הלמ"ס: זינוק במספר משקי הבית המחזיקים בשתי דירות ומעלה
נתוני הלמ"ס לשוק הדיור מצביעים על גידול בהיקף הדירות להשקעה שעיקרו בעשור האחרון. היכן מדורגת ישראל בהשוואה לאיחוד האירופי?
טרם יציאת המשקיעים משוק הדיור בשנה האחרונה, בשנת 2017 נרשם שיא בדירות להשקעה בישראל. כך עולה מנתונים שמפרסמת היום (ג') הלמ"ס על שוק הדיור כאשר בשנה זו עמד שיעור הבעלות על שתי דירות ומעלה על 10% - עיקר מגמת העלייה החלה בשנת 2008.
בתוך כך, בשנת 2017 שיעור משקי הבית שבבעלותם דירה אחת עמד על 61.8% כאשר השימוש לא בהכרח למגורים. החל משנת 2003 נרשמה ירידה של 7.7% בשיעור הבעלות על דירה אחת לעומת עלייה של 6.8% בשיעור הבעלות על שתי דירות או יותר. בקרב משקי הבית בעלי שתי דירות או יותר, 55.8 אלף מחזיקים בשלוש דירות ומעלה - 2.2% מכלל משקי הבית. באחוז משקי בית שאין בבעלותם דירה לא חל שינוי משמעותי לאורך השנים.
עוד עולה מהנתונים כי בשנת 2017 אחוז הגרים בדירות בבעלות עמד על 66.5% בממוצע ארצי בעוד אחוז הגרים בשכירות הגיע ל-27.9%. לצד זאת, בין השנים 2017-1997 ירד אחוז הגרים בדירות בבעלות בקרב כלל משקי הבית מ-70.2% ל-66.5%, בהתאמה. מנגד, עלה אחוז הגרים בשכירות מ-24.3% ב-1997 ל-27.9% ב-2017.
עיקר הירידה באחוז המגורים בבעלות נבעה מעשירוני הביניים. לעומת זאת, בעשירון התחתון חלה עלייה באחוז הגרים בדירות בבעלות. מאז שנת 1987 ועד 2017 עלה ממוצע שווי דירה בבעלות פי 3.4 במחירים קבועים כאשר בין השנים 1987-1986 ממוצע שווי דירה בבעלות היה 529 אלף שקל לפי הערכה עצמית. בשנת 2017, שווי דירה ממוצע בעשירון העליון היה פי 2.7 מאשר בעשירון התחתון.
- מאזן האימה: וושינגטון מאיימת בצעדי תגמול נגד ענקיות טכנולוגיה אירופיות
- וושינגטון ומאסק נגד אירופה, לאחר קנס של 120 מיליון אירו שהוטל על X
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
- 15.לידיעה 08/02/2019 21:04הגב לתגובה זולידיעה ... היום אנשים צרכים גם, מעל 50 שנה לשכור דירה.. תעשו את החשבון ... מאיזה גיל, מתחילים לשכור דירה .
- 14.לימבו 07/02/2019 13:38הגב לתגובה זושני דברים: 1... ככל שהמדינה עניה יותר - יותר אנשים מתגוררים בדירות רב דוריות. 2... אין התייחסות לגודל ואיכות הדירות. [פגשתי ברומניה מי שמתגורר בדירה "שלו" ללא מים זורמים אלא ברז משותף 2018! ]
- 13.משקיענית 07/02/2019 10:33הגב לתגובה זויש מצב שהעלייה במספר משקי הבית שברשותם 2 דירות נובעת מכך שיותר אנשים נאלצים לדווח על דירות נוספות שבבעלותם.
- 12.מנחם 05/02/2019 19:30הגב לתגובה זוהתחום היחיד הזוכה לפטור ממס הוא ספסרות... מדינת היהודים או לא?!
- 11.אם היה אמון בגופי הפנסיה ,לא היו קונים דירו (ל"ת)דן 05/02/2019 18:51הגב לתגובה זו
- 10.מבין 05/02/2019 18:40הגב לתגובה זוזה עלה בגלל ירושות . נקודה המחירים ימשיכו לרדת
- 9.כחלון מס 1 05/02/2019 18:29הגב לתגובה זועם לפיד אין עתיד , אפס מעשים. כחלון הצליח לרסק מחירים , כבר היום השוק בתיקון 30% מטה.
- 8.לא פראייר 05/02/2019 18:27הגב לתגובה זו300 אלף דירה בפרפרייה, 500 אלף במרכז.
- 7.אספני דירות בלחץ 05/02/2019 18:27הגב לתגובה זוהכבדת מיסוי, העלו מס רכישה..המשכנתא התנפחה, ירידות ערך חדות הפסד מאות אלפי שקלים, מכרו 15,000 דירות , לפני המפולת. 90,000 מנסים למכור , מתפשרים על מחיר , התשואה על דירה נשחקה .
- 6.צפוני 05/02/2019 17:13הגב לתגובה זושימו לב חברים ככול שהמדינה עשירה יותר מעטים יכולים לקנות דירה (בגרמניה הנמוכה ביותר) משמע הפערים מתרחבים ככול שהמדינה מתעשרת (המדינה לא האזרחים) בעלי הממון והשררה לא משאירים לאזרח הפשוט אופציה לחיים נורמלים חומר למחשבה למנהיגים
- האופציה היא - גולה. מה יכול להיות? (ל"ת)הייטקיסט 06/02/2019 00:59הגב לתגובה זו
- 5.תצביעו ליכוד 05/02/2019 16:46הגב לתגובה זוהכלכלה פורחת ביבי לא מבין בכלכלה הורס הכל בשיטתיות . מדינה מאוסה
- 4.אהבתי ארץ "ליטואניה" בטבלה. זו "ליטא" בעברית שחה. (ל"ת)זאב 05/02/2019 16:19הגב לתגובה זו
- 3.יעקב 05/02/2019 16:07הגב לתגובה זומתחת לפנס שורץ לו פטור ממס תוצרת כחלון ואחרים מחסל את הצעירים.
- 2.לי 05/02/2019 15:59הגב לתגובה זואם המחירים לא יחזרו לעלות תוספת אדירה של דירות תתווסף להיצע בהדרגה, ככל שהמחירים ימשיכו לרדת/ לעמוד יתווספו משקיעים שקנו מוקדם יותר ויותר.
- יש ר אלי 05/02/2019 16:21הגב לתגובה זוהבנייה כך שיש סיכוי טוב שהמחירים יחזרו לעלות. כחלון אחרי הבחירות יעלם ואחריו יהיה צורך לתיקון ההרס.
- מנחם 05/02/2019 19:28כך קרה בארה"ב, אירלנד, ספרד ועוד
- מבין 05/02/2019 18:41אחרי כחלון לא יהיה מי שיגן על הקבלנים לא יהיה יותר מחיר של כחלון תוסיף לזה שהקבלנים ישלמו מס על כל דירה שהם מחזיקים ותבין לבד מה יקרה פה
- 1.יש המון משפחות שקונים דירה אחת להשקעה!! (ל"ת)עו"ד נדל"ן 05/02/2019 15:47הגב לתגובה זו
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
