כשיהיו ירידות בשוק הדירות בניו יורק שיתפשטו גם למקומות נוספים, אל תאמינו למומחים שיגידו לכם שזה "ברבור שחור". זה לא – לפני כחצי שנה יושמו תקנות רגולטרויות על שכר הדירה בניו יורק שמפחיתות דרמטית את היכולת של המשכירים להשיג תשואה, ואת היכולת שלהם להסב דירות – מדירות להשכרה לדירות למגורים. מדובר ברגולציה שהיה ברור שמתישהו תיושם מכיוון שהיה כשל שוק גדול בתחום השכירות בניו יורק; מדובר ברגולציה שנערכים ומתכוננים אליה יותר משנה.

הרגולציה הזו גורמת לחולשה דרמטית בשוק הדירות – משכירים מחכים ובינתיים כמות הדירות הפנויה גדלה, למרות מצב של ביקוש גדול לדירות. הרגולציה גם גרמה למיעוט במספר העסקאות, במיוחד בסגמנט של בנייני דירות להשכרה.

מיעוט העסקאות מצד אחד מלמד על חולשה לרבות ירידה במחירים, אבל מיעוט העסקאות גם גורם לכך שיש הטוענים שהמחירים בעיקר של בנייני מגורים להשכרה, לא רלבנטיים – הרי אי אפשר לקבוע מחיר מעסקאות בודדות. לא בטוח שזה נכון, אבל זאת בהחלט אפשרות, אם כי זה לא סותר את ההערכה של יעקב גרוס דירקטור בפירמת עורכי הדין מהגדולות בארה"ב Goulston and storss שאומר בראיון לביזפורטל - "הייתי מאוד נזהר ומאוד מודאג מאגרות חוב של חברות שגייסו כאן אג"ח שמתבסס על שוק המגורים בניו יורק".   

גרוס לא מתייחס לחברות ספציפיות. בבדיקה שעשינו נמצא כי החברות שגייסו כאן אג"ח שעיקר פעילותן בניו יורק בשוק המגורים הן - אול ייר, אקסטל, זראסאי, נובל, דה לסר, ספנסר, דלשה.

• מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
• כמה עולה דירת 4 חדרים בפתח תקווה?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

הפגיעה בכל חברה וחברה (אם בכלל) תלויה בפורטפוליו של כל חברה וכמה היא חשופה לשוק השכירות. "עבור משקיעי אג"ח בחברות שמושקעות בקנה מידה גדול בניו יורק וכפופות לרגולציה, זה אות אזהרה לגבי העתיד מפני שיכול להיות שבהתחלה לא תורגש ההשפעה של הרגולציה", מוסיף גרוס, "אבל בזמן המימון מחדש של התשלום על הבניין או של האג"ח, סביר להניח שהמלווים - שמכירים את הרגולציה היטב - יבחנו את תיק ההשקעות בהקפדה רבה וסביר להניח שהערכים של התיקים יירדו".

גרוס שמציג כעת בכנס להשקעות נדל"ן ארה"ב ישראל ביוזמת פירמת עורכי הדין שלו, את השינויים ברגולציה בשוק האמריקאי, מסביר על מבנה השוק המיוחד בניו יורק – "כשאנחנו מדברים על ניו יורק יש בה בעצם חמישה אזורים - מנהטן הכי ידוע אבל מבחינת מגורים יש יותר מגורים בקווינס וברוקלין מאשר שיש במנהטן, בעיקר כשמדובר במולטי פמילי של דירות להשכרה.

"בסך הכל בניו יורק סיטי יש בערך 2.2 מיליון יח"ד מולטיפמילי מגורים - בנייני מגורים עם 6 יחידות או יותר. בערך 60% מהם נופלים תחת מסגרת זו או אחרת של 'רנט רגוליישן'. תקנות שמשפיעות על שכר הדירה. בערך מיליון שהם 'רנט סטבלייזד'. יש בערך 300 אלף ב'רנט קונטרול', נקרא גם 'אפורדבל האוזינג'. שאלה בעצם סוגי פיקוח והגבלה הרבה יותר דרקוניים; ועוד כמיליון ללא פיקוח.

• חוסר היציבות הניהולי בנופר נמשך: סמנכ"ל הכספים ניר פלג עוזב אחרי שלושה חודשים בלבד
• חברת DSIT רוצה להנפיק בבורסה בת"א; רפאל היא המחזיקה הגדולה
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• מיליארד שקל בייבי - עמירם לוין בתשואה חלומית

"המגורים בניו יורק מולטיפמילי בדרך כלל הם בבניינים ישנים מאוד. אנחנו באים למנהטן ורואים הרבה בניינים מאוד חדשים ויפים, אלה בעיקר קונדו וקואופ, אם מתייחסים לדירות שמושכרות, אזי הרבה מהבניינים הם בני 80-100 שנה".

