משפרי הדיור חוזרים לשוק - רכשו 10,000 דירות ברבעון השני
מהסקירה של האוצר לרבעון השני של 2019 עולה כי המשקיעים אמנם יוצאים מהמרכז אבל חוזרים לתל אביב; מכירת הדירות כולל מחיר למשתכן עלתה ב-15% ל-26.4 אלף דירות
בהמשך לדיווח האוצר לפני שבועיים על גידול במכירת דירות חדשות בחודש יוני 2019, כעת מפרסמת הכלכלנית הראשית באוצר, שירה גרינברג, סקירה על ענף הנדל"ן למגורים המלמדת על זינוק של 15% במכירת דירות ברבעון השני של 2019 בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד - 26.4 אלף עסקאות. בניכוי עסקאות מחיר למשתכן מדובר בגידול של 9% (כלומר, 23 אלף דירות שנמכרו בשוק החופשי).
על פי הנתונים, גידול בולט במספר העסקאות בשוק החופשי נרשם באזורי המרכז, נתניה ורחובות (שיעורי גידול בין 16%-13%). באזורי המרכז ורחובות היו אלו בעיקר רכישות משפרי הדיור שהביאו לגידול בעסקאות, בעוד שבאזור נתניה היו אלו בעיקר רוכשי "דירה ראשונה".
היקף העסקאות בדירות חדשות הגיע ל-5.8 אלף דירות ברבעון השני - עליה של 23% בהשוואת לרמת השפל ברבעון השני אשתקד, אם כי הרבעון השני של 2018 התאפיין ברמה נמוכה במיוחד של עסקאות, בכלל זה של דירות חדשות בשוק החופשי. בשקלול עסקאות מחיר למשתכן, הגיע מספר העסקאות בדירות חדשות ל-9.2 אלף דירות - עליה חדה של 42% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, על רקע הגידול החד במכירות בסבסוד ממשלתי.
משפרי הדיור חוזרים לשוק
משפרי הדיור הובילו את הגידול בעסקאות בשוק החופשי ברבעון השני עם 9.9 אלף דירות שנרכשו - עליה של 13% ברכישות בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. אמנם, בהשוואה לרבעון הראשון של השנה מדובר בירידה של 1% בסגמנט זה כאשר מדובר עדיין ברמה הנמוכה משמעותית בהשוואה לרמות השיא שאפיינו אותו בשנים קודמות, אשר עם כ-12 אלף עסקאות לרבעון.
- מלאי ענק של דירות בתל אביב - סקירת הכלכלן הראשי באוצר על שוק הדירות
- ירידה במחירים, גידול במלאי ועסקאות של מאות מיליונים - סיכום השבוע בנדל"ן
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הכלכלנית מסבירה את הקפיצה ברכישות משפרי הדיור בגידול של "מלאי הדירות בהמתנה". כלומר, הם רכשו דירה טרם מכרו את דירתם הקודמת. בהקשר זה צוין כי למשפרי הדיור ניתנת שהות של 18 חודש למכירת דירתם הישנה מבלי שימוסו כמשקיעים, כאשר ברכישת דירה חדשה פרק הזמן הניתן הוא לפחות עד קבלת החזקה על הדירה. עניין זה רלבנטי במיוחד על רקע העובדה לפיה כ-40% מהדירות החדשות שנרכשו ע"י משפרי הדיור ברבעון השני היו עם תאריך מסירה של שנתיים לפחות.
מקור הנתונים: האוצר
מחיר למשתכן מזניקה את רכישות הזוגות הצעירים
רכישות הזוגות הצעירים (מי שעבורם זו הדירה הראשונה) בשוק החופשי הסתכמו ב-1.9 אלף דירות - עלייה מתונה יחסית של 5% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, וירידה של 11% בהשוואה לרבעון הראשון של השנה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אזורים תקים 147 יח"ד בבאר יעקב לאחר שזכתה במכרז רמ"י
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
בהכללת הדירות שנרכשו במסגרת "מחיר למשתכן" הסתכמו הרכישות של פלח שוק זה ב-5.3 אלף דירות, גידול חד של 50% בהשוואה לרבעון השני אשתקד.
בפילוח רכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי, בין דירות חדשות לדירות יד שניה, לא נמצאו הבדלים מהותיים בשיעורי השינוי ברכישות אלו, זאת כאמור בניגוד למשפרי הדיור, בהם פלח השוק של הדירות החדשות הוביל את הגידול בעסקאות. לפי הנתונים, כ-80% מרכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי הן דירות יד שניה. שיעור זה גבוה בעשר נקודות אחוז ממשקלן של דירות אלו ברכישות הזוגות הצעירים טרם תחילת המכירות במסגרת "מחיר למשתכן" בתחילת 2016.
מקור הנתונים: האוצר
אזור המרכז מוביל במכירות המשקיעים
ברבעון השני של 2019 נמכרו ע"י המשקיעים 5.3 אלף דירות, גידול של 4% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, בדומה לשיעור השינוי בסך העסקאות בדירות יד שניה. בהשוואה לרבעון הקודם נרשמה יציבות במכירות המשקיעים, זאת לעומת ירידה של 5% בסך העסקאות בדירות יד שניה.
בפילוח גיאוגרפי, באזור המרכז נרשם גידול חד של 28% במכירות המשקיעים בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, זאת לצד גידול של 11% באזורי ת"א ורחובות. לעומת זאת, באזור באר שבע נרשמה ירידה חדה של 2% במכירות, בהמשך לירידה חדה של 24% שנרשמה ברבעון הקודם (בהשוואה למקביל לו אשתקד). ירידה של 12% נרשמה באזור ירושלים. בדומה למשקיעים, באזורי באר שבע וירושלים נרשמה פעילות נמוכה יחסית של רוכשי דירות להשקעה, רוכשי דירה ראשונה ומשפרי דיור.
- 4.לדעתי מחירים יעלו עד שיגיעו ל2% תשואה במרכז ו3% בפריפרי (ל"ת)אחד העם 03/09/2019 21:12הגב לתגובה זו
- 3.לא פראייר 02/09/2019 23:15הגב לתגובה זואיך דירת 100 מ"ר, שעולה 400 אלף שקל, כולל מרכיב הקרקע, נמכרת במחירים הזויים 1,2-1,5 מליון .
- 2.שלא יעבדו עליכם 02/09/2019 23:13הגב לתגובה זולא פלא 19,000 משקיעים מכרו לפני הקריסה ,80,000 מנסים למכור ביד 2 תפרים כל מחיר , החגיגה נגמרה.
- 1.יוני 02/09/2019 16:57הגב לתגובה זולחודש זה פחות מ-2000 ובלי מחיר למשתכן שמהווה 15% זה 1700 בערך, זה קצב שנתי של 21000 בשנה - עוד פחות מ-2018 שאז היה 22000. מציגים "זינוק" עלק, רק שכחו שהוסיפו לכמות שנמכרה גם את היד 2...
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
