נדל"ן נדלן דיור בניין בנייה
צילום: דוד פרימן

שוק הדירות - היקף העסקאות ירד, האם מחירי הדירות ירדו?

 דירת 3 חדרים בתל אביב עולה פי 10 מדירת 4 חדרים בדימונה -  Bizportal ליקט את עסקאות הנדל"ן הבולטות שסגרו המתווכים בשבוע החולף

מורן ישעיהו | (32)

שוק הדיור מצוי בהאטה שניכרת בירידה מתמשכת בהיקף נטילת המשכנתאות ובירידה משמעותית של רכישת דירות. בחודשים ספטמבר-אוקטובר השנה נרכשו 12.1 אלף דירות ב"מחירי שוק", המהווים ירידה של 13% בהשוואה לאשתקד. עם זאת, מחירי הדירות לא ירדו - כך עולה מנתוני הלמ"ס (מדד מחירי הדירות ממשיך לעלות)  וממעקב שוטף של Bizportal. להלן רשימת העסקאות כפי שנמסרו על ידי משרדי התיווך והמכירות הגדולים בארץ:

כפר סבא 

דירת 5 חדרים ברחוב הגליל, כפר סבא, 139 מ"ר, קומה 5 מתוך 5, מעלית, חנייה, נמכרה ב-1,890,000 שקל.

דירת 5 חדרים ברחוב מור, כפר סבא, 108 מ"ר, קומה 1 מתוך 3, חנייה, מעלית, נמכרה ב-1,680,000 שקל.

רי/מקס one 

 

באר-שבע

דירת 4 חדרים ברחוב שדרות ירושלים, 92 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, חנייה, ללא מעלית, נמכרה ב-750,000 שקל.

דירת 3 חדרים ברחוב שאול המלך, 72 מ"ר, קומה 4 מתוך 4, ללא חנייה, ללא מעלית, נמכרה ב-500,000 שקל.

דירת 4 חדרים ברחוב חן, 116 מ"ר, קומה 2 מתוך 6, חנייה, מעלית, נמכרה ב-920,000 שקל.

רי/מקס פלוס 

 

שדרות

בית פרטי דו משפחתי 5 חדרים ברחוב יוספטל, 116 מ"ר בנוי, גינה 370 מ"ר,חנייה,  נמכרה ב-960,000 שקל.

רי/מקס שלי

 

דימונה

דירת 4 חדרים ברחוב מרחבים, דימונה, 80 מ"ר, קומה 3 מתוך 4, ללא חנייה, ללא מעלית, נמכרה ב-400,000 שקל.

רי/מקס נובה 

הקריות 

דירת 3.5 חדרים ברחוב הגפן, קרית ביאליק, 115 מ"ר+מרפשת 14 מ"ר, קומה 4 מתוך 4, חניה, מעלית, מחסן, נמכרה ב-750,000 שקל.

דירת 3 חדרים ברחוב הגפן, קרית מוצקין, 70 מ"ר, קומה 3 מתוך 4, חניה, מעלית, מחסן, נמכרה ב-617,000 שקל.

FAMILY  רי/מקס

תל אביב 

דירת 3 חדרים ברחוב רש"י, 71 מ"ר+ 6 מ"ר מרפסת, קומה 3 מתוך 5, חניה, מעלית, נמכרה ב-3,825,000 שקל.

רי/מקס אושן

דירת 3.5 חדרים ברחוב מעפילי אגוז (סמוך לדרך הטייסים), 78 מ"ר ,קומה 4 מתוך 7, בלי חניה ומעלית, נמכרה ב-1.6 מיליון שקל.

אנגלו סכסון

חולון 

דירת 3.5 חדרים ברחוב החרצית, 105 מ"ר, 15 מ"ר מרפסת שמש, קומה 3 מתוך 7, מעלית, חנייה, נמכרה ב-2,240,000 שקל.

רי/מקס אבניו 

חיפה

דירת 4 חדרים בשדרות קיש, 100 מ"ר, קומה 2 מתוך 2, ללא מעלית וחניה, נמכרה ב- 1.4 מיליון שקל.

דירת 3 חדרים ברחוב ליטניס באחוזה, 90 מ"ר+ מרפסת 30 מ"ר, קומה 3 מתוך 5, עם מעלית חניה ומחסן, נמכרה ב-2.4 מיליון שקל.

דירת 5 חדרים ברחוב כבירים, 120 מ"ר, קומת קרקע מתוך3, עם חניה מחסן, ללא מעלית, נמכרה ב-1.45 מיליון שקל.

