הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן
אמיר ירון, נגיד בנק ישראל המיועד
צילום: בנק ישראל

"נדרשות התחלות בניה של 52 אלף דירות בשנה"

בבנק ישראל סבורים כי התחלות הבניה כעת נמוכות מדי. על מחיר למשתכן: "התכנית הפחיתה את התחלות הבניה בפריפריה", עלות התכנית הגיעה ל-5.5 מיליארד שקל כאשר זוכים רבים טרם בחרו דירה
מורן ישעיהו | (15)
נושאים בכתבה מחיר למשתכן מחירי הדירות משה כחלון

בשנת 2018 נמשכה מגמת הירידה בהיקף העסקאות שנעשו בשוק הדיור, אותה הובילו המשקיעים ומשפרי הדיור - אלו הפחיתו רכישות בעקבות ירידה בביקוש לדירות יד שניה. כך עולה מדו"ח שמפרסם היום (א') בנק ישראל על שוק הדיור. מנגד, הרוכשים דירה לראשונה שמרו על רמת רכישות גבוהה שהגיעה לכ-35.6 אלף דירות, מהן כ-9.8 אלף במסגרת "מחיר למשתכן".

בסיכום שנתי, נרשמה ירידת מחירים במחוזות תל אביב והדרום, 3.6% ו-0.1% בהתאמה. זאת לעומת שאר המחוזות, שם נמשכה עליית המחירים שנראתה במהלך העשור האחרון. עוד צוין כי לעליה שנרשמה במחירי הדירות מאז 2008 התלווה גידול ניכר במספר הזוגות הצעירים שרכשו דירה, בעיקר מאז 2012. זאת לצד גידול בשיעור רוכשי דירה ראשונה בפריפריה: מ-39% בין 2008-2009 לכמחצית בשנים 2017-2018. נתון זה מוסבר בזמינות של הקרקעות באזורים אלה לעומת קושי בשיווק קרקעות באזורי המרכז.

כך למשל, במסגרת תכנית מחיר למשתכן, 53% מהדירות שהוצעו בהגרלות בשנת 2016 היו באזור הפריפריה וב-2018 הגיע חלקן באזורים אלה לכ-63%. כמו כן, מאז תחילת התכנית ב-2015, נרשמה ירידה בביקוש לדירות יד שניה בקרב הרוכשים דירה ראשונה: חלקן של הדירות החדשות בקרב אוכלוסיה זו עלה מממוצע של כ-24% בין השנים 2013-2014 ל-41% בשנת 2018.

בעקבות חוק המזומן: רוכשי דירות יד שניה צמצמו עסקאות בינואר

מרבית הזוכים במחיר למשתכן טרם בחרו דירה

מאז תחילת תכנית הדגל של כחלון, 18 אלף משקי בית מתוך 59.7 אלף שזכו, מימשו את זכותם לרכוש דירה מוזלת. אמנם, לפי הדוח מספר הרכישות בפועל עדיין נמוך - נתון זה מיוחס בעיקר למשך הזמן שחולף עד לקבלת היתרי בנייה. זאת ועוד, מרבית הזוכים בתכנית בין השנים 2017-2018 טרם בחרו דירה כיוון שפרויקטים רבים טרם קיבלו היתרים.

עלויות התכנית עד סוף מרץ 2018 הסתכמו בכ-5.5 מיליארד שקל, מהם כ-3.9 מיליארד נבעו מהנחות על ערך הקרקע. בשנה זו, הנפיקו כ-26 אלף משקי בית תעודת זכאות להשתתפות בתכנית, אם כי זכאים רבים לא זכו בדירות וזוכים רבים אף לא רכשו עדיין את הדירה שזכו בה.

מדידת הביקוש לדירות במסגרת התכנית הכוללת השוואה של מספר הזוכים למספר הדירות שהוגרלו (החישוב מתייחס רק להגרלות הראשונות), מצביעה על כך שכ-18% מהדירות המוצעות בהגרלה נותרות ללא זוכה, מרביתן ביישובי הפריפריה כאשר רוב הדירות במחוז המרכז נמצאות ביישובים פחות מבוקשים כמו יבנה, גדרה, באר יעקב ועוד. בתוך כך, לאחרונה ניתנה הקלה המאפשרת לקבלנים להשכיר את מלאי הדירות הנותרות בשוק החופשי עד למכירתן לזכאים (לכתבה המלאה).

