליטה (81.2% בידי הציבור), בעלת תיק עם תמהיל נכסים מפוזר ומבוזר מגובה בחוסן פיננסי המשתקף במינוף נמוך ומזומנים בקופה. שני אלו מהווים קודם כל סוג רשת ביטחון, עד כמה שאפשר, לימים טרופים אלה, ולעניות דעתנו גם סוג של ארסנל ויתרון משמעותי על חברות אחרות.
הנהלת החברה הוכיחה בארבע השנים האחרונות, שבכוחה להוציא לפועל אסטרטגיה ומטרות שהיא מגדירה לעצמה: היא הוכיחה שהיא יכולה לשפר את כל הביצועים הן התפעוליים והן הפיננסיים בצורה קונסיסטנטית, חזקה ומהירה: שיפור של יחס חוב ל- Cap מ- 80% ל- 50% תוך 4 שנים זה הישג מרשים, כנ"ל לגבי צמיחה של כ-90% ב- FFO עד לרמות של כ-380 מיליון.
- רואה החשבון שניצח את מס הכנסה - ולמה זה חשוב לכם?
- טופס הפנסיה שעלול להפוך למוקש מס
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- טופס הפנסיה שעלול להפוך למוקש מס
למבנה יש את היכולת וגם את הכלים, כך שבמקרה שלה משבר הקורונה הוא משבר שאפשר לצלוח ואולי אפילו מחוזקת.
הכותבת הינה רינת שילה, אנליסטית נדל"ן, רוסאריו ייעוץ ומחקר
- 11.מומחה לנדל"ן מניב 06/02/2021 14:12הגב לתגובה זועדיפות נכסים ובנין , גב ים ואמות
- 10.בני 03/10/2020 19:02הגב לתגובה זומניה בשפל לא רק בגלל הקורונה , בעיקר בגלל הניהול הלא יצירתי והכושל של דודו המנכ"ל, הואהתרכז בשנים האחרונות במכירת נכסים ולא בהשכרה, בשיווק בשוק ההון ולא בשיווק הנכסים, התעסק במצגות לעיתונאות הכלכלית במקום באחזקה ובטיפול בלקוחות וכל זה מביא את מבנה למצב ירוד שמפיע על המניה המנכ"ל חייב ללכת ! ,לתת לו מתנה יפה לסיום ,להגיד לו תודה ולהביא כמה שיותר מהר בולדזור שידחוף את החברה הזו
- 9.הגיע הזמן שהמנכ"ל הזה ילך הבייתה ויתן למנכ"ל חדש ונמרץ (ל"ת)גיורא 11/04/2020 10:31הגב לתגובה זו
- 8.דיבידנד 31/03/2020 12:45הגב לתגובה זואם המצב כל כך טוב והכתבה הזו לא מפסיקה להחמיא לחברה ולהנהלתה למה לא משלמים דיבידנד לבעלי המניות המנכ"ל הבטיח לפני המיזוג !
- אלונה 31/03/2020 17:55הגב לתגובה זואם היו מחלקים בימים האלו אז כנראה הם היו הזויים ולא אחראים לא ?
- נכסים ובניין חילקו דיבידנד למרות המצב ! (ל"ת)מורן 02/04/2020 11:59
- נורית 31/03/2020 13:08הגב לתגובה זויש קורונה ,קניונים סגורים ,אין שכ"ד אז דיבידנד? הגזמת חוץ מזה לא כל מה שמבטיחים מקיימים,זה שיטה ידועה אצלנו בארץ
- 7.ירון 31/03/2020 10:01הגב לתגובה זויש פרוט מלא בדוח הדירקטוריון לנכסים חול רק צריך להסתכל הנכסים שנשארו הם מעטים ואיכותיים כך נראה. לגבי מירלנד הם כבר לא מחזיקים שם בכלל ונראה שכל הכבוד להם שהם מכרו את יקום בתקופה הזו אין טוב מכסף מזומן להרבה הזדמנויות שיהיו להם. חברה מעולה עם פוטנציאל וניהול איכותי
- שוכר ביקום 31/03/2020 12:32הגב לתגובה זוקיבוץ יקום לא היה מרוצה ממבנה וביקש להחליף אותם,לכן נמכר חלקה של מבנה ביקום יש שוכרים מעולים,אף אחד לא היה מוותר על נכס כזה ביוזמתו
- מבנה מחזיקה 8.15% ממירלנד נכון לעכשיו (ל"ת)מירלנד 31/03/2020 12:28הגב לתגובה זו
- 6.חברה מעולה עם ניהול מדהים (ל"ת)ירדן 31/03/2020 07:20הגב לתגובה זו
- ירדנה 01/04/2020 22:07הגב לתגובה זוחברה שיכולה להיות מדהימה ,עם ניהול לא מדהים
- 5.ניר 30/03/2020 23:54הגב לתגובה זולא מוזכרים נכסי חו"ל הבעייתיים ומירלנד,ירידת התפוסה בארץ במשרדים ומסחר, מכירת אירופארק ביקום ועוד ועוד
- 4.נכסי חו"ל 30/03/2020 23:18הגב לתגובה זואולי בגלל שהם פחות אטרקטיביים? התשואה יותר נמוכה ? ה noi יותר נמוך משנה שעברה?. מדובר על חברה ציבורית ש 81% מהמניות בידי הציבור ,חייבת להיות שקיפות מקסימלית !
