אלעזרא: "ירידה חדה במחירי הדיור עלולה למוטט את מערכת הבנקאות"
"ירידה במחירי הדיור תביא לפגיעה אנושה בהון העצמי של המשפחה הישראלית הממוצעת", כך אמר אלי אלעזרא, יו"ר קבוצת אלעזרא, במהלך דיון בועידת עיר הנדל"ן באילת.
אלעזרא המחזיק (100%) בקבוצת אלעזרא, המחזיקה בחברה הכשרה ביטוח, בחברת הרכב אלבר ובחברת הבניה אפרידר, אמר: "כידוע, נדל"ן הוא הביטחונות המרכזיים הנמצאים בידי המערכת הבנקאית. פגיעה בערכם עלול לפגוע במערכת הבנקאית ואף למוטט אותה". עוד הוסיף אלעזרא כי "אם יורידו את מחירי הדיור שוק המשכנתאות יקרוס כי ערך הדירה יירד והמשכנתאות ישארו גבוהות כפי שהיו. בדיוק כך הגיע משבר הסאב פריים בארה"ב".
"יעד הממשלה להוריד את מחירי הדיור הוא שגוי מיסודו. היעד האסטרטגי של הממשלה חייב להיות שאיפה ליציבות במחירי הדיור עם עלייה מתונה הצמודה לנתוני הצמיחה ולעליית המדד. פגיעה במחירי הדיור תביא לפגיעה אנושה בהון העצמי של המשפחה הישראלית הממוצעת. זאת מכיוון שחלק נכבד באוכלוסייה צבר את הונו מעליית מחירי הדיור, בו בזמן שנטל המשכנתא הצטמצם עבורו עם הזמן. אם תהיה ירידה משמעותית במחירי הדיור, עבור משקי הבית המשכנתא תשאר אותה משכנתא אך ההון העצמי ייחתך".
על תוכנית מחיר למשתכן אמר אלעזרא: "תכנית למשתכן החלה מתוך כוונה טובה של שר האוצר כחלון, שעושה מאמצים מבורכים וטובים. עם זאת התערבות גסה מדי בשוק, של הכפופים לכחלון, גורמת תוהו ובוהו בשוק הדיור. היא מייצרת זוגות צעירים שלוקחים משכנתא עבור דירה שאין בכוונתם להתגורר בה. הזוגות הללו סומכים על דמי השכירות שיקבלו מדירת המחיר למשתכן אך זו לא תכסה את מחיר השכירות של הדירה בה יגורו. מבחינת הזוגות הצעירים הללו, זו כניסה למערבולת".
- 57.תום 16/12/2018 12:09הגב לתגובה זוהמנופחים הללו של הדיור דירה שעלתה 500 אלף עולה היום 1.5 מליון אין שום סיבה לא מבחינת חומרי הבניה ולא משום בחינה
- אכן,מחירי חומרי בניה ירדו במשך השנים.זאת עובדה (ל"ת)קבלן סיני 18/12/2018 23:36הגב לתגובה זו
- 56.מנתח 15/12/2018 10:01הגב לתגובה זורעש פוליטי תקשורתי, ועכשיו מקבלת הקופים והצבועים של כחלון מוזמנת לפצוח ביללות הרגילות שלהם.
- 55.רן 14/12/2018 22:38הגב לתגובה זושלי אריסון מכרה את מניותיה בפנק הפועלים. נראה לי שהיא מרגישה ...
- אנשים כאלה לא מרגישים-הם מחזיקים מומחים. (ל"ת)קבלן סיני 17/12/2018 02:17הגב לתגובה זו
- 54.קשקשן. לא לקנות במחיר בועה. (ל"ת)ישראל 14/12/2018 14:35הגב לתגובה זו
- 53.תתעוררו מ 14/12/2018 14:34הגב לתגובה זותתעוררו מהחשיבה ,שיש רק את עלות הבנייה,בהקמה של דירה בביניין .ושאין עוד עלויות... *לא בונים את הביניין על האוויר ,אלה על קרקע והקרקע עולה המון כסף . +יש עוד המון עלויות נוספות.
- 52.אמת דיבר (ל"ת)אחד העד 14/12/2018 11:51הגב לתגובה זו
- 51.שופוני 14/12/2018 11:15הגב לתגובה זולמימוש רק שיורדים מהארץ
- גם מזון זה לא לצריכה, וגם חשמל וארנונה וסלולר ומים. (ל"ת)נו באמת 15/12/2018 10:03הגב לתגובה זו
- 50.תתעוררו מ 14/12/2018 03:06הגב לתגובה זותתעוררו מהחשיבה ,שיש רק את עלות הבנייה,בהקמה של דירה בביניין .ושאין עוד עלויות... *לא בונים את הביניין על האוויר ,אלה על קרקע והקרקע עולה המון כסף . ויש עוד המון עלויות נוספות
- 49.קבלן סיני 13/12/2018 20:14הגב לתגובה זולאן הגענו? - קיבלת על עצמך לבצע עבודת בנין - אבל תניח ליותר מוסמכים ממך בעשיית תחזיות למדינה ולכלכלה.