קיראו עוד ב"נדל"ן"

עוד עולה מהנתונים כי צמצום הביקוש לדירות בפריפריה במסגרת "מחיר למשתכן" הוביל את היזמים להפחתת התחלות הבנייה כמו גם את הביקוש לקרקעות באזורים אלה, ולכן ייתכן כי חלק מהסכמי הגג בפריפריה לא יבשילו. 

בהתייחס לירידה בהתחלות הבניה, בבנק ישראל מעריכים כי נדרשות כ-52 אלף יחידות דיור חדשות לשנה על מנת להדביק את הפער בביקוש הקיים. כיום התחלות הבניה עומדות על כ-47.4 אלף בשנה. בסקירה שפרסמה הלמ"ס לאחרונה מדובר ברמה הנמוכה מזה 6 שנים (לכתבה המלאה).

בבנק ישראל מציינים כי הגידול שנוצר בהתחלות הבנייה ב-2016 היה הגורם המרכזי בבלימת עליית מחירי הדיור בשנתיים האחרונות. "הנתונים על התחלות הבנייה לשנים 2017-2018 מלמדים כי הבנייה נמוכה מצרכים אלה ולפיכך עלול להיווצר גירעון במספר יחידות הדיור במשק", כותבים בדו"ח.

יעדי הממשלה בהתחדשות עירונית שאפתניים, האם זה אפשרי?

על פי הדו"ח, יעדי הממשלה להתחלות בניה במסגרת התחדשות עירונית הינם שאפתניים כאשר בטווח הקצר הנושא תלוי בעיקר במלאי התכנוני הקיים - זה מאפשר עמידה ביעדים המצרפיים בחמש השנים הבאות (כ-36 אלף יחידות דיור), רק אם כל התכניות שאושרו אכן יבוצעו ולא תחול ירידה במימוש תמ"א 38.

לפי הנתונים, לאחר אישור פרויקט במסלול התחדשות עירונית, חולפות בממוצע 5 שנים עד לתחילת הביצוע כאשר בחלק גדול מהתכניות אף נדרש תכנון נוסף לאחר האישור. נכון לעת זו, ביצוע הפרויקטים שאושרו מאז 2004 טרם החל. 

עוד נכתב כי "מאחר שאין עמידה ביעדי התכנון בהווה, ומכיוון שהחל מ-2026 היעדים השנתיים כמעט כפולים מהנוכחיים, חשוב להיערך לאימוץ כלים נוספים לקידום תהליכי התחדשות עירונית בקנה מידה גדול. באזורים המיועדים לציפוף מסיבי ניתן לקדם התחדשות באמצעות מיסוי שיוצר תמריצים לממש זכויות בנייה, כגון תשלום מס על שווי הקרקע המשוערך בהינתן זכויות הבנייה המורחבות במקום תשלום מס על מימוש הזכויות".