- 3.נראת כתבת שיווקית תפורה (ל"ת)דניאלה 30/03/2020 23:10הגב לתגובה זו
- 2.שוקי 30/03/2020 22:52הגב לתגובה זואם לוקחים גם נכסי חו"ל בחשבון המצב חלש ,הכתבה הזאת היא עוד כתבת יחסי ציבור שאין לה קשר למציאות
- 1.במצגת שוק ההון של מבנה ,מציגים רק הנכסים בישראל ,למה ? (ל"ת)ציפי 30/03/2020 22:38הגב לתגובה זו
פנסיה (גרוק)קיבוע זכויות: טופס הפנסיה שעלול להפוך למוקש מס
מה שנראה כמו טופס ביורוקרטי מול מס הכנסה, עשוי להיות צומת קריטי שיקבע אם תיהנו מפטור של אלפי שקלים בחודש, או שתשלמו מס מיותר לכל החיים. בקיבוע זכויות, כל סימון קטן מתורגם לכסף גדול, וכל טעות עלולה להצטבר למאות אלפי שקלים שאבדו. דרך מקרים אמיתיים מהשטח
מתברר איך איחור, סיווג שגוי או בחירה שנשמעה זהירה, הפכו לפגיעה כלכלית כבדה. ומנגד, איך תיקון בזמן יכול להפוך את הטופס למנוע של החזרי מס
קיבוע זכויות הופך להיות נושא חם בתחילת 2026. מינואר ממשיכה הרפורמה שהוחלט על תיקון המתווה שלה, שלפיה הפטור ממס על קצבאות הפנסיה יעלה בהדרגה עד 67% באופן הדרגתי. במקום קפיצה אחת ב‑2025. כל פעימה (כולל זו של 2026) מגדילה עוד קצת את הפטור החודשי, אבל מי וכמה ייהנו בפועל? זה נקבע דרך קיבוע הזכויות (טופס 161ד) שבאמצעותו מנצלים את ההטבה.
מי שהגיע לגיל פרישה וגם מקבל פנסיה נדרש להחליט איך לחלק את הפטור בין קצבה חודשית לבין משיכות הוניות (פיצויים, היוון תגמולים, תיקון 190). ההחלטות האלה נעשות דרך קיבוע זכויות, והן כמעט בלתי הפיכות. בפנסיה של 20–30 אלף ש״ח בחודש, כל אחוז פטור נוסף מתורגם לעשרות אלפי שקלים לאורך החיים, כך שהגדלת הפטור מ‑52% ל‑67% היא "אירוע הון" של מאות אלפי שקלים, אבל רק אם הקיבוע בנוי נכון. שגיאה בקיזוז פטורים, בהיוון או בסיווג מענקי פרישה "אוכלת" חלק מההטבה בכל אחת מהפעימות של הרפורמה. במילים אחרות, אתם יכולים להרוויח עשרות אלפים או להפסיד עשרות אלפים ואפילו יותר - אז שווה להכיר את הנושא:
- הרפורמה בפנסיה להבטחת תשואה נדחתה: המנגנון הקיים יהיה עד סוף 2028
- כמה מס משלמים על פנסיה ואיך אפשר לחסוך במס?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
טופס אחד, איחור קטן, ובלי לשים לב השארתם לקופת המדינה מאות אלפי שקלים מהפנסיה שלכם. כל זה קורה בקיבוע זכויות - הליך שרוב הפורשים בטוחים שהוא טכני, אבל בפועל הוא אחת ההחלטות הכלכליות הגדולות ביותר בחיים. מי שמתייחס אליו כאל עוד טופס למס הכנסה, מגלה לפעמים מאוחר מדי ששילם מס על כסף שיכול היה להיות פטור לחלוטין.