מה התשואה על השקעה בדירות להשכרה?

"מה שמאפיין את הדירות בניו יורק, הוא הביקוש הגבוה. יש בניו יורק תפוסה כמעט מושלמת. לרוב כשמדובר על עסקאות לרכישת מקבצי דיור או בניין להשכרה התשואה שמצפים לקבל על הנכס היא 2%-2.5%. אבל הרוכשים השתמשו בכל מיני טכנקות כדי להעלות את דמי השכירות להרבה יותר מזה ל-6%-7%".

מעניין איך, אבל רגע לפני – מה זה בעצם דירות קונדו ואיזה סוגי דירות יש בניו יורק?

"קונדו זה דומה מאוד למה שיש בארץ - בית משותף. כל אחד הוא בעל הדירה של עצמו, רשום בטאבו על שמו. יש אזורים בבניין שהם משותפים ויש ועד בית שמנהל למעשה את הבניין וגובה דמי אחזקה. יש גם דירות במסגרת קואופרטיב. זה תחום שלא כל כך קיים בארץ. אתה לא הבעלים של הדירה. אתה בעל מניות בחברה שהיא הבעלים של כל הבניין ובזכות זה שאתה מחזיק במניה היא מקנה לך לא רק חלק בהצבעות ובשליטה אלא גם את הזכות ליישב דירה מסוימת שקשורה למניה שלך".

מה ההבדל בין שתי הגישות?

"ההבדל הוא ביחס למימון הבניין. אם אתה קונה בית משותף כל אחד צריך לקבל משכנתא משל עצמו. בבית שהוא קואופ בדרך כלל יש משכנתא על הבניין ומעבר לזה אתה עושה משכנתא על הבית, על המניה ובגלל שהבניין בדרך כלל כבר ממושכן אז דמי האחזקה קודם כל יותר גבוהים, כי יש לך ריבית שקשורה להלוואה של הבניין ולכן מחיר הדירה בקואופרטיב בדרך כלל יותר נמוך. הבדל מאוד חשוב. באיסט סייד של מנהטן רוב הבניינים באזור של מאונט סיני רחובות 90, 100 ו-105 הם קואופרטיב".

בכמה המחירים בקואופ נמוכים יותר מקונדו?

"זה פונקציה של כמה משכנתא יש על הבניין, אבל בהינתן מימון קרוב בין החלופות הקואופ יהיה לרוב זול ב-5%-10%. עוד הבדל – בקונדו אתה מוכר את הדירה למי שאתה רוצה. אין ועד שקובע למי אתה יכול למכור. בקואופ זה לא כך, אתה צריך לעבור את כל הביקורת כדי לקנות דירה בבניין כזה. יש ועדה בבניינים מסוימים במנהטן, בנייני פאר שפשוט מעבירים אותך סטרפטיז - רוצים לראות את כל הדוחות שלך. אוסרים עליך בחלק מהמקרים להביא מימון חיצוני, אלא רק הון עצמי לרכישת הדירה. אגב, יש הרבה תושבים זרים שרוצים להשקיע בניו יורק והם קונים קונדו, לא קונים קואופ כי הרבה יותר קשה לקבל אישור של הבניין. יש הרבה רגולוציות וגם אם אתה רוצה להשכיר יש הרבה מגבלות ובקונדו אין".

"נוסף לקונדו ולקואופ יש סוג שלישי של דירות להשכרה – מולטיפמילי. מקבצי דירות להשכרה. בשנה שעברה נכנסו תקנות רגולציה חדשות שכאמור משפיעות על שוק השכירות. התקנות האלו הן המשך לרגולציה משנת 1974 שיושמה חלקית והפרצות הגדולות בה הביאו לשינוי הרגולטורי בשנה שעברה".

"תקנות הרגולציה נכנסו ב-1974", מוסיף גרוס, "מדובר על תקנות שמטרתן להגביל את היכולת להקפיץ או להעלות את השכר דירה משנה לשנה. המנגנון קובע מגבלות על מתי אפשר להעלות שכר דירה, והוא חל על בניינים שהיו עומדים בשנת 1974 ושיש להם 6 או יותר יח"ד. יש ועדה שיושבת כל שנה ועורכת שימוע ציבורי. מדובר על חוויה בלתי נשכחת – מול הוועדה באים תושבים עם שלטים, זה סוג של חצי הפגנה. צועקים, משתוללים, ובסוף סוגרים את הדלת ומחליטים. לרוב מאשרים עליות של 2%-3% משנה לשנה. תלוי גם לכמה זמן מחדשים את החוזה.