- 48.אלעזרא: 13/12/2018 18:04הגב לתגובה זואלעזרא: "ירידה במחירי הדיור תביא לפגיעה אנושה בהון העצמי של המשפחה שלי"
- 47.עוד אינטרסנט שמנסה להפחיד כדי להרוויח לעצמו (ל"ת)ישראלי 13/12/2018 15:44הגב לתגובה זו
- 46.בא 13/12/2018 15:39הגב לתגובה זוק ישארו כאן קבלנים וחרדים .
- 45.אני 13/12/2018 14:46הגב לתגובה זולא קונים דירה במחיר בועה
- 44.אל תדאג 13/12/2018 14:05הגב לתגובה זוההון שהזוגות הביאו מספיק לכסות 30 אחוז ירידה. ובנוסף חלקם כבר שילמו חלק מהחוב כמה שנים...
- 43.אבי 13/12/2018 13:52הגב לתגובה זוגדל בשכונת מצוקה וכשצמח רק שכח בדרך מאיפה הוא בא
- 42.למה נותנים בכלל במה לקשקושים שכאלה? (ל"ת)שקשוקה 13/12/2018 13:49הגב לתגובה זו
- 41.תתעוררו מ 13/12/2018 12:45הגב לתגובה זותתעוררו מהחשיבה ,שיש רק את עלות הבנייה,בהקמה של דירה בביניין .ושאין עוד עלויות... *לא בונים את הביניין על האוויר ,אלה על קרקע והקרקע עולה המון כסף .
- 40.avist 13/12/2018 12:44הגב לתגובה זוהבחור מפחד לכן זרק ספין מטומטם לאוויר
- 39.נריקו 13/12/2018 10:59הגב לתגובה זולא ייאמן שזה בחור שיושב על מיליונים. איזה דברי הבל שגויים הוא מוציא מהפה כך בלי בושה...
- avist 13/12/2018 12:45הגב לתגובה זואם היית יודע כמה טמבלים עשירים יש במדינה....
- 38.קבלנים הרסו את השוק 13/12/2018 10:33הגב לתגובה זובאים בטענות שהזיזו להם את הקצפת
- 37.לא פראייר 13/12/2018 10:31הגב לתגובה זו300 אלף דירה בפריפריה, 500 אלף במרכז.
- 36.קבלנים בלחץ 13/12/2018 10:30הגב לתגובה זוהעלו מס רכישה , משקיעים ברחו. העלו ריבית משכנתא , מחירים יורדים. חוות דיווח על מימון הדירה, תושבי חוץ בורחים, מה נשאר מינוף גבוה הבנק סגר הברז , והנה לכם סוף לקרטל הדיור.
- 35.חחחחחח 13/12/2018 10:06הגב לתגובה זואני יש 4 בתים בשביל אני לא כומו אתם בזבז הכל אישטיות. דירות לא יורדת אף פם רק לעלות. בואי אני נותנת לכם חלוואה בלי ריבית. לא צריך מחזיר. מתי אתם ימות דירה בא אצלי.
- 34.דניאל 13/12/2018 09:58הגב לתגובה זואני מבין שהתקררות בשוק הנדל"ן קיררה לך גם את תזרים המזומנים מפרוייקטים חדשים. היכן היו חבריך הקבלנים יחד איתך כשהמדד עלה בפראות והותיר עשרות אלפי זוגות צעירים ללא כל סינוי לרכוש מגורים בכבוד? מצחיק כשיש ירידה אז אתה וחבריך ישר יוצאים בקמפיין כתבות ממומנות שתגרום לנו להרגיש רע עם זה שהמחירים בדרך למטה. אנא ממך, אתה את שלך כבר עשית, אל תפגע לזוגות הצעירים בתוכניות.
- 33.אלי ,לא נורא באם המערכת הזאת תושמד (ל"ת)Zeev 13/12/2018 09:50הגב לתגובה זו
- 32.ירידה בשכר עובדי ענף הבנקאות תציל הרבה משפחות ועסקים בי (ל"ת)לקוח הבנק 13/12/2018 09:28הגב לתגובה זו
- 31.כלכלן 13/12/2018 09:21הגב לתגובה זו.. כמו שהייתה ב10 שנים האחרונות, מוטטה את הזוגות הצעירים, אבל כנראה הבנקים יותר חשובים
- 30.A 13/12/2018 09:20הגב לתגובה זואת החברה בהונאת מס גם הופך את הבנייה לפחות כדאית ...
