מבנה בדוחות טובים; תחום הלוגיסטיקה כנראה ישגשג

המיזוג של מבנה (מבנה תעשייה עם כלכלית ירושלים) הושלם ויצא לדרך ברבעון שעבר ובכך הפכה מבנה לאחת מחמש חברות הנדל"ן הגדולות בשוק. החברה קיימה את שהבטיחה, והגשימה את האסטרטגיה המימונית והעסקית שלה: ברמה המימונית, הציגה ביצועים מעולים והבראה פיננסית מהירה תוך ארבע שנים בלבד ולראיה יחס חוב ל- CAP בסוף 2019 עמד על כ– 49% בהשוואה לרמות של כ- 80% בסוף 2015. בנוסף לכך לחברה מזומנים ושווי מזומנים והשקעות לזמן קצר בסכום כולל של כ-1.1 מיליארד שקל ו - FFO של כ-377 מיליון שקל.

מח"מ החוב של החברה עומד על כ- 4.4 שנים והריבית האפקטיבית על 3.23%  (מרווח של יותר מ 4% אל מול cap של 7.5% שלפיו חושב שווי נכסי החברה). סך ההתחייבויות הפיננסיות של החברה מסתכם בכ-6.4 מיליארד, כאשר 4.8 מתוכו צמוד מדד. מאחר והנדל"ן המניב של החברה מושכר ברובו בהסכמי שכירות צמודי מדד, יש הגנה אינפלציונית לחוב. 

שווי נכסי הנדל"ן הבלתי משועבדים עומד על כ- 3.3 מיליארד. כל הנ"ל מחזקים את העובדה שמבנה מגיעה איתנה פיננסית למשבר הקורונה. איתנה ונזילה. ברמה העסקית, תמהיל הנכסים שלה, ששוויו עומד על כ- 9.2 מיליארד שקל, מרשים גם הוא, הן מבחינת הפיזור הגאוגרפי והן מבחינת סוג הנכסים.

משבר הקורונה יוליד צרכים חדשים בשוק, הוא ישנה את הרגלי הצריכה שלנו, את הרגלי העבודה שלנו, ועוד ועוד.. על מנת להתמודד עם האתגרים, חברת נדל"ן זקוקה לא רק להנהלה איכותית שתדע לזהות את המגמות והצרכים ולהיענות אליהם בהתאם, היא צריכה גם את הכלים- היא צריכה פיזור רחב של נכסים הן גאוגרפי והן מגזרי שיוכלו לתת מענה על כל טרנד וביקוש חדש שיצמח. התיק של מבנה טומן בחובו  כ-575 נכסים מניבים במגוון סגמנטים ובפיזור גאוגרפי רחב, עם ביצועים תפעוליים טובים, המאוכלסים ע"י 2,700 שוכרים.

• חיפה: למה המחירים הנמוכים - דווקא הכי קרובים לים?
• באר יעקב: היתר ראשון להתחדשות עירונית – פרויקט של 1,880 דירות יוצא לדרך

תחום הלוגיסטיקה, ככל הנראה, ייפגע פחות בזמן המשבר ואולי אף ישגשג בגלל שתי סיבות עיקריות: הראשונה - החוזים לנכסי מחסנים ולוגיסטיקה הם ארוכי טווח, כך שהחברה ברמה הזו מוגנת לתקופה זו. השנייה היא שבעיתות של משבר ושמיים סגורים, בוודאי בתקופות שהיציאה מהבית מוגבלת – תחום האונליין וכפועל יוצא לוגיסטיקה ומחסנים יפרח.   הפוטנציאל הגלום בכ- 514 נכסי לוגיסטיקה הוא אדיר! מרכזי הקניות של החברה פתוחים וע"פ רוב יהיו גם יותר זולים (ללקוחות), מעוגנים בסופרמרקטים. משרדים שממוקמים ברובם במרכז הארץ יהיו אלה הראשונים לצאת מהמשבר. תמהיל הנכסים שלה מגוון, מדויק ומתאים לזמנים שבהם אנחנו נמצאים.

תמונת המצב היא כזו – מבנה היא חברה ללא גרעין שליטה (81.2% בידי הציבור), בעלת תיק עם תמהיל נכסים מפוזר ומבוזר מגובה בחוסן פיננסי המשתקף במינוף נמוך ומזומנים בקופה. שני אלו מהווים קודם כל סוג רשת ביטחון, עד כמה שאפשר, לימים טרופים אלה, ולעניות דעתנו גם סוג של ארסנל ויתרון משמעותי על חברות אחרות. 

הנהלת החברה הוכיחה בארבע השנים האחרונות, שבכוחה להוציא לפועל אסטרטגיה ומטרות שהיא מגדירה לעצמה: היא הוכיחה שהיא יכולה לשפר את כל הביצועים הן התפעוליים והן הפיננסיים בצורה קונסיסטנטית, חזקה ומהירה: שיפור של יחס חוב ל- Cap  מ- 80% ל- 50% תוך 4 שנים זה הישג מרשים, כנ"ל לגבי צמיחה של כ-90% ב- FFO עד לרמות של כ-380 מיליון.

• טראמפ הוא פיל בחנות חרסינה, אבל לא ישבור את הכלים
• ההיגיון מאחורי השיגעון - מה טראמפ מנסה להשיג ולמה ייתכן שהנפילות ייעצרו?
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

למבנה יש את היכולת וגם את הכלים, כך שבמקרה שלה משבר הקורונה הוא משבר שאפשר לצלוח ואולי אפילו מחוזקת.

הכותבת הינה רינת שילה, אנליסטית נדל"ן, רוסאריו ייעוץ ומחקר

* אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית. החברה ו/או הכותבים מחזיקים ו/או עלולים להחזיק חלק מן הניירות המוזכרים לעיל.