כחלון גורר את המשק למיתון? "מתרבים הסימנים להאטה - בעיקר בנדל"ן"
הכלכלן הראשי של בית ההשקעות מיטב דש, אלכס זבז'ינסקי, כותב היום בסקירתו השבועית כי הנתונים האחרונים של המשק המקומי מצביעים על החלשות במרבית האינדיקטורים ובעיקר בענף הקשור לשוק הנדל"ן.
"לפי נתוני המגמה, קצב השינוי החודשי בפדיון ברשתות השיווק, מדד הייצור התעשייתי ופדיון בכלל ענפי הכלכלה ירד", כותב זבז'ינסקי. "במיוחד נחלשה המגמה בענפי המסחר, במיוחד הסיטונאי. מלבד ענפים אלו, ניכרת חולשה בענפים שקשורים לשוק הנדל"ן (בינוי ופעילויות נדל"ן). לעומת זאת, בענפי הטכנולוגיה קצב הצמיחה בפדיון רק התגבר".
נציין כי לפי מדד הלמ"ס מחירי הדירות רשמו ירידה של 2.5% בחצי השנה האחרונה, מאז הגיעו מחירי הדירות לשיא. בבנק ישראל מעריכים כי ככל הנראה הירידה במספר העסקאות נבלמה, ומסתמנת גם עלייה מסוימת בקצב נטילת המשכנתאות במהלך השנה האחרונה, לאחר הירידה המתמשכת של השנתיים הקודמות. עם זאת, בצד ההיצע, הירידה החדה והמתמשכת במספר התחלות הבנייה מדאיגה את בנק ישראל, ולא רק. ההאטה בשוק הנדל"ן והחשש מקיפאון משפיעים לא רק על חברות הענף, אלא גם על החברות בענף, ועיקר החשש כי המצב יחמיר.
- 13.רייש למד 05/08/2018 22:02הגב לתגובה זוס
- 12.אורלי 05/08/2018 15:08הגב לתגובה זובטח שיש האטה בשוק הנדלן! המחירים ממש מופרזים, כמעט ואי אפשר לקנות פה דירות במדינה הזו! מעטים היזמים כמו פרי נדלן שבונים במחירים שפויים
- 11.ירידת מחירים 03/08/2018 20:21הגב לתגובה זומחירי המזון ירדו ויהיו יותר מבצעים כדי למשוך קונים
- 10.גם עם זוג מצליח 31/07/2018 21:46הגב לתגובה זוהוא צריך לחסוך 8 שנים בשביל לקחת משכנתא של מליון שקל ולקנות דירה של 1.8 שזה 3 חדרים במרכז, זה הזוי!!!!! מי חוסך ככה??? מה עם ילדים??? ובשביל דירת 3 חדרים?? הזוי!! איך אתם קונים?? מה יש לכם??
- 9.רועי 30/07/2018 12:20הגב לתגובה זוכחלון גורר את המשק למיתון? "מתרבים הסימנים להאטה - בעיקר בנדל"ן"....ההפך הוא הנכון כחלון מתחזק את הבועה בשיניים מנסה לידחות את הקץ (הפיצוץ) לממשלה הבא וכמובן כחלון מנסה לימנועה מיתון.....הכי הזוי שכחלון משתמש במחיר בועה המטורף בשביל ליצור לנו הון עצמי וירטואלי רק בשביל שנמשך לתחזק את הבועה המטורפת..... הכי מצחיק שכחלון וממשלת ישראל משתמשים במפלצת שהם יצרו ....בשביל ליצור מפלצת חדשה ועוד הם מספרים לנו שזכינו.....
- כחלון ו"בועה"=שני הפכים. אתה חי במציאות וירטואלית שיצרת (ל"ת)אוי רועי ההזוי 30/07/2018 14:00הגב לתגובה זו
- 8.אדם 30/07/2018 12:09הגב לתגובה זומחירי הדירות עלו ב10 השנים האחרונות בכ130%. בשפת המספרים:מ100 ל230 הנחה של 25%: 230*0.75= 172.5!! לזה יש להוסיף כ3 שנות שכירות והצמדה למדד הבניה. התוכנית נועדה להציל הקבלנים ולעשוק הזוגות הצעירים!
- בן אהרון 31/07/2018 16:15הגב לתגובה זוחיים בגן עדן של שוטים ובסוף משלמים את המחיר.