דירת 5 חדרים ברחוב הנריך היינה במרכז הכרמל, 143 מ"ר + 35 מ"ר מרפסת, קומה 5 מתוך 6, עם חניה מחסן מעלית, נמכרה ב-4 מיליון שקל.

דירת 5 חדרים בשדרות אבא חושי, 129 מ"ר + מרפסת 16 מ"ר, קומה 3 מתוך 6, עם חניה מחסן מעלית, נמכרה ב-2.25 מיליון שקל.

אנגלו סכסון 

אשדוד

דירת 4 חדרים ברחוב יואב בן צרויה ברובע י', 113 מ"ר, קומה 5 מתוך 9 עם מעלית וחניה, נמכרה ב-1.37 מיליון שקל.

דירת 4 חדרים ברחוב ציונות ברובע הסיטי, 118  מ"ר + 5 מ"ר מרפסת, קומה 5 מתוך 6, עם מעלית וחניה, נמכרה ב-1.6 מיליון שקל..

דירת 5 חדרים ברחוב אריק איינשטיין ברובע המע"ר, 140 מ"ר + 25 מ"ר מרפסת, קומה 6 מתוך 21, עם מעלית וחניה מקורה, נמכרה ב-3.07 מיליון שקל.

דירת 4 חדרים ברחוב אגוז במרינה, 152 מ"ר + 50 מ"ר מרפסת, קומה 1 מתוך 10, עם מעלית וחניה מקורה, נמכרה ב-2.45 מיליון שקל.

דירת 4 חדרים ברחוב תש"ח בסיטי, 125  מ"ר + 9 מ"ר מרפסת, קומה 9 מתוך 13, עם  מעלית וחניה, נמכרה ב-1.7 מיליון שקל.

דירת 4 חדרים בשדרות ירושלים בסיטי, 147 מ"ר + 37 מ"ר מרפסת, קומה 17 מתוך 27, עם מעלית וחניה, נמכרה ב-2.5 מיליון שקל.

אנגלו סכסון 

גבעתיים

דירת 4 חדרים ברחוב בן גוריון, 92 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, חנייה, ללא מעלית, נמכרה ב-1,815,000 שקל.

השכרה:

דירת 3 חדרים ברחוב שפע טל, 50 מ"ר, קומת קרקע מתוך 5, חנייה, מעלית, הושכרה ב-6350 שקל.

דירת 2 חדרים ברחוב לביא, 50 מ"ר, קומת קרקע מתוך 3, ללא חנייה, ללא מעלית, הושכרה ב-3800 שקל.

רי/מקס פוקוס

תגובות לכתבה(32):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 18.
    כלכלן 02/01/2018 10:56
    הגב לתגובה זו
    שוק בועתי לכל הדעות, וגם על פי הבנק העולמי. ה-S&P עשה תשואה של יותר מ-15% שנתי ובממוצע ב-10 שנים האחרונות תשואה של 8%-9%, בנדלן בארץ מגרדים בשנתיים האחרונות את ה-2%-3%.
  • 17.
    כלכלן 01/01/2018 12:15
    הגב לתגובה זו
    לא קונים דירה במחיר דירה! קניית דירה בשיא הבועה הינה טעות קריטית לזוג צעיר, הריביות בארהב מטפסות וגם בבריטניה ובסוף 2018 יגיעו גם לכאן, אבוי ללוקחי המשכנתאות! ולאלו שהתמנפו בהון העצמי באמצעות הלוואות מגשרות. מי שעוד יכול שימכור ומהר, למרות שהיום משך זמן למכירת דירה בממוצע הגיע ליותר משנה
  • איש 02/01/2018 06:55
    הגב לתגובה זו
    לצערי כל המסרים האלו הם ספקולציות מוגזמות או מנותקות מהמציאות.
  • 16.
    נדלניסט 01/01/2018 11:42
    הגב לתגובה זו
    כרגע המחירים חזרו לרמה של לפני שנה, ומהירות הירידה היא פי 2 מקצב העלייה שהיה בעבר תסתכלו בגרף של מגמת המחירים באתר מדלן
  • 15.
    גד 31/12/2017 12:31
    הגב לתגובה זו
    אנשי מכירות של קבלנים ,גם כשאין מכירות והם בלחץ ,בחעים לא ייתנו לנו דירה פחות חצי מליון שקל ,כמו מחיר למשתכן זה