רואה החשבון שניצח את מס הכנסה - ולמה זה חשוב לכם?
רבבות חברות ועסקים נכנסו תחת חבות מס לפי שיעור המס השולי - זה התחיל בחברות ארנק, אבל רשות המסים הכניסה השנה במסגרת חוק הרווחים הכלואים היקף אדיר של עסקים; פסק דין שמתייחס למצב לפני החוק החדש מספק תובנות איך בית המשפט בודק אם מדובר בחברת ארנק או לא?
חברת ארנק פסק דין ראשון שהגיע לבית המפשט בנושא "חברת ארנק" הוא חשוב להבנה איך השופטים מתייחסים לסוגיות האפורות, אבל לפני שנתעמק בפסד הדין הזה, על מה בעצם מדובר? חברות ארנק הן חברות שמס הכנסה רואה בהן צינור מלאכותי להעברת כספים מהלקוחות למספק השירות, עם תחנה בדרך - החברה עצמה. בעל החברה מעדיף פעילות תחת חברה כי אז ההכנסות ימוסו לפי שיעור מס חברות - 235 ולא לפי שיעור המס השולי שלו - לרוב מעל 50%.
רשות המסים רצתה לחסום את תכנון המס הזה וקבעה הוראות למיסוי חברות ארנק, כשלפני שנה חוקק חוק שקשור גם לחברות ארנק במסגרת חוק הרווחים הכלואים. במסגרת החוק החדש המעגל התרחב ורשות המסים הכניסה לסל של חבות לפי מס שולי גם חברות שהן לא חברות ארנק קלאסיות עם תנאים מסוימים.
לאחרונה התפרסמה סנונית ראשונה של פסיקה של ביהמ"ש המחוזי בבאר שבע של כב' השופטת יעל ייטב בנושא "חברות ארנק" (פס"ד אמיר נוריאל (ע"מ 28848-04-22)). צפוי שיהיו פסקי דין נוספים, שכן ישנם מספר תיקים בנושא שנמצאים בדיונים בבתי המשפט.
נדגיש שוב כי, פס"ד מתייחס לנוסח הסעיף לפני הרחבתו במסגרת חקיקה גם להכנסות נוספות לרבות "הכנסה מפעילות עתירה יגיעה אישית" אשר יכולה לחול על כמעט כל סוגי העסקים הפועלים במדינת ישראל. עם זאת, ביחס לסוגיות שנדונו בפס"ד ישנה רלוונטיות גם לנוסח החדש של הסעיף ולפרשנות שמעניק ביהמ"ש להוראות הסעיף ובעיקר לקביעת ביהמ"ש ביחס לפרשנות ולעמדת מס הכנסה.
- מיסוי חברות ארנק ב-2025: הכסף על השולחן
- החשד: רואה החשבון השמיט הכנסות ושיקר - מה עשתה רשות המסים?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מס חברות או מס שולי - הבדל של 24% בשיעור המס
מדובר בפס"ד מחוזי ולא עליון, ולפיכך אין הוא מהווה הלכה מחייבת, אך הוא מהווה אבן דרך חשובה ביחס לפרשנות של הוראות סעיף 62א לפקודה. עיקר המחלקות בפס"ד סבבה סביב הסוגייה - האם יש לראות את ההכנסות של חברת "נוריאל יועצים בע"מ" אשר מר אמיר נוריאל רואה חשבון בעיסוקו הינו בעל המניות היחיד בה, כהכנסות שמיוחסות אליו באופן אישי בהתאם לדין החל על "חברות הארנק", המשמעות המיסויות הינה - האם ההכנסה השוטפת שלה החברה תחויב בשלב הזה במס חברות או שמא תיוחס ההכנסה כהכנסה אישית של מר נוריאל באופן אישי ותחויב במס שולי החל על יחדים. (נציין כי, ההפרש הינו תוספת מס מיידית של כ- 24%).
