כחלון גורר את המשק למיתון? "מתרבים הסימנים להאטה - בעיקר בנדל"ן"
הכלכלן הראשי של בית ההשקעות מיטב דש, אלכס זבז'ינסקי, כותב היום בסקירתו השבועית כי הנתונים האחרונים של המשק המקומי מצביעים על החלשות במרבית האינדיקטורים ובעיקר בענף הקשור לשוק הנדל"ן.
"לפי נתוני המגמה, קצב השינוי החודשי בפדיון ברשתות השיווק, מדד הייצור התעשייתי ופדיון בכלל ענפי הכלכלה ירד", כותב זבז'ינסקי. "במיוחד נחלשה המגמה בענפי המסחר, במיוחד הסיטונאי. מלבד ענפים אלו, ניכרת חולשה בענפים שקשורים לשוק הנדל"ן (בינוי ופעילויות נדל"ן). לעומת זאת, בענפי הטכנולוגיה קצב הצמיחה בפדיון רק התגבר".
נציין כי לפי מדד הלמ"ס מחירי הדירות רשמו ירידה של 2.5% בחצי השנה האחרונה, מאז הגיעו מחירי הדירות לשיא. בבנק ישראל מעריכים כי ככל הנראה הירידה במספר העסקאות נבלמה, ומסתמנת גם עלייה מסוימת בקצב נטילת המשכנתאות במהלך השנה האחרונה, לאחר הירידה המתמשכת של השנתיים הקודמות. עם זאת, בצד ההיצע, הירידה החדה והמתמשכת במספר התחלות הבנייה מדאיגה את בנק ישראל, ולא רק. ההאטה בשוק הנדל"ן והחשש מקיפאון משפיעים לא רק על חברות הענף, אלא גם על החברות בענף, ועיקר החשש כי המצב יחמיר.
- 13.רייש למד 05/08/2018 22:02הגב לתגובה זוס
- 12.אורלי 05/08/2018 15:08הגב לתגובה זובטח שיש האטה בשוק הנדלן! המחירים ממש מופרזים, כמעט ואי אפשר לקנות פה דירות במדינה הזו! מעטים היזמים כמו פרי נדלן שבונים במחירים שפויים
- 11.ירידת מחירים 03/08/2018 20:21הגב לתגובה זומחירי המזון ירדו ויהיו יותר מבצעים כדי למשוך קונים
- 10.גם עם זוג מצליח 31/07/2018 21:46הגב לתגובה זוהוא צריך לחסוך 8 שנים בשביל לקחת משכנתא של מליון שקל ולקנות דירה של 1.8 שזה 3 חדרים במרכז, זה הזוי!!!!! מי חוסך ככה??? מה עם ילדים??? ובשביל דירת 3 חדרים?? הזוי!! איך אתם קונים?? מה יש לכם??
- 9.רועי 30/07/2018 12:20הגב לתגובה זוכחלון גורר את המשק למיתון? "מתרבים הסימנים להאטה - בעיקר בנדל"ן"....ההפך הוא הנכון כחלון מתחזק את הבועה בשיניים מנסה לידחות את הקץ (הפיצוץ) לממשלה הבא וכמובן כחלון מנסה לימנועה מיתון.....הכי הזוי שכחלון משתמש במחיר בועה המטורף בשביל ליצור לנו הון עצמי וירטואלי רק בשביל שנמשך לתחזק את הבועה המטורפת..... הכי מצחיק שכחלון וממשלת ישראל משתמשים במפלצת שהם יצרו ....בשביל ליצור מפלצת חדשה ועוד הם מספרים לנו שזכינו.....
- כחלון ו"בועה"=שני הפכים. אתה חי במציאות וירטואלית שיצרת (ל"ת)אוי רועי ההזוי 30/07/2018 14:00הגב לתגובה זו
- 8.אדם 30/07/2018 12:09הגב לתגובה זומחירי הדירות עלו ב10 השנים האחרונות בכ130%. בשפת המספרים:מ100 ל230 הנחה של 25%: 230*0.75= 172.5!! לזה יש להוסיף כ3 שנות שכירות והצמדה למדד הבניה. התוכנית נועדה להציל הקבלנים ולעשוק הזוגות הצעירים!
- בן אהרון 31/07/2018 16:15הגב לתגובה זוחיים בגן עדן של שוטים ובסוף משלמים את המחיר.
- טוב נפסיק את מחיר למשתכן והמחירים יעלו עוד 130% בשנה (ל"ת)אריה 30/07/2018 14:02הגב לתגובה זו
- אופיר 30/07/2018 21:36למה שהמחירים יעלו בץרק ב 130% למה לא ב 1,300%?! תפנים חביבי החגיגה נגמרה, הרכישות נעצרו מכיוון שבלון המחירים הזה שתודלק ע"י הריבית האפסית עומד להתפוצץ ! לציבור אין יותר כסף לשלם, לא עוד 30% וגם לא עוד 5% דירת 4 חדרים במרכז ב 2 מיליון ₪ ?! נפלתם על השכל ?! איזה זוג אמור לעמוד בזה?! מורה בבית הספר ובעלה ההיטקיסט?! תתפלא גם להם יהיה קשה להביא הון עצמי כדי לקחת משכנתא שפויה
- 7.אדם 30/07/2018 12:02הגב לתגובה זוכאשר משכורת חציונית היא כ6700 ש"ח ומחיר ממוצע של דירה כ1,450,000ש"ח כלומר מעל 200 משכורות לדירה ברור שהמחירים התנתקו מכח הקניה ויובילו למיתון! בנוסף חובות משקי הבית מעל 500 מיליארד ש"ח, כך שהצמיחה המדומה התבססה על חובות!
- 6.פחלון 30/07/2018 11:37הגב לתגובה זושלו לחלק לכולם פשוט משעבד את הציבור לשנים רבות כדי לשמח קבוצה קטנה שהיה ניתן לעזור להם בשכר הוגן ובביטחון כלכלי ובמקום לתת להם דגים היה רוכש להם חכה והיו מגיעים ללא החסדים של אף אחד ורק בכוח רצון והתמדה
- למה לקלקל את החגיגה? בינתיים אפשר לחגוג. (ל"ת)בן אהרון 31/07/2018 16:16הגב לתגובה זו
- 5.כלכלן 30/07/2018 11:25הגב לתגובה זוכמו שהוא במו ידיו הורס את הדמוקרטיה כך הוא פיל החנות חרסינה של הכלכלה המסורתית של ישראל
- 4.שר אוצר גרוע שלא קידם שום תחום רק קילקל וחיפש כותרות. (ל"ת)אזרח 30/07/2018 11:04הגב לתגובה זו
- 3.אנונימי 30/07/2018 10:57הגב לתגובה זומתי יחזירו מחירי דירות כאן למצב שפוי ??
- בן אהרון 31/07/2018 16:18הגב לתגובה זועכשיו לך תשכנע פוליטיקאי שהוא טועה? הוא יגיד שאתה אינטרסנט, ״אכלו לי שתו לי״ זה עובר טוב בתקשרות.
- 2.כחלון החריב את השוק 30/07/2018 10:55הגב לתגובה זוממשלת המושחטים עובדת שעות נוספות בחקיקה אנטי דמוקרטית ובינתיים המשק הישראלי הולך לחטוף סטירת לחי מהעולם על מדיניות האפרטהייד הישראלית. ימנים רפי שכל תצחקו ותגידו שטראמף בעדנו , ותזכרו שבמדינת ישראל רק ליהודים יש זכויות . בוא נראה איך חוקי הגזע היהודים מרחיקים מאיתנו את העולםץ בנושא השקעות בנדלן העולם כבר איבד עניין בישראל. אז עכשיו בקרוב ישראל תכנס למיתון והבידוד העולמי קרוב מאיי פעם. אבל העדר ימשיך לתמוך בכחלון והערב רב ימשיך להצביע ליכוד וכל אזרח ישראלי ישלם כרגיל המון על דירות עלובות .
- בן אהרון 01/08/2018 08:12הגב לתגובה זועצוב אבל לדעתי זו המציאות.
- ביץ' 30/07/2018 16:44הגב לתגובה זוחלאס. אתה חי בשנות ה 70.
- תבין את החוק קודם (ל"ת)ראם 30/07/2018 11:18הגב לתגובה זו
- 1.סרגיי 30/07/2018 10:34הגב לתגובה זושל דור שלם של צעירים שמממנים מרסדסים לקבלנים ושער שרשרת מזון.
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
