"מורגשת מגמה של ירידה מהגדר בשוק הדירות"
חלה עלייה בכמות המבוקשת של דירות חדשות. כך עולה מדו"ח הכמות המבוקשת של דירות חדשות שהוציאה היום הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.
בשלושת החודשים מאי-יולי 2018 הכמות המבוקשת של דירות חדשות (דירות חדשות שנמכרו ודירות שלא למכירה שהחלה בנייתן) עמדה על 9,670 דירות, עלייה של 17% לעומת שלושת החודשים הקודמים. לאחר ניכוי העונתיות (נתונים מנוכי עונתיות מתקבלים לאחר ניכוי השפעת העונתיות והשפעת חגים) מסתמנת בתקופה זו עלייה של 3.3% בלבד בכמות המבוקשת של דירות חדשות.
אם נסתכל על הנתונים בחלוקה לאזורים נראה כ- 25.9% מהכמות המבוקשת של דירות חדשות היו במחוז המרכז, כ-19.1% ו-18.8% היו במחוז הצפון ובמחוז תל אביב בהתאמה, כ-13.3% במחוז הדרום, כ-12.0% במחוז חיפה וכ-9.2% בלבד במחוז ירושלים. הדירות שנמכרו מהוות יותר ממחצית מהכמות המבוקשת של דירות חדשות בכל אחד מן המחוזות, למעט במחוז הצפון בו הדירות שנמכרו מהוות 20.4% בלבד.
לדברי ארז כהן, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין: "העלייה המשמעותית במכירת דירות ברבעון האחרון נובעת בעיקרה מ-3 גורמים: ברבעון הקודם היתה כמות גדולה של הגרלות מחיר למשתכן, מה שהוסיף לכמות הכללית של מכירת דירות. בכל שנה יש לקראת שנת הלימודים ביקושים מוגברים לרכישת דירות, מה שבא לידי ביטוי מסויים בנתוני הרבעון האחרון; ולסיום אכן מורגשת, ובעיקר החל ממאי האחרון מגמת זוחלת, אבל עקבית, של "ירידה מהגדר" של רוכשי דירות בשוק החופשי".
- 9.גלי 17/09/2018 08:54הגב לתגובה זוברור שאנשים יעדיפו דירה חדשה על דירה יד2, מקבלים הכל על מוכן בלי להסתבך עם שיפוצים מיותרים! וככל שיש יוצר פרויקטים במחירים סבירים כמו הפרויקטים של פרי נדלן
- 8.dvir 16/09/2018 11:13הגב לתגובה זומי שיושב וממתין ישלם כפול !!!!!
- 7.אנשים שוכחים ,שאנשים 15/09/2018 19:22הגב לתגובה זואנשים שוכחים ,שאנשים היום רוצים דירה משלהם ולא להיות תלויים במשכיר דירה,שיהיה נחמד אליהם... גם בגיל זקנה.... בגיל זקנה מאוד קשה לשלם את דמי השכירות. *לכן יש אנשים כשהם צעירים ,הם חושבים לדאוג לעתיד.
- לכל דבר יש מחיר250 משכורות חציוניות לבית זה התאבדות (ל"ת)ג'קי 27/09/2018 05:48הגב לתגובה זו
- 6.יש אלטרנטיבה לת"א 14/09/2018 06:30הגב לתגובה זומעטפת ראשונה לת"א ,אלטרנטיבה מצוינת לת"א
- 5.אעדיף 13/09/2018 22:39הגב לתגובה זואעדיף לקנות דירה במעטפת ראשונה לת"א ,מאשר לגור בתוך ת"א (בתוך עומס המשרדים בלב העיר). יש הרבה מצבים שבתוך ת"א משלמים לפחות מחיר כפול ,על אותם מספר חדרים, מאשר במעטפת ראשונה לת"א.
- 4.שמאי 13/09/2018 20:30הגב לתגובה זוכך ישלמו יותר, גם המחירים זוחלים למעלה בהתמדה, גם שכ"ד עולה וגם כשעתפרצו הביקושים כול דירה תיחטף בכול מחיר...
- 3.כלכלן התנהגותי 13/09/2018 19:31הגב לתגובה זובהחלט החלה מגמת עליית מחירים, ובמיוחד באיזורתל אביב והמרכז. מי שמסתובב בשטח באתרי המכירות באיזור תל אביב והערים הצמודות אליה דוגמת רמת גן בת ים גבעתיים וכו' חש היטב במגמה הברורה של עלחות המחירים. הדבר אינו מפתיע ומגיע יחד עם צמצום בהיצע הדירות החדשות
- כלכלן של התחת, השוק מת, הבועה בשלבי פיצוץ! (ל"ת)3, 2, 1, בום! 13/09/2018 20:15הגב לתגובה זו
- 2.המכירות בקנטים, המלאי בשמים, האשראי לוחץ השוק מת! (ל"ת)אדם 13/09/2018 17:26הגב לתגובה זו
- 1.כלכלן 13/09/2018 15:49הגב לתגובה זונגמרו הפראיירים, לא קונים דירות יותר, עכשיו זה רק עניין של זמן כמה קבלנים ישברו תחת החובות או התזרים הדחוק וימכרו כולל מתנות והטבות גם בהנחות
- מחירי דירות יד2 כבר מתאימות את עצמן למחירי מחיר ללמשתכן (ל"ת)חחחח 13/09/2018 20:15הגב לתגובה זו
- איתי 13/09/2018 18:47הגב לתגובה זויש מחסור מכוון של דירות=ההוראה להקטנת הבניה=נומקה: בדאגה לעמיד הבנקים זה יגרום לקריסה לדור שלם של חסרי דיור ופגיעה בתלכיד הלאומי -מחייב חקירה
- חיים 13/09/2018 23:40אין שום עסק שיכול להחזיק לאורך זמן בלי למכור, אין אפשרות להחזיק מלאי ולחכות כאילו אתה פועל לבד בשוק. תמיד יש קבלן שיותר לחוץ ושחייב למכור במחיר נמוך יותר. אין עסקאות השוק מת המחיר למשתקם זה רק מכות חשמל לשוק הגוסס הזה
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
