בשל המעבר מ-retail ל-e-tail (מקמעונאות פיזית למקוונת), לענקי הקמעונאות המקוונת המכוונים למשלוח מהיר עד בית הלקוח, נוצר צורך במרכזי הפצה הקרובים למרכזי אוכלוסין.

בד בבד, בגלל חולשת הקניונים המעבר לקניות דרך האינטרנט, הפכו מרכזי הקניות, בעל כורחם, למרכזי הפצה של ענקיות השילוח בתחום ה-B2C (הפצה עד לבית הצרכנים). המגמה הזו בולטת ברחבי העולם, ותהיה לה גם השפעה על השוק המקומי, אם כי, לא ברור באיזו עוצמה.   

המסחר המקוון מפיל את הקניונים

ההשתלטות המהירה של המסחר המקוון על עולם הצרכנות המודרני המיתה מכה כואבת לקניונים בעולם בעשור האחרון ורבים מהם הפכו לפילים לבנים. בשל השתדרגות המסחר המקוון ויצירת מערך משלוחים מהיר וזמין, לפעמים תוך משלוח בפחות מ-24 שעות מרגע ההזמנה, נוצר שוק חדש ובעל פוטנציאל לרווחיות עצומה – מרכז הפצה "הקילומטר האחרון", המאפשר למפיצי ענק, כדוגמת אמזון, לייעל את מערך השירות שלהם ולשפר את זמן השירות.

במחקר של חברת פרנקלין טמפלטון, טוענים החוקרים - ריימונד ג'ייקובס, וון פון צ'ונג ומרק וויידנר, כי המגמה הזו צפויה להימשך.  

כשמדברים על הקילומטר האחרון, לא מדברים על מרחק מדויק, אלא על מרחק בעל קרבה גיאוגרפית קרובה לצרכן הסופי וממקומים בדרך כלל, באזורים מאוכלסים בצפיפות, שמאפשר משלוח מהיר יותר של משלוחים שהוזמנו באופן מקוון, בניגוד למרכזי הזמנות לוגיסטיים שנבנים סביב מרכזי הפצה אזוריים.

• חובות של 800 מיליון אירו והפסדי ענק: האם אינטר בדרך לפשיטת רגל?
• אינטר מזנקת ב-24% אחרי שהודיעה שתגייס 38 מיליון שקל
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

הביקוש לחללים אלה גבוה. לדוגמה, מניתוח של המיקום של מתקני ה"קילומטר האחרון" ב-15 המטרופולינים הגדולים ביותר בארצות הברית עולה כי המתקנים מרוחקים בממוצע שישה קילומטרים ממרכז העיר באזור מפרץ סן פרנסיסקו ותשעה קילומטרים ממרכז העיר לוס אנג'לס.

באסיה, שיעור הגידול בשכירת מרכזים לוגיסטיים הוא הגבוה ביותר בערים מלבורן, שנחאי, בייג'ינג והונג קונג. מגמות דמוגרפיות - כמו פרישתם לגמלאות של הבייבי בומרס בערים והצמיחה במספר בני דור המילניום שוחרי הטכנולוגיה - גרמו לריכוז של כוח קנייה בערים.

המספרים מאחורי שטחי המסחר החדשים

על פי סקר Lifestyles שנערך בקרב צרכנים באירופה על ידי Euromonitor, שלושת הגורמים החשובים ביותר הגורמים להם לקנות באינטרנט הם: "המחיר הטוב ביותר", "המהירות" ו-"היכולת להזמין בכל מקום ובכל זמן". חנויות מקוונות מעוניינות לספק את הדרישה הזו באמצעות מחסנים ומבני הפצה שישמרו את המלאי קרוב ככל האפשר לבסיס הלקוחות שלהן.

• טורקיה מתכננת העלאת מס במטרה לרסן את האינפלציה
• עלייתה ונפילתה של חלוצת הרובוטיקה הצרכנית והצבאית
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• "הזדמנות קיצונית באנבידיה" -בברנשטיין מצפים לזינוק של 54%...

כדי לאפשר את הצמיחה הזו, משקיעים ומפתחים ברחבי העולם בולעים קרקע ובניינים עם ייעוד תעשייתי ובנוסף - הופכים מגה-חנויות לשעבר ושטחים קמעונאיים אחרים למרכזי הפצה. ניתוח שנערך מעלה כי קמעונאי מסחר אלקטרוני זקוקים לשטחים לוגיסטיים הגדולים פי שלושה מאלה של עסק קמעונאי מסורתי. בהנחה שהיקף המכירות של חברה מקוונת עומד על מיליארד דולר, למשל, היא תזדקק ליותר ממיליון מטרים רבועים של שטח מחסן כדי למלא את ההזמנות ולנהל את פעילות ההפצה. על פי דוח ה-2018 Industrial Labor שפורסם על ידי ה-CBRE, הביקוש לשטחים לוגיסטיים עבור קמעונאיים מקוונים יגיע ל-184 מיליון רגל רבוע עד לשנת 2020.

חללים ישנים, הזדמנויות חדשות

הביקוש ההולך וגדל לחללים הלוגיסטיים של הקילומטר האחרון פתח חזית חדשה במונחים של הזדמנויות השקעה ופיתוח מחדש עבור נכסים ריקים או שאינם מנוצלים - כמו שטחים שהיו בשימוש של מגה-חנויות, מבני ציבור לשעבר, אתרים תעשייתיים שננטשו במצבים שונים ובנייני משרדים בשימוש חלקי. ברוב המקרים, עסקאות בתחום "הקילומטר האחרון" כוללות רכישה של מבנים קיימים והסבתם.

