דירת 3.5 חדרים בשכונת ארלוזורוב בגבעתיים נמכרה ב-2.3 מיליון שקל
שוק הנדל"ן הופך בימי הקורונה לאטרקטיבי עבור המשקיעים שרואים בו אלטרנטיבה בטוחה יותר להשקעה מאשר הבורסה. עם זאת, הכיוון של השוק לא ברור. בשוק המגורים התמונה כרגע פחות מעודדת עם ירידה בהיצע הדירות כשגם הביקוש מתמתן. עוד מוקדם לנבא את ההשפעה על מחירי הדיור אך בשלב זה נראה שלא צפוי שינוי דרמטי ולכל הפחות - הוזלה במחירים.
לפניכם העסקאות הבולטות שנעשו בשבוע החולף בשוק הדירות:
הרצליה
דירת 3 חדרים ברחוב רביבים, 50 מ"ר, קומת קרקע מתוך 3, בלי מעלית ובלי חניה, נמכרה ב-1.44 מיליון שקל.
דירת 3 חדרים ברחוב הר שומרון, 65 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, בלי מעלית ובלי חניה, נמכרה ב-1.375 מיליון שקל.
כפר סבא
דופלקס 5 חדרים ברחוב הכרמל, 159 מ"ר + מרפסת שמש 22 מ"ר + 11 מ"א מרפסת נוספת, קומה 5 מתוך 5, עם מעלית וחניה, נמכר ב-2,370,000 שקל.
דירת 4 חדרים ברחוב יחזקאל, שכונת קפלן, 64 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, נמכרה ב-1.245 מיליון שקל.
רמת גן
דירת 2.5 חדרים ברחוב הדר, שכונת הגפן, 68 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, נמכר ב-1.75 מיליון שקל.
דירת 3 חדרים ברחוב הירדן, 65 מ"ר, קומה 1 מתוך 9, עם מעלית וחניה, נמכרה ב-1,520,000 שקל.
דירת 3 חדרים ברחוב בן גוריון, 67 מ"ר, קומה 2 מתוך 6, עם מעלית וחניה, נמכרה ב-1,940,000 שקל.
דירת 4 חדרים ברחוב נווה יעקב, 80 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, עם מעלית וחניה, נמכרה ב-1,850,000 שקל.
דירת 2 חדרים ברחוב באר אורה, 36 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, ללא חניה ומעלית, נמכרה ב-1,185,000 שקל.
גבעתיים
דירת 3.5 חדרים ברחוב המעיין, שכונת ארלוזורוב, 86 מ"ר, עם חניה, קומה 3 מתוך 3, נמכרה ב-2,255,000 שקל.
פתח תקוה
דירת 4 חדרים ברחוב זכרון יעקב, שכונת אם המושבות הותיקה, 100 מ"ר + 14 מ"ר מרפסת, עם חניה ומעלית, נמכרה ב-2,110,000 שקל.
בת ים
דירת 4 חדרים ברחוב אנילביץ, שיכון ותיקים, 100 מ"ר, קומה 5 מתוך 7, עם חנייה ומעלית, נמכרה ב-1,750,000 שקל.
נתניה
דירת חדר בשדרות בן עמי, שכונת נוף טיילת, 34 מ"ר, קומה 9 מתוך 20, עם מעלית, נמכרה ב-660,000 שקל.
קרית גת
דירת גן בת 4 חדרים ברחוב הסחלב, 110 מ"ר + 125 מ"ר גינה, עם מעלית, חניה, מחסן וממ"ד, נמכרה ב-1.675 מיליון שקל.
דירת 4 חדרים ברחוב היסמין, 124 מ"ר + 14 מ"ר מרפסת, קומה 17 מתוך 19, עם מעלית, חניה, מחסן וממ"ד, נמכרה ב-1.27 מיליון שקל.
באר שבע
דירת 5 חדרים ברחוב חיים חזז, שכונה ב', 135 מ"ר, קומה 3 מתוך 9, נמכרה ב-1,280,000 שקל.
דירת 4 חדרים ברחוב עוזיהו המלך, שכונה ד', 96 מ"ר, קומה 1 מתוך 4, נמכרה ב-750,000 שקל.
דירת 4 חדרים ברחוב יהודה הלוי, שכונה ב', 128 מ"ר, קומה 16 מתוך 22, נמכרה ב-1,220,000 שקל.
דירת 4 חדרים ברחוב שרגא אברמסון, שכונת רמות, 112 מ"ר, קומה 2 מתוך 5, נמכרה ב-1,070,000 שקל.
דירת 3 חדרים ברחוב ניב דוד, שכונת נווה זאב, 115 מ"ר, קומה 8 מתוך 9, נמכרה ב-1,040,000 שקל.
דירת 4 חדרים ברחוב נחום גולדמן, שכונת רמות, 118 מ"ר, קומה 4 מתוך 5, נמכרה ב-1,130,000 שקל.
דירת 2 חדרים ברחוב הצבי, שכונה ה', 52 מ"ר, קומה 1 מתוך 4, נמכרה ב-540,000 שקל.
שכירות:
רחובות
בית פרטי בן 3 חדרים ברחוב משה פריד, 55 מ"ר + 100 מ"ר גינה, עם חניה, הושכר ב-3,600 שקל.
דירת 2 חדרים ברחוב דב הוז, 55 מ"ר + 7 מ"ר מרפסת, קומה 1 מתוך 2, ללא חניה הושכרה ב-3,500 שקל.
דירת 4 חדרים ברחוב שקולניק, 110 מ"ר, קומה 2 מתוך 9, ללא מרפסת ועם חניה, הושכרה ב-4,200 שקל לחודש.
דירת 3 חדרים ברחוב מנדלי מוכר הספרים, 70 מ"ר, קומה 3 מתוך 4, עם מרפסת וללא חניה, הושכרה ב-3,000 שקל לחודש.
הנתונים לפי Home Hero, רי/מקס ואנגלו סכסון
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
