צילום: יח"צ

מס הרכישה שיתק את השוק: שפל חדש ברכישות המשקיעים ביוני

הירידה בהיקף העסקאות מתחדשת לאחר בלימה זמנית בחודש מאי - זוהי אחת הרמות הנמוכות בעשור האחרון. מנגד, המשקיעים העלו את המחיר הממוצע לרכישת דירה בת"א

מורן ישעיהו | 12/08/2018 16:10 (23)

נושאים בכתבה מחיר למשתכן מחירי הדירות משקיעים עסקאות

שפל חדש נקבע ברכישות המשקיעים בחודש יוני. מסקירה שמפרסם היום (א') הכלכלן הראשי לאוצר עולה כי בחודש יוני נרשמה ירידה חדה של 33% ברכישת דירות על ידי המשקיעים (1.1 אלף דירות בלבד) בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. זאת בהמשך לשיעורי ירידה חדים מאז אוקטובר 2016. משקלם בסך העסקאות נותר על רמה נמוכה של פחות מ-14%.

רמת שפל היסטורית ברכישות המשקיעים בת"א

הירידה החדה ברכישות המשקיעים מקיפה את כל האזורים ובולטת במיוחד באזור ת"א, בו נרשמה ירידה של 57% ברכישות אלו בהשוואה ליוני אשתקד, כאשר גם בהשוואה לחודש הקודם נרשם שיעור ירידה חד של 22%, גבוה פי 3 משיעור הירידה ברכישות המשקיעים ברמה הארצית. בכך הגיעו רכישות המשקיעים באזור ת"א בחודש יוני לרמה של 136 דירות בלבד, אחת הרמות הנמוכות ביותר שנרשמו באזור זה לפחות מתחילת העשור הקודם.

שיעור המשקיעים בת"א ביחס לסך העסקאות בחודש יוני עמד על פחות מרבע מהעסקאות, רמת שפל היסטורי באזור זה, שהתאפיין בשיעור משקיעים ממוצע של 40% בעשור האחרון. לממצאים אלו יש משמעות גבוהה עבור הקבלנים המשווקים פרויקטים בעיר, שבאופן "מסורתי" התאפיינה בשיעור גבוה מאד של רכישות משקיעים מסך הדירות החדשות שנמכרו בה.

מנגד, בולטת דווקא עליה במחיר הממוצע (כמו גם החציוני) לדירה שרכשו המשקיעים בת"א בחודשיים האחרונים. בכך מסמן הכלכלן הראשי שינוי משמעותי בתמהיל הדירות הנרכש על ידי משקיעים בעיר.

לאחר הבלימה, הירידה בהיקף העסקאות מתחדשת

ככלל, בחודש יוני נרכשו 8.5 אלף דירות, בהן 530 דירות במסגרת "מחיר למשתכן" של כחלון. בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד זוהי ירידה של 10% בסך העסקאות, וירידה של 8% בעסקאות "במחירי שוק" (בניכוי "מחיר למשתכן").

בכך התחדשה הירידה במספר העסקאות, לאחר שבחודש הקודם נרשמה לראשונה מזה כמעט שנתיים (אוגוסט 2016) עליה במספרן. כמו כן, זוהי אחת הרמות הנמוכות ביותר שנרשמו במספר העסקאות בחודשי יוני בעשור האחרון.

רמת העסקאות בחודשי יוני בעשור האחרון: 

סך הדירות החדשות שנמכרו בחודש יוני עמד על 2.3 אלף דירות - ירידה של 9% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד וירידה של 5% בהשוואה לחודש הקודם. בניכוי מכירות במסגרת "מחיר למשתכן" מתמתן שיעור הירידה בהשוואה ליוני אשתקד ל-4%, ונותר ללא שינוי בהשוואה לחודש הקודם. עם זאת, במצטבר מתחילת השנה, נרשמה ירידה של 9% במכירת דירות חדשות "במחירי שוק" בהשוואה למחצית הראשונה אשתקד.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

ירידה מתמשכת בתזרים המזומנים של הקבלנים

תזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים ממכירת דירות חדשות (כולל במסגרת "מחיר למשתכן) עמד בחודש יוני על 4.1 מיליארד שקל, ירידה ריאלית של 8% בהשוואה ליוני אשתקד והרמה הנמוכה ביותר מאז נובמבר אשתקד (למעט חודש אפריל האחרון, שהתאפיין במיעוט ימי עבודה על רקע חג הפסח).

