שוק הנדל"ן למגורים בניו יורק בין הגרועים בארה"ב - איפה כן כדאי להשקיע?
שוק הנדל"ן למגורים השתקם מאז המפולת ב-2011 אך עדיין, לא מדובר בהשקעה כל כך טובה, כך לדברי המומחים בתחום.
מאז אותה מפולת בנובמבר 2011, קרוב לחצי מיליון בתים נקנו ונמכרו בעיר, והניבו תשואה של כ-33%, כך לפי נתונים רשמיים של StreetEasy. הנתון הזה משקף תשואה של כ-7.5% לשנה, או כ-163 אלף דולר על מחירו החציוני של נכס למגורים בעיר. נתון די טוב, אם יוצאים מנקודת הנחה שמוכרי דירות מכוונים בדרך כלל לתשואה של כ-15% עד 20% במכירת נכס. מחירי הדירות אגב, עלו בכ-30% על פי הנתונים, כאשר המחיר החציוני לדירה במנהטן עומד כיום על כ-1.625 מיליון דולר.
עם זאת, ולמרות הנתונים הגבוהים, שוק הנדל"ן למגורים בניו יורק משתרך אחרי שאר המדינות בארה"ב, כשאלו רשמו עליה של כ-45.1% במהלך אותה תקופה. למעשה, רק 2 ערים בארה"ב, דטרויט וקליבלנד, מדורגות פחות טוב מניו יורק כשזה מגיע לנדל"ן למגורים. עיר התפוח הגדול תופסת את המקום ה-61 מתוך 63, כשהמדד העיקרי שדוחף אותה כל כך נמוך ברשימה הוא הזמן הרב שלוקח לתושבי ניו יורק למכור נכס בעיר שעומד בממוצע על כ-149 ימים.
בנוסף, הנתונים אותם פרסמה StreetEasy הראו כי אלו אשר קנו נכס בניו יורק בשנתיים שלפני המשבר ומכרו בזמן ההתאוששות, הרוויחו תשואה שנתית של 1.7% בלבד. במילים אחרות, נכסים שנקנו לפני או בזמן המשבר, שייצרו תשואה גבוהה, היו צריכים להמכר בזמן מאוד ספציפי כדי לייצר תשואה כזו.
לשם ההשוואה, במהלך אותה תקופה, מדד ה-S&P 500 עלה בכ-125% וייצר החזר שנתי של כ-13%, דבר ששם את שוק המניות במקום יותר "בריא" אם מסתכלים על טווח השקעה של 10 שנים. תוסיפו לכך את ההתעסקות השוטפת הכרוכה בקנייה ומכירה של נכס, והמאזניים נוטות אף יותר לטובת שוק המניות, שמצריך התעסקות פחותה הרבה יותר.
- ארה"ב רוצה להחליף את הגז הרוסי - מה הקשיים ומי צפוי להנות מכך?
- טבע לאן? החוב, המשפט - ומולם ההתייעלות והתרופות החדשות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
"האנשים שקונים דירות בחמשת הרובעים של ניו יורק עושים זאת כדי לגור בהם, ולאו דווקא כדי לייצר תשואה ממכירתם" כך מסביר גארי מאלין, מנכ"ל חברת הברוקרז' סיטי האביטאטס. "אם תסתכל על ההיסטוריה ועל כל מה שאפשר לשוק המניות להמריא, תבין שזו השקעה טובה יותר. עם זאת, להרבה אנשים, לא מדובר בהשקעה, אלא פשוט הבית בו הם גרים. שם הם רוצים לגדל את ילדיהם ולצאת לפנסיה".
