הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן
אתר בניה פועלים נדלן אתר בנייה
צילום: Istock

התחלות הבנייה ב-2019 ירדו לכ-51 אלף דירות; 20% במחיר למשתכן

תל אביב מובילה במספר התחלות הבניה; בבאר שבע וגבעתיים נמשכו העליות, בחריש ובאר יעקב השינויים המשמעותיים ביותר; היקף הבנייה במסגרת תמ"א 38 להוספה וחיזוק ירד, במסלול הריסה ובנייה נרשמה עלייה

מורן ישעיהו | (3)
נושאים בכתבה הלמ"ס התחלות בנייה מחיר למשתכן

בשל היערכות להתפתחויות סביב משבר נגיף הקורונה הלמ"ס מקדימה את פרסום סקירת התחלות הבניה לשנת 2019 שהיה מתוכנן לקראת סוף השבוע. דיווח זה מצטרף לנתונים האחרונים על מכירות דירות חדשות והשינוי בשוק הדירות שצפוי להתפרסם בהמשך היום.

בתוך כך, מאומדן שנתי ראשון עולה כי ב-2019 החלה בנייתן של כ-50,830 דירות - ירידה של 2.2% בהשוואה לשנת 2018. כ-20% מהתחלות הבניה היו במסגרת תכנית 'מחיר למשתכן', שיעור דומה לזה שנרשם בשנת 2018. בפילוח גיאוגרפי, מחוז המרכז הוביל עם כ-23.9% מהתחלות הבניה בעוד במחוז ירושלים נרשם שיעור של 6.3% וירידה של 15.6% ביחס לשנת 2018. במחוז הדרום עלה חלקן של הדירות במסגרת מחיר למשתכן מ-19.7% ב-2018 ל-26.8% ב-2019, ובמחוז צפון נרשמה עליה מ-3.1% ל-11.7%.

מקור: הלמ"ס

על פי נתוני המגמה, ברבעון הרביעי של 2019 נצפתה עלייה של 1.6% בהתחלות הבניה, זאת לאחר מגמת ירידה מינואר 2019 עד ספטמבר 2019, בקצב של 3.1% בממוצע לרבעון (רמה ממוצעת של 12,730 דירות לרבעון). עוד לשם השוואה צוין כי בשלושת הרבעונים האחרונים של 2018 (אפריל עד דצמבר) נצפתה עלייה של כ-4.8% בממוצע לרבעון (רמה ממוצעת של כ-13,020 דירות לרבעון).

תל אביב מובילה במספר התחלות הבניה

בבחינת היישובים השונים בהם החלה בנייתן של למעלה מ-500 דירות בשנת 2019, המספר הגבוה ביותר נרשם בתל אביב עם 3,344 דירות - ירידה של 5.3% ביחס ל-2018. אחריה נמצאת ירושלים עם 2,451 דירות - ירידה של 16.6%. בין היישובים שבהם נמשכה העלייה השנתית שנרשמה גם ב-2018 ניתן למצוא את באר שבע (2,284), אור יהודה (1,255), יבנה (1,167), שוהם (984), אשדוד (817), עכו (767) וגבעתיים (761). מנגד, בין היישובים שבהם נרשמה עלייה ניכרת במספר הדירות שהחלה בנייתן בשנת 2019, לאחר ירידות שנרשמו בשנת 2018 ניתן למצוא את קריית גת (1,736), חריש (1,541), באר יעקב (965), רעננה (922), בני ברק (653), כפר יונה (535) ונתיבות (1,067).

מרבית התחלות הבנייה נועדו למגורים

בשנת 2019 הסתכם שטח התחלות הבנייה ב-12.9 מיליון מ"ר, לעומת 13 מיליון מ"ר אשתקד - ירידה של כ-0.8%. מכלל שטח התחלות הבנייה בשנה זו, כ-73.6% נועדו לבנייה למגורים וכ-26.4% נועד לבנייה שלא למגורים. בהשוואה לשנת 2018, שטח הבנייה למגורים עלה ב-4.5% ושטח הבנייה שלא למגורים ירד בכ-13.2%.