הירידה המתמשכת בתזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים ממכירת דירות מושפעת בין היתר מהצניחה ברכישות המשקיעים באזור ת"א, על רקע התלות הגבוהה של הקבלנים באזור זה ברמת הפעילות של המשקיעים בשוק והמחירים הגבוהים המאפיינים את פלח השוק של הדירות החדשות בת"א.

ומה עם הזוגות הצעירים?

רכישות הזוגות הצעירים הסתכמו בחודש יוני ב-4.1 אלף דירות, מהן 3.6 ב"מחירי שוק", ללא שינוי משמעותי הן בהשוואה לחודש הקודם והן בהשוואה ליוני אשתקד. בפילוח גיאוגרפי, באזור חיפה נמשכת הירידה ברכישת דירות על ידי הזוגות הצעירים "במחירי שוק", כאשר בחצי השנה הראשונה מסתכם שיעור ירידה זה ב-23% - שיעור הירידה החד ביותר בהשוואה ארצית. זאת ככל הנראה נוכח הרחבה משמעותית של מכרזי "מחיר למשתכן" בחיפה.

התחדשות הירידה בעסקאות בקרב משפרי הדיור

רכישות משפרי הדיור בחודש יוני הסתכמו ב-3.2 אלף דירות. בכך התחדשו הירידות ברכישות של סגמנט זה, לאחר שהחודש הקודם קטע רצף ארוך של ירידות (החל ממרץ 2017). בהשוואה לחודש יוני אשתקד ירדו רכישות משפרי הדיור ב-9%, ובהשוואה לחודש הקודם ב-5%.

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(23):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