10 הערים הטובות ביותר להשקעה בנדל"ן למגורים בארה"ב
1. סיאטל, וושינגטון
2. דנבר, קולורדו
3. פורט וורת', טקסס
4. אורורה, קולורדו
5. קולורדו ספרינגס, קולורדו
6. נשוויל, טנסי
7. שרלוט, צפון קרוליינה
8. אוסטין, טקסס
9. סאן חוזה, קליפורניה
10. לקסינגטון, קנטאקי
10 הערים הגרועות ביותר להשקעה בנדל"ן למגורים בארה"ב
63. דטרויט, מישיגן
62. קליבלנד, אוהיו
61. ניו יורק סיטי, ניו יורק
60. קורפוס קריסטי, טקסס
59. שיקגו, אילינוי
58. בולטימור, מרילנד
57. טולסה, אוקלהומה
56. מיאמי, פלורידה
55. סנט לואיס, מיזורי
- 9.ניר נדלניר 02/10/2018 11:25הגב לתגובה זומחשבות מרפרוף בכתבה: מי שקנה נכסים בערים הגרועות ביותר ברשימה למשל קליבלנד ומישיגן לפני 10 שנים, קיבל בקלות 10% תשואה שנתית נקייה על ההון + קיבל עליית ערך הנכס ב70-100% בקלות. ואני מעיד על זה מניסיון לפני עשרשנים בקלות קניתי בעיקולי מחוז עסקאות שריף בעשרות אלפי דולרים בודדים נכסים. לדעתי, ניכר שהעיתונאי שהקליד את הכתבה לא כותב מתוך ניסיון בפועל. בכלל, אני לא מבין למה עיתונאים כותבים איפה כדאי ואיפה לא כדאי במקום לנסות להביא משקיעים בפועל שידווחו על ביצועים וככה להשוות? הרי הם לא יודעים כי הם לא עשו. אז איך הם מדרגים? הם בודקים את המחיר החציוני MEDIAN היום לעומת מחיר חציוני לפני X שנים וככה מדרגים. הזוי. אין פה שקלול של נכסים שנקנים בהנחה על השוק וזה יכול להיות עשרות אחוזים!! כי שוק הנדלן בניגוד לשוק ההון אינו שוק משוכלל!!! אבל לך תסביר את זה לעיתונאי שלא עשה נדלן בחיים שלו. חוץ מזה , מה זה אומר שוק טוב? שוק טוב לפליפ? שוק טוב להשכרה? כשבוחנים החזקת נדלן לאורך זמן כמו בכתבה אז מדובר ככל הנראה בהשכרה. כדאיות השקעה להשכרת נכס למשל מתבטאת בעלות השקעה לעומת מחירי השכירות ותשואה נטו על ההו
- 8.[email protected] 01/10/2018 16:43הגב לתגובה זוקניתי ואני ממשיך לקנות לי ולמשקיעים שלי נדל"ן במיאמי ובנתיים הערך רק עולה ועולה, שלא לדבר על תשואות מטורפות. מוזר שדירגתם את מיאמי נמוך
- 7.ליאור 01/10/2018 09:18הגב לתגובה זועדיף בגרמניה במהלך 3 השנים האחרונות סאמיט -115% איידיאו - 104% שנה טובה
- 6.עמוס 30/09/2018 22:41הגב לתגובה זולא ברורה המטרה של הכתבה המטעה הזו. ניו יורק ירדה סביב ה10% במשבר ותיקנה לאחר פחות משנה בזמן שכל השווקים ברשימה התרסקו בעשרות אחוזים. כשמשקיעים בנדל"ן היציבות חשובה מאוד. ערים כמו קליבלנד נמחקו ב-80 בשכונות מסויימות. השווקים הטובים להשקעה הם אלו שאינם עולים ויורדים כמו רכבת הרים, ראו דוגמאת נתוני ניו יורק, בוסטון וכד'. וגם בכל עיר כזו הנתונים משתנים בין שכונה לשכונה.
- 5.[email protected] 30/09/2018 18:11הגב לתגובה זומדורגת כל כך נמוך? מעניין
- 4.יצאת פראייר (ל"ת)לאלין לא הייתי קונה מסטיק 30/09/2018 17:21הגב לתגובה זו
- 3.קניתי חושה לי ולפרופסור אבירם ואלין בגואה הודו (ל"ת)ניר איצ 100 30/09/2018 16:50הגב לתגובה זו
- 2.משה 30/09/2018 14:23הגב לתגובה זוצריך למדוד מלפני המשבר ועד. עכשיוישנן ערים כמו ניו יורק ופילדלפיה שכמעט לא נפגעו. במשברכך שהכל תלוי ממתי מודדים
- 1.לביזפורטל בזמן האחרון נהייה כתבות מעניינות (ל"ת)קורא 30/09/2018 12:09הגב לתגובה זו
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