בכל הנוגע לתמהיל הדירות עולה כי מתוך כלל הדירות בבניינים החדשים שהחלה בנייתן בשנת 2019, כ-21.1% נבנו בבניינים בני 1-2 דירות (בתים בודדים ובתים דו-משפחתיים). במחוז צפון, אחוז דירות אלו גבוה מהממוצע הארצי ועומד על כ-50.1% ואילו במחוז תל אביב מהוות דירות אלה כ-4.1% בלבד.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

במקביל, הסתיימה בנייתן של כ-50,590 דירות - ללא שינוי משמעותי ביחס ל-2018 אז נבנו 50,670 דירות. בסך הכל, בשנת 2019 היו 122.3 אלף דירות תחת הליכי בנייה פעילה. 

נתון נוסף שמספקת הלמ"ס נוגע להיתרי הבניה - שם התמונה חיובית יותר עם עליה שנתית של 8.3% במספר הדירות שהונפקו בהיתרי בניה לכ-55,420 דירות. בפילוח גיאוגרפי, מחוז תל אביב הוביל בסך ההיתרים - 24.6%, כאשר ביחס לשנת 2018 מדובר בעליה של כ-6%. זאת לעומת עליה של כ-15% במחוז המרכז. בשנתיים האחרונות כ-1.8% מדירות בהיתרים הם היתרי לגיטימציה, שמטרתם להסדיר בנייה בלתי חוקית.

מחוז תל אביב מוביל בהתחדשות עירונית

בשנת 2019 החלה בנייתן של כ-3,720 דירות, כתוספות בנייה לבניינים קיימים, ירידה של 4.6% בהשוואה ל-2018. כ-2,240 דירות נבנו במסגרת תמ"א 38, ירידה של כ-6.6% לעומת אשתקד. בהיבט זה מוביל מחוז ת"א עם כ-38.6% מהדירות. 

כמו כן, בתקופה זו החלה בנייתן של כ-7,080 דירות כתוצאה מהריסה של בניין קיים והקמה של בניין חדש, עלייה של כ-3% ביחס לאשתקד. כ-3,480 דירות נבנו במסגרת תמ"א 38/2, עלייה של כ-17%. גם כאן מוביל מחוז ת"א עם כ-60.8% מהדירות.

תגובות לכתבה(3):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 3.
    מי שחושב שבנו יותר מדי..אז שיציע שיפסיקו לבנות,חבל ש.. (ל"ת)
    מי שחושב ש 19/03/2020 14:57
    הגב לתגובה זו
  • 2.
    אורי... . 17/03/2020 22:28
    הגב לתגובה זו
    סך כל הדירות שנקנות כל שנה הוא פחות מ 100 אלף, זאת אומרת שכל דירה שנייה שנקנית היא חדשה. כשמכרו קרוב ל 120 אלף דירות בשנה, הבנייה של דירות חדשות עמדה על פחות מ 40 אלף. להשכלתם של המתעניינים
  • 1.
    מיקי 16/03/2020 00:58
    הגב לתגובה זו
    וזה אחרי שאיימו עלינו שהן ירדו ל-48000 כלומר בנו 3000 יותר בזמן שלא צריך לבנות יותר מ-25000 בשנה, השאר מגיע מדירות של קשישים שנפטרו (נפטרים כ-45000 בשנה, לפחות 15000 דירות ריקות מתווספות לשוק).
רז אברהם. קרדיט: רון כהןרז אברהם. קרדיט: רון כהן
מחירי הדירות

מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך

רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית

רז אברהם |
נושאים בכתבה מחירי הדירות

שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.

עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל

עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.

ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.

בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990), ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.

זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.

להמשך הכתבה לחץ כאן
נתנאל שכונת המשתלה
צילום: אסף פרץ

קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?

גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים

רן קידר |
נושאים בכתבה מחירי הדירות מבצעי 80/20

הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.

הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.

ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח".  האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10  אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20  (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.

עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.  

מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).

להמשך הכתבה לחץ כאן