- 29.אחד 13/12/2018 07:44הגב לתגובה זוצריך למנות דחוף לתפקיד שר האוצר העולמי. דחוףףףףף
- 28.איתן 13/12/2018 07:33הגב לתגובה זומחירי הדירות היא פועל של ריבית בנקאית זולה והעדר אפשריות השקעה לא הייתה שום סיבה לעליית מחירים בעשור האחרון זה כבר לא משנה מדיניות ממשלה בריבית של 4% + הגבלה של 80 % מימון אין כבר כסף זול ולכן לא תהיה יותר עלייה שהריבית הבנקאית תתחיל לעלות (והיא תעלה) בעלי משכנתאות יהיה במציאות לא פשוטה בהצלחה לכולנו
- 27.הספקולנטים של "בועת הנדל"ן" חוששים הפיצוצה! (ל"ת)אבי בן 13/12/2018 07:03הגב לתגובה זו
- 26.אני 13/12/2018 06:20הגב לתגובה זורץ לקנות דירה ב 2 מיליון שקל למען יציבות הבנקים
- 25.תתעוררו מהחשיבה ,שיש רק את עלות הבנייה.ושאין עוד עלויות (ל"ת)תתעוררו מ 13/12/2018 01:06הגב לתגובה זו
- 24.למה היו צריכים להעלות את החרטה הזו כאן? (ל"ת)אורי... . 13/12/2018 01:00הגב לתגובה זו
- 23.שמואל 13/12/2018 00:10הגב לתגובה זואלי יש 100000 דירות חדשות בבניה מתוכן 60000 לא מכורות והשוק צריך כל שנה 30000 דירות
- 22.מיכל 12/12/2018 22:47הגב לתגובה זוכתבה כל כך נכונה, סוף סוף מישהו אומר את האמת רואה את המציאות בצורה כל כך נכונה... הורדת מחירי הדירה פשוט אסון
- מיכל הנחשה 13/12/2018 09:04הגב לתגובה זווהופכים לעבדים לכל החיים!!!!
- 21.בן בגבג 12/12/2018 22:15הגב לתגובה זווואלה אלעדים אסור שהמחירים ירדו יש חשש שנפסיק לעשות בוכטות וסתם נגיע לרווח יזמי סטנדרטי כמו בכל מקום נורמלי בעולם חס וחלילה בררררר
- 20.גדי 12/12/2018 21:55הגב לתגובה זוזה שהמחירים עלו הפרעות זה העלה את ההון העצמי? באיזה עולם אתה חי? אם זוג קנה דירה במיליון עם הון עצמי של 300 אלף אז אם תיהיה ירידה במחיר - זה בעיה שלו - ההון העצמי שלו קיים - פשוט עדיין חי עם חוב
- 19.אבי 12/12/2018 21:47הגב לתגובה זועכשיו אתה רוצה שעם הכסף שלנו נשמור לך על מחיר גבוהה מה חשבת שאנחנו מטומטמים? צריך לפרק את מחירי הנדלן ב-50 אחוז ככה תדעו שבגלגול הבא לא תהיו חזירים
- 18.על זה נאמר שתי ציפורים במכה אחת. אינשלה גם יקחו אותך (ל"ת)ממי 12/12/2018 21:33הגב לתגובה זו
- 17.et 12/12/2018 21:08הגב לתגובה זוהיוזמה של הנגיד-שהיה בארהב כשההואה במשכנתאות התפוצצה להלן הגיבויים למחסור/הונאה-בעשור האחרון מחירי הדיור עלו ::: בשווייץ גרמניה- ב 32% בישראל עלו ב------121% כדברי הנגידה שפירסמה זאת רגע לני יציאתה (מדוע ?!) זה מחייב וועדת חקירה איננו מאמינים לאיש הנל- והמבין יבין
- 16.צפוני 12/12/2018 21:07הגב לתגובה זולא לדאוג לבנקים ידידי, הציבור משלם גם כשהם מרוויחים וגם כאשר הם מפסידים נגמרה החגיגה, מחירי הדירות בדרך למטה ובגדול
- 15.לאוניד 12/12/2018 21:06הגב לתגובה זונו באמת. זו כתבה שכל כך צועקת על אינטרס שקוף ומכילה כל כך הרבה שטויות שפשוט מצחיק לקרוא אותה.