15.
כלכלה זה מיקצוע רציני ולא עסקנות פוליטית. (ל"ת)
בן אהרון 20/08/2018 18:15
הגב לתגובה זו
14.
עדיין-8000 עסקאות בחודש-זה הרבה. (ל"ת)
קבלן סיני 13/08/2018 14:47
הגב לתגובה זו
13.
חיים ברו 13/08/2018 11:19
הגב לתגובה זו
כ3 ק״מ ,בסיס קרבי אם טיסות מחרישות אוזניים כל היום בלי הפסקה,ואם זה לא מספיק תל נוף נמצאת כ5ק״מ מזרחית ושם הסיפור של הרעש הוא רציני הרבה יותר מחצור ,.באר יעקב יושבת בין שני בסיסים מרכזיים קדמיים של חיל אוויר אם עשרות של טייסות קרב ,.רעש רעשתיים
12.
ועוד משהו קטן: שכ"ד עולה ויעלה וכך גם מחירי הדירות (ל"ת)
הצפי עליות במחיר 13/08/2018 11:10
הגב לתגובה זו
11.
יעקב 13/08/2018 10:33
הגב לתגובה זו
או מהסרט שבאר יעקב זה מרכז, פעם אפילו לא ירקנו לשם, אין תשתיות, היצע מטורף שהקבלנים לא מצליחים למכור , פקקים והמחירים מינימום מנהטן... נו באמת, באר יעקב עלאק
10.
זוג צעיר 13/08/2018 09:42
הגב לתגובה זו
שכונה החדשה. במחיר של 3 חדרים מתפוררת וחנוקה ברמת גן הצפופה קיבלנו דירה מושקעת בשכונה חדשה של זוגות צעירים.
שאלה-איזה צעירים?לא ציינתם,זוג צעיר-וזה כן חשוב (ל"ת)
מומחה 13/08/2018 14:31
הגב לתגובה זו
9.
מנחם 13/08/2018 07:28
הגב לתגובה זו
בחולון ברחובות ובבאר יעקב,
8.
עמי 12/08/2018 18:56
הגב לתגובה זו
אבל גורם משמעותי הרבה יותר היה ההבנה שנדל"ן יכול לרדת. וכללל זה עוד לפני העלאת ריבית!
שלום 12/08/2018 20:38
הגב לתגובה זו
עליה של 20000 ש"ח כול חודש... למה אנשים מחכים? שכבר לא יוכלו לקנות ויעברו לכרמי גת?
7.
עכשיו הכל תלוי בבחירות:20 מנדטים לכחלון והדירות מתרסקות (ל"ת)
כחלון 20 מנדטים 12/08/2018 18:46
הגב לתגובה זו
בן אהרון 20/08/2018 18:13
הגב לתגובה זו
מחיר למשתכן זו תוכנית לקביעת מחירי שוק. אם מחיר המחירים יורדים ב 20%, כל מי שזכה עד היום כאילו שלא קבל הנחה, ואז במקום תומכים, יהיו לשר האוצר מתנגדים, כל מי שזכה בשלוש שנים אחרונות. שר האוצר מספיק חכם להבין מה הוא צריך לעשות. הציבור קצת פחות חכם שחושב שכל אחד יכול לנהל כלכלה של מדינה בלי להבין בכלכלה.
6.
חברי מחאת הדיור תרשמו מהר להגרלות של מר כחלון. (ל"ת)
לילך 12/08/2018 18:38
הגב לתגובה זו
5.
בר 12/08/2018 18:24
הגב לתגובה זו
עוד הרבה, וגם המחירים יתחילו בירידה ארוכת שנים!
4.
משה 12/08/2018 17:20
הגב לתגובה זו
שום דבר לא קרה והמחירים נשארו אותם מחירים אם לא יותר גבוהים אז תפסיקו לברבר
מוטי 12/08/2018 20:25
הגב לתגובה זו
ומי שרוצה לקנות נתקל במציאות שאין מבחר ויש עליות מחיר.
3.
רותם 12/08/2018 17:00
הגב לתגובה זו
הנה זה מתחיל הירידות
רותם צודק...המחירים בשיא .מכאן רק כלפי מטה.טעות לקנות ו (ל"ת)
שוקה 12/08/2018 19:19
הגב לתגובה זו
2.
המכירות בקנטים, המלאי בשמים, האשראי לוחץהשוק מת! (ל"ת)
אדם 12/08/2018 16:56
הגב לתגובה זו
1.
אהרון 12/08/2018 16:37
הגב לתגובה זו
ירידות ברכישות משפרי דיור ירידות ברכישות משקיעים וירידות בתזרים המזומנים של הקבלנים . אם מי שהוא חיפש ועדיין לא מצא את מצב הקבלנים שלושת הנתונים מהבהבים ב אור אדום ואומרים המצב קשה הרבה יותר קשה מקשה , זה פשוט בימן מובהק של מפולת
אייל 12/08/2018 21:50
הגב לתגובה זו
לא בונים מספיק והכל יתפרץ שוב
יוסף 13/08/2018 10:28
שהפמפום על המחסור כבר יצא מכל החורים. אין מחסור , יש היצע מטורף של דירות. כל הצ׳יזבאטים על המחסור זאת המצית האינטרסנטים שהאכילו בו את העם. אבל יש היצע מטורף.
סימן שאין לך כסף לקנות. לך תעבוד. עליות מחירים חוזרות. (ל"ת)
יקי 12/08/2018 18:37
הגב לתגובה זו

רז אברהם. קרדיט: רון כהן

מחירי הדירות

מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך

רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית

רז אברהם | 25/12/2025 07:06

נושאים בכתבה מחירי הדירות

שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.

עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל

עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.

ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.

בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990), ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.

זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.

להמשך הכתבה לחץ כאן

צילום: אסף פרץ

קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?

גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים

רן קידר | 25/12/2025 21:01

נושאים בכתבה מחירי הדירות מבצעי 80/20

הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.

הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.

ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.

עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.

מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).

להמשך הכתבה לחץ כאן