- טוב נפסיק את מחיר למשתכן והמחירים יעלו עוד 130% בשנה (ל"ת)אריה 30/07/2018 14:02הגב לתגובה זו
- אופיר 30/07/2018 21:36למה שהמחירים יעלו בץרק ב 130% למה לא ב 1,300%?! תפנים חביבי החגיגה נגמרה, הרכישות נעצרו מכיוון שבלון המחירים הזה שתודלק ע"י הריבית האפסית עומד להתפוצץ ! לציבור אין יותר כסף לשלם, לא עוד 30% וגם לא עוד 5% דירת 4 חדרים במרכז ב 2 מיליון ₪ ?! נפלתם על השכל ?! איזה זוג אמור לעמוד בזה?! מורה בבית הספר ובעלה ההיטקיסט?! תתפלא גם להם יהיה קשה להביא הון עצמי כדי לקחת משכנתא שפויה
- 7.אדם 30/07/2018 12:02הגב לתגובה זוכאשר משכורת חציונית היא כ6700 ש"ח ומחיר ממוצע של דירה כ1,450,000ש"ח כלומר מעל 200 משכורות לדירה ברור שהמחירים התנתקו מכח הקניה ויובילו למיתון! בנוסף חובות משקי הבית מעל 500 מיליארד ש"ח, כך שהצמיחה המדומה התבססה על חובות!
- 6.פחלון 30/07/2018 11:37הגב לתגובה זושלו לחלק לכולם פשוט משעבד את הציבור לשנים רבות כדי לשמח קבוצה קטנה שהיה ניתן לעזור להם בשכר הוגן ובביטחון כלכלי ובמקום לתת להם דגים היה רוכש להם חכה והיו מגיעים ללא החסדים של אף אחד ורק בכוח רצון והתמדה
- למה לקלקל את החגיגה? בינתיים אפשר לחגוג. (ל"ת)בן אהרון 31/07/2018 16:16הגב לתגובה זו
- 5.כלכלן 30/07/2018 11:25הגב לתגובה זוכמו שהוא במו ידיו הורס את הדמוקרטיה כך הוא פיל החנות חרסינה של הכלכלה המסורתית של ישראל
- 4.שר אוצר גרוע שלא קידם שום תחום רק קילקל וחיפש כותרות. (ל"ת)אזרח 30/07/2018 11:04הגב לתגובה זו
- 3.אנונימי 30/07/2018 10:57הגב לתגובה זומתי יחזירו מחירי דירות כאן למצב שפוי ??
- בן אהרון 31/07/2018 16:18הגב לתגובה זועכשיו לך תשכנע פוליטיקאי שהוא טועה? הוא יגיד שאתה אינטרסנט, ״אכלו לי שתו לי״ זה עובר טוב בתקשרות.
- 2.כחלון החריב את השוק 30/07/2018 10:55הגב לתגובה זוממשלת המושחטים עובדת שעות נוספות בחקיקה אנטי דמוקרטית ובינתיים המשק הישראלי הולך לחטוף סטירת לחי מהעולם על מדיניות האפרטהייד הישראלית. ימנים רפי שכל תצחקו ותגידו שטראמף בעדנו , ותזכרו שבמדינת ישראל רק ליהודים יש זכויות . בוא נראה איך חוקי הגזע היהודים מרחיקים מאיתנו את העולםץ בנושא השקעות בנדלן העולם כבר איבד עניין בישראל. אז עכשיו בקרוב ישראל תכנס למיתון והבידוד העולמי קרוב מאיי פעם. אבל העדר ימשיך לתמוך בכחלון והערב רב ימשיך להצביע ליכוד וכל אזרח ישראלי ישלם כרגיל המון על דירות עלובות .
- בן אהרון 01/08/2018 08:12הגב לתגובה זועצוב אבל לדעתי זו המציאות.
- ביץ' 30/07/2018 16:44הגב לתגובה זוחלאס. אתה חי בשנות ה 70.
- תבין את החוק קודם (ל"ת)ראם 30/07/2018 11:18הגב לתגובה זו
- 1.סרגיי 30/07/2018 10:34הגב לתגובה זושל דור שלם של צעירים שמממנים מרסדסים לקבלנים ושער שרשרת מזון.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.31% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.31% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