"השאלה הגדולה – אם יש רגולציה כזו, אז למה לקנות. התשואה הרי נמוכה. הסיבה פשוטה – היו הרבה דרכים לעקוף את הרנט רגוליישן. אחת מהן לצאת מתקנות הרגולציה. אם שכר דירה עולה על 2,800 דולר הוא יוצא מהתקנות, אז מעלים ומעלים עד שמגיע לסכום הזה, ובסוף זה יוצא מרגולציה. חוץ מזה כשהדייר מפנה את הדירה זה יוצא מרנט רגוליישן. הוא הדין אם אתה יכול להוכיח שהדייר או הבן או הבת זוג משתכרים מעל 250 אלף דולר בשנה למשך שנתיים.

"ועוד דרך לעשות זאת – שיפוצים. אם אתה עושה שיפוצים משמעותיים לבניין מחליף מעלית, בוילר עושה שיפוץ בכניסה, שיפוצים רציניים או אפילו אם אתה עושה שיפוץ מאוד רציני בתוך הדירה עצמה, אתה יכול להעמיס את זה על השכר דירה השוטף".

מישהו מפקח? איך יודעים כמה עלה השיפוץ ואם ההעמסה על השוכרים נכונה, או תרגיל להעלאת שכר הדירה?

" זה בדיוק הסיפור. כל בעלי הבתים הבינו שיש פה דרך לעשות עקיפה של הרגולציה. אז באים ועושים שיפוצים אפילו זולים וכמו שאתה אומר הפיקוח על העניין הזה מאוד חלש ולא היתה דרך למעשה לשלוט בזה. בשיטה הזו משכירים מגלגלים מהר מאוד את שכר הדירה לסכום גדול עד כדי כך שמביא את זה ל-2,800 דולר, ואז זה יוצא מרגולציה בכלל.

"הדרך השלישית לעקוף זה המרה. לוקחים בית להשכרה והופכים אותו לקונדו או לקואופ. יש תהליך לעשות את זה, ואז בעל הבית מיד משביח את הדירות משמעותית. הבעיה היא מה אתה עושה עם הדייר הקיים? יש לך מלא דיירים. אז היו שתי דרכים – עם תוכנית פינוי וללא תוכנית פינוי. הפינוי משמעו שדייר שלא קונה את הדירה שלו חייב לצאת. כדי לעשות תוכנית כזאת היית צריך למעלה מ-50% קולות בהצבעה מהדירות שבבניין. מה שהם היו עושים, זה שאתה מציע את הדירות בזול יחסית לדיירים של הבניין, היו כמה דירות ריקות שבעל הבית הצביע עליהן. כדי להגיע ל-51% אתה מציע לדיירים לקנות בזול וכשאתה מגיע לכך שיש לך 51% אתה יכול לזרוק את היתר.

"האפשרות השנייה - אתה מסב את הבניין ואתה לא זורק את אף אחד וכל אחד שהיה שם בפנים ממשיך בתור רנט רגוליישן. עד אשר הדייר מתפנה מעצמו. הוא כפוף לרנט רגוליישן אבל ביום שהוא מפנה, אז הדירה יוצאת למכירה. זה מצריך הצבעה של 15%. מה שבעל הבית היה עושה, זה לתת לדירות להתפנות עד שהגיע ל-15% ואז היה מסב בלי להציע בכלל דירות לדיירים למכירה. ועכשיו אתה מבין למה אתה קונה בתשואה של 2%. כי היו הרבה דרכים לעקוף את זה ואז קיבלת תשואה הרבה יותר גבוהה ואם אתה מביא ליציאה מרגולציה אז התשואה היא בכלל בלתי מוגבלת. אין דירות פנויות בניו יורק, באזור ה-1%-1.5% דירות פנויות, הביקושים מאוד גדולים".

מול הבעיה הזו התעורר המחוקק ובשנה שעבה יושמו תקנות חדשות. "יש תקנות, יש חוק חדש", מוסיף גרוס, "הדרך היחידה לשנות זה דרך המחוקק. השינויים רחבים ומרחיקי לכת. אמנם לא מחזירים את שכר הדירה אחרורה, אבל הדירות גם במחיר מעל 2,800 דולר כפופות לרגולציה.

"דבר שני – השיפוצים הוגבלו מאוד. לגבי תיקונים בדירה זה מוגבל ב-15 אלף דולר ל-15 שנה . אם זה מעל הסכום הזה אסור לך לקבל החזר דרך דמי שכירות. דבר שלישי וחשוב מאוד, לא ניתן לקבל הסכמה מדיירים לפינוי ברוב של 51%. אתה לא מפנה שום דייר כתוצאה מההסבה אתה צריך לדפוק על הדלתות ולשכנע אותם להצביע עבור הסבת הבניין. זה פגיעות משמעותיות ביכולת לעשות מהלכים כאלו. הסיכוי כמעט אפסי.