תגובות לכתבה(15):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 12.
    אליהו 01/04/2019 11:29
    הגב לתגובה זו
    אם הוא לא אינטרסנט אז כנראה שכן דרושים כ 52K דירות. אם הוא כן אינטרנסנט ומשקר, זה רק מראה לכם שבנק ישראל לא הולך לעשות מהלכים שיורידו את מחירי הדיור. כלומר, הריבית במשק לא תטוס למעלה, ימשיכו לתת 75% ממחיר הנכס כהלוואה וכו'. בגדול, זה LOSE LOSE SITUATION עבור מחוסר דיור.
  • 11.
    לא מאמין לבנק ישראל 01/04/2019 09:33
    הגב לתגובה זו
    בנק ישראל לא חסה את קריסת הטייקונים , עשו להם תספורות על חשבון הציבור , אותו בנק ישראל יודע שמחירי הדיור קורסים , חתכו להם ברווחים והקבלנים לא מצליחים למכור דירות , השוק בקיפאון רק מחיר למשתכן דיור בר השגה הנחה 500 אלף שקל.
  • 10.
    שלא יעבדו עליכם 01/04/2019 09:30
    הגב לתגובה זו
    יש היצע לכמה שנים,2018 רק 30 אלף משקי בית נוספו , ובנות מעל 50 אלף . משקיעים מכרו 16 אלף דירות . לפני הקריסה ,90 אלף מנסים למכור 125 אלף התחלות בנייה, השוק בקריסה הבועה התפוצצה לכל האינטרסנטים בפרצוף.
  • 9.
    פייק פמפום 01/04/2019 09:27
    הגב לתגובה זו
    דירה שעלתה במחיר בועה,1,2 מליון. תחתך 50%, לא תעלה יותר 600 אלף.
  • 8.
    תומי 01/04/2019 08:41
    הגב לתגובה זו
    היה אולי צורך לפני עשור, כשהמשקיעים ורוכשי דירה ראשונה היו לחוצים לקנות. במחירים של היום זה סתם יתווסף למלאי לא מכור. לפני שרצים לבנות עוד ועוד שימסו דירות ריקות, ע"פ האוצר יש 160 אלף כאלו. עובדתית נרכשות כל שנה 30 אלף דירות חדשות (בשנתיים האחרונות אפילו פחות מזה) וכל שנה ממשיך להצטבר עוד מלאי. למעלה מ 100 אלף דירות בבנייה, איזור ה 40 אלף דירות לא מכורות אצל קבלנים. מתוכננת פה עלייה המונית שלא מספרים לנו עליה?
  • 7.
    צריך לעלות את הריבית הרסתם את המדינה (ל"ת)
    בנק ישראל רק נזק 31/03/2019 17:25
    הגב לתגובה זו
  • 6.
    ר 31/03/2019 15:17
    הגב לתגובה זו
    עזבו אגו.עשו את עבודתכם .
  • 5.
    נועם 31/03/2019 15:04
    הגב לתגובה זו
    המדינה מוכנה לקליטת עולים מצרפת , אנגליה ובעתיד מארה"ב לכל יהודי העולם שירצו לברוח מהאנטישמיות החדשה
  • 4.
    יואב 31/03/2019 14:44
    הגב לתגובה זו
    כמה עוד אינטרסנטי זה יכול להיות? כתוב במפורש שלא קונים במחיר למשתכן, שהקבלנים לא ניגשו כלל למכרז, כי אין ביקוש לדירות שם. המחירים יורדים, בבירת הנדל״ן- ת״א ב3.6% (ששם עד לפני שבוע לא היה אפילו מכרז אחד של מחיר למשתכן),שוב כי אין ביקושים. ומכל זאת יצאה כותרת כל כך בומבסטית שחסרות כאן 52 אלף דירות. די כבר עם שקר המחסור הזה, כולם כבר יודעים שזה המצאת הקבלנים ולא באמת יש כאן צורך בכל כך הרבה דירות.
  • יש לך בעיה בהבנת הנקרא? (ל"ת)
    יש ר אלי 31/03/2019 15:56
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    שלא יעבדו עליכם 31/03/2019 14:11
    הגב לתגובה זו
    מפחיד כמו פרמידה ,ירידות ערך חדות הפסד מאות אלפי שקלים , המשכנתא עלתה הריבית גדלה , הכבדת מיסוי . מי שלא יעמוד בהחזרים , צפוי לאבד את דירתו או להישאר עם חובות עתק בבנק.
  • 2.
    פייק פמפום 31/03/2019 14:09
    הגב לתגובה זו
    קבלנים תקועים עם 50,000 חדשות 9,000 התרי בניה לא בונים השוק צולל 90,000 דירות יד 2. 16,5000 משקיעים מכרו לפני קריסה .168,000 דירות רפאים רייקות. 125,000 התחלות בנייה . מחירי הדיור ייחתכו 50%,הבועה התפוצצה ואיתה ירידת מחירים חדה.
  • גאון, אתה מתווכח עם נגיד בנק ישראל? גם הוא אינטרסנט? (ל"ת)
    יש ר אלי 31/03/2019 15:55
    הגב לתגובה זו
  • עתיד ורוד 01/04/2019 09:03
    במידה ותהיה קריסה חריפה במחירי הדירות הדבר ישפיע ישירות על המערכת הבנקאית - חובות אבודים של מיליארדים.
  • 1.
    ליבי עם הזוגות הצעירים ובהם ילדיי - המחירים = אי שפיות (ל"ת)
    דן 31/03/2019 13:31
    הגב לתגובה זו
רז אברהם. קרדיט: רון כהןרז אברהם. קרדיט: רון כהן
מחירי הדירות

מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך

רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית

רז אברהם |
נושאים בכתבה מחירי הדירות

שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.

עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל

עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.

ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.

בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990), ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.

זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.

להמשך הכתבה לחץ כאן
נתנאל שכונת המשתלה
צילום: אסף פרץ

קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?

גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים

רן קידר |
נושאים בכתבה מחירי הדירות מבצעי 80/20

הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.

הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.

ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח".  האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10  אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20  (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.

עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.  

מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).

להמשך הכתבה לחץ כאן