"לא יתכן שמשרד הבינוי יסגרו תנאים מול גינדי על גבם של הזוכים"
פרויקט מחיר למשתכן בית בפארק באור יהודה, בו זכה היזם גינדי החזקות זכה לסיקור נרחב בשל שורה של תקלות ותקדימים. כעת, הפרויקט הגיע לבית המשפט, בשל סוגיה אחת מרכזית המהווה שיטה "עקומה" לביצוע מכרזי מדינה, לפיה היזם מגיש הצעה למכרז בו מוגדר כי יש להשלים את הפרויקט תוך תקופה קצובה (22 חודשים במקרה זה) למרות שאין לו כל כוונה לעמוד בהתחייבות.
מועד המסירה הנוכחי של הדירות בפרויקט בית בפארק הינו תוך 36 עד 42 חודשים (במקרה הטוב), וגם תנאים אלו הושגו לאחר המתקת תנאי הפרויקט נוכח מחאת הזוכים, התאגדותם והפעלת לחץ בכל מישור אפשרי. עם זאת, הזוכים המיוצגים על ידי עוה"ד ליאור לוי ואבי גולדהמר, טוענים כי המועדים הנקובים במכרז מול רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) מהווים תנאי מהותי.
ראשית, לטענת הזוכים המועדים הקבועים במסמכי המכרז אינם בגדר המלצה. מדובר במועדים מחייבים. בהיותו של ההליך מכרזי, אין מקום לסטות מהמועדים, שכן כל סטייה מהווה פגיעה בזכות השוויון של אותם מועמדים שלא ניגשו למכרז בגלל שלא יכלו לעמוד במועדים אלו.
בנוסף, טוענים הזוכים כי "מן הראוי היה, בטרם אישר משרד הבינוי והשיכון לגינדי הקלות והארכות, להביא בחשבון גם אם את האפיון המיוחד של העותרים. לא ייתכן שמשרד הבינוי והשיכון יסגרו תנאים מול גינדי על גבם של הזוכים ומבלי שייקחו בחשבון את האינטרסים שלהם", נכתב בעתירה.
- בעלות של 35 מיליון שקלים: מסוף אוטובוסים חדש יחובר לכביש 412
- 1,500 דירות חדשות בצפון אור יהודה, צמוד למפגש המטרו והרכבת הקלה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הזוכים נרשמו להגרלות מתוך אמונה שתנאי המכרז יקוימו, כלומר שידרשו לשאת בהוצאות שכירות של כ-22 חודשים בלבד מרגע מסירת המגרש. לכן, מעבר לכל הפגמים החוקיים שכנגדם יוצאת עתירת הזוכים, מבקשים העותרים מבית המשפט "להתחשב גם בהיבט האנושי ובעוול הכבד שעלול להיגרם לזוכים, שהמתינו חודשים ארוכים בציפייה להתקדמות הפרויקט, ולא רכשו דירה בשוק החופשי או נרשמו להגרלות אחרות".
ממתינים לדירה כבר 9 חודשים
ההגרלה האמורה התקיימה בחודש נובמבר 2017, כאשר מי מבין הזכאים שביקש לדלות מעט פרטים אודות הפרויקט, יכול היה למצוא את פרטי המכרז באתר של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) מהם עולה כי על היזם להשלים את בניית הפרויקט תוך 22 חודשים ממועד מסירת המגרש.
אלא שלאחרונה, עם קבלת פרטים ראשוניים מהיזם אודות הפרויקט, התגלו לזוכים שורה של בעיות שונות, הכוללות תמהיל דירות בעייתי, עם דירות כלואות בעלות כיוון אוויר אחד, דירות הכוללות מבואה חסרת תועלת בכניסה לדירה, בגודל של כ-12 מ"ר (יותר גדול מחדר סטנדרטי) ובעלות מיותרת של כ-100 אלף שקל, 40% מהדירות בפרויקט, בנות 6 חדרים ובעלות של מעל שני מיליון שקל, ואם לא די בכך, לכל "התענוג" הזה נדרשו הזוכים להמתין 5-6 שנים, כולל הצמדה למדד תשומות הבניה, באופן אשר מאיין לגמרי את כל "ההנחה" על מחיר השוק, בה הם "זכו".
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אזורים תקים 147 יח"ד בבאר יעקב לאחר שזכתה במכרז רמ"י
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
שיפור מהותי בתנאים בזכות ההתאגדות בפייסבוק
הזוכים ההמומים התאגדו, והחלו להיאבק ברוע הגזירה, הם יצאו להפגין, הגישו ערר ועשו רעש בתקשורת. כתוצאה מכך, באופן תקדימי עבור פרויקטי מחיר למשתכן, בגינדי הגיעו לפשרה עם חלק מהזוכים (אלו שחתמו על הערר) והציעו להם כ-20 אלף שקל לכל אחד תמורת הפסקת התהליך. אלא ששאר הזוכים לא היו ממש מרוצים מהמהלך שהותיר אותם עם כל הבעיות והמשיכו לעשות גלים, עד שכל הגורמים המעורבים, המדינה, עיריית אור יהודה וגינדי, גיבשו מתווה להמתקת התנאים.
כך, לאחר סבב פגישות, הוסכם כי עיריית אור יהודה תספק לפרויקט היתר חפירה באופן מיידי, המשקף הקדמה של כחצי שנה (אבל עדיין לא ניתן), כאשר מדובר כרגע רק עבור הגרלה 400, כלומר רק עבור מגרש אחד הכולל 10 בניינים (מתוך ארבעה מגרשים בפרויקט), מסירת הדירות תבוצע תוך 3-3.5 שנים (כל הפרויקט של "בית בפארק" כולל 27 בניינים שיושלמו בהדרגה תוך פרק זמן שאנו ברור כרגע) תמורת הקלות שהעירייה העניקה לגינדי בשווי מיליוני שקלים.
בנוסף, נקבע כי הצמדת התשלומים למדד תהייה עד לפברואר 2021, לכל הדירות במסגרת הפרויקט, כאשר מועד זה יידחה בהתאמה ככל וקבלת היתר החפירה ידחה.
נקבע כי 13 דירות גן גדולות (הכוללות מרתף) מתוך הדירות שהוצגו כדירות מחיר למשתכן יוחלפו ב-13 דירות 5 חד', בשטח של כ-125 מ"ר, מתוך הדירות שיועדו תחילה לשוק החופשי.
מתן אפשרות להקדמת תשלומים – לרוכשים תינתן אפשרות להקדים תשלומים על חשבון מחיר הדירה עד ליום 31.12.18, ללא צורך בקבלת הסכמת היזם מראש.
הטבה לדירות 6 חד' ומעלה – תישמר הזכות לרוכשי דירות 6 חד' ומעלה לבחור בין האפשרות לקבלת הנחה בגובה 20 אלף שקל, לבין האפשרות של פריסת התשלומים כך ש-50% מהתשלום יהיה במועד מסירת הדירות.
אין קשר בין תנאי המכרז למציאות
- 1.כנראה השחיתות נוגעת שם ומסריחה עד השמיים (ל"ת)תום 16/08/2018 13:54הגב לתגובה זו
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