- 14.אדם 12/12/2018 20:59הגב לתגובה זולפי האינטרסנט: על הממשלה לקבע מחירי חלל,כדי לעשוק את הצעירים ולהציל את הקבלנים!
- 13.כמו שירידה חדה בטימטום תגרום לכתבות איכותיות יותר (ל"ת)הלבן שבעיניים 12/12/2018 20:56הגב לתגובה זו
- 12.ההונאה הבנקאית(משכנתא)הגדולה בהיסטוריה-סיימה סבב עליות (ל"ת)et 12/12/2018 20:55הגב לתגובה זו
- 11.איחודלגרנדפוטה 12/12/2018 20:33הגב לתגובה זועים אלפיים ירדו ואף אחד לא פשט רגל גם לא הבנקים ,.גם הנגידה התבטאה בזמנו שירידה של 20% זה בריא ומומלץ לשוק,.שוק שרק עולה מסכן את כל המערכת כי בסופו של יום לא כולם יכולים להשתתף במחירים גבוהים .,
- 10.אלדו 12/12/2018 20:24הגב לתגובה זותמידית את מחירי הדיור ולא להוריד, כולם היו קונים, כולם היו מרוויחים ותמיד הוא היה יכול לממש את ההבטחה שלו פשוט עם עוד מס על דיור
- 9.ישעיהו 12/12/2018 20:23הגב לתגובה זורוב האנשים יעדיפו שערך הדירה שלהם ירד, ושילדיהם יוכלו לרכוש דירה במחיר סביר. לירידת הערך של דירתם אין משמעות כל עוד הם גרים בה וכל עוד במקרה של מימוש הנכס ירכשו אחר תחתיו שגם ערכו יהיה נמוך יותר. המיעוט שאין לו ילדים או שמחזיק בדירות להשקעה יפסיד את מה שהרוויח ללא יגיעה. על זאת אין לבכות יותר מדי.
- 8.אללר 12/12/2018 20:00הגב לתגובה זוההון של הטייקונים זה של הבנקים ועסקים עם ממשלה של שחיתות לך למרינה תחזיר את כספי ציבור שקיבלת ממוטי זיסר
- 7.דן 12/12/2018 19:59הגב לתגובה זוהרסתם דור שלם , שלא יעמוד בהחזרים, מופסד כסף רב. יישלם יותר משכנתא, ויישאר עם חובות בבנק.
- 6.עוד ספין של אינטרסנט 12/12/2018 19:58הגב לתגובה זואמרה שהבנקים נערכו מראש. וערוכים גם לירידת מחירים 50% הכלכלנים של הבנקים , זיהו שהבועה לפני פיצוץ העלו ריבית משכנתא. מכרו תיקי משכנתא , לחברות הביטוח. במקרה של קריסה ,הם מבוטחים יופי. פשוט קבלנים , ירוויחו פחות יעבירו כסף מהבית , מה שהרווחו בעשור ירד לטמיון.
- 5.אזרח מודאג 12/12/2018 19:55הגב לתגובה זואלעזרא כמו כל היזמים וקבלנים מדברים מהפוזיציה !! הוא מפחד שהמחירים יירדו ...?? הוא פשוט רוצה שהמחירים ימשיכו לעלות , שכחתם שאנחנו אחרי 10 שנים של עליות (קרוב ל100%)!! לא יקרה כלום אם יעברו כמה שנים של ירידות קלות או יציבות . למי שיש הרבה נכסים יפסיד קצת אחרי שהרוויח הרבה בשנים אחרונות ! וטוב עושה כחלון והמדינה שמנסים להוריד את מחירי הדיור , כדאי שיהיו פה מחירים שפויים לזוגות צעירים !!
- 4.אנו מצדיעים לשר כחל 12/12/2018 19:44הגב לתגובה זוהקבלנים ינקטו בכל האמצעים בכל מניפולציות הבנקים ייקרסו המדינה תיתמוטט הכל ייקרוס להפחיד ובלבד שממשלת יראל תשאיר אותם ישיכו לעשוק ג זל נים
- 3.היידד 12/12/2018 19:36הגב לתגובה זומחירי הדיור בישראל לא שפויים, שוק הדיור אינו צריך להיות כלי השקעה לבעלי ההון ואין שום סיבה להמשיך לנפח את הבועה הזאת
- 2.נו בטח 12/12/2018 19:29הגב לתגובה זולמה שלא יורידו ,הבנקים כבר סחטו את כווולם בריבית כדי לתת הטבות ומענקים לבטלנים .
- 1.המחירים רק יעלו עוד ועוד (ל"ת)yogi 12/12/2018 19:21הגב לתגובה זו
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