הדבר מהווה הזדמנות לרכוש נכסים מקמעונאים המצויים תחת לחץ ליצור ערך באמצעות התאמת השימושים ותמהיל השוכרים בתגובה לדרישות הלוגיסטיות.

באחד המקרים הייחודיים, מגרש חניה שלא היה מנוצל במלואו בשיקגו הוסב למרכז "הקילומטר האחרון". אחד החניונים התת קרקעיים הגדולים בעולם - Millennium Parking Garage - עם 3.8 מיליון רגל רבוע על שתי קומות הוסב בחלקו לאחרונה למרכז שילוח ומחסן.

בעיר באיון שבניו ג'רזי, בסיס לשעבר של הצי על שטח של כ-900 דונם - שננטש מאז סגירתו בשנת 1999 - הוסב על ידי בעליו למחסן. הסבת המקום הביאה לעיר הכנסות ממסים בהיקף של מיליוני דולרים ומקומות עבודה והביא לתחייתה של הטיילת המתפוררת במקום.

הקילומטר האחרון – מודל גמיש

למרבה העניין, גורמים שהכתיבו את ההיתכנות של אתר לצורך שימוש תעשייתי בתחילת המאה ה-20 עדיין חשובים כאשר שוקלים את השימוש במבנים נתונים כמחסנים לוגיסטיים ב"הקילומטר האחרון". השיקולים הללו כוללים גישה קלה לתחבורה, קרבה לאזורים עירוניים עתירי בלקוחות ועובדים פוטנציאליים, גישה לנתיבי מים, ייעוד המבנה, שירותי רכבות, וכו'.

כדי לתפוס נתח משוק המסחר המקוון, חלק מהמגה-חנויות המסורתיות שעדיין פועלות התאימו את המודלים העסקיים שלהן והן משתמשות באתרים שלהן כמרכזים של "הקילומטר האחרון".

לדוגמה, 70% מאוכלוסיית ארה"ב מתגוררת במרחק 9 ק"מ מחנות פיזית של וולמארט. החברה מנצלת את החנויות המסורתיות הללו כמרכזי מסחר אלקטרוני על ידי כך שהיא מתמרצת לקוחות לרכוש סחורות באינטרנט אך לאסוף את המוצרים בחנות המקומית ועל ידי כך להימנע מתשלום דמי משלוח.

המספרים מאחורי ההזדמנות

הביקוש לנדל"ן "הקילומטר האחרון", במיוחד בפרברים המאוכלסים בצפיפות ובמרכזי המטרופולין, זינק בשנים האחרונות. משקיעים ושוכרים מתחרים כיום על מבנים תעשייתיים קטנים ומיושנים, בדירוג B, C -ו D באזורים עירוניים.

בין השנים 2018 ל-2025, ההכנסות מתשתיות לוגיסטיות באזור אסיה-פסיפיק צפויות לגדול בשיעור צמיחה שנתי מצטבר (CAGR) של 7.6%. מדובר ביותר מפי שניים משיעור הצמיחה בצפון אמריקה ואירופה במהלך אותה תקופה.

בארצות הברית, חוסר האיזון בין היצע לביקוש חריף במיוחד בחלק המערבי של המדינה, שם דמי השכירות לתעשייה קלה (המשקף היטב את "הקילומטר האחרון") עלו בשנים ב-2016 ו-2017 ביותר מ-10% בשנה.

בשוק האירופי, הדרישה למרכזים לוגיסטיים ממשיכה להיות המנוע העיקרי גם לביצועים בתחום הנדל"ן. BNP Paribas מעריך כי 13% מכלל השקעות הנדל"ן מסחרי קשורים לתחום הלוגיסטיקה. שלושה מתוך 10 הערים המובילות בצמיחה הגלובלית בשוק הנדל"ן הלוגיסטי להשכרה נמצאים באירופה: רוטרדם, בודפשט ופראג.

סיכונים וסיכויים

האיתור והבחירה של אתרים תעשייתיים המתאימים לשימוש כמרכזי הפצה לוגיסטיים "בקילומטר האחרון" מציבים אתגרים מסוימים מאוד. לדעתנו, בדיקת נאותות חשובה מאוד בבחירת השקעות מסוג זה.

אתרים הנחשבים ל"טובים" צריכים להיות בעלי המאפיינים הבאים: קרבה למשתמשי קצה ולבסיסי עובדים; גודל מתאים; חניה טובה ונגישות; גובה התקרה מתאים; אזורי טעינה; מערכות מיזוג אוויר (HVAC) ומערכות חשמל מספיקות; ורצפה המסוגלת לעמוד בעומסים כבדים.

יש לציין כי נכסים תעשייתיים, במיוחד באתרים ששימשו בעבר למטרות ייצור, יכולים לכלול מגוון רחב של בעיות סביבתיות. ייצור פסולת מסוכנת, מכלי אחסון תת קרקעיים ומעל פני הקרקע, מפרידי שמן/מים, פעולות תדלוק, פעילויות של תחזוקת כלי רכב וסילוק פסולת - כל אלה גורמים שיש לקחת בחשבון.

מומחים יכולים לסייע לזהות ליקויי בנייה כמו גם לכמת סיכונים אפשריים הנובעים מהשימוש הקודם בנכס. הסבת מגה-חנויות ואתרים קמעונאיים לשעבר עשויה להיות מאתגרת עקב חוקים והגבלות ייעוד. מרכזי הפצה עלולים להיות רועשים, גם בשל תנועת משאיות.

בזמן שמסחר באינטרנט ממשיך לחדור לשווקים גלובליים, המעבר ממבנים פיזיים לחללים תעשייתיים לוגיסטיים יימשך. מדובר בהזדמנות השקעה איכותית עבור גופים בינלאומיים המסוגלים לשאת ולתת בנוף המגוון והמורכב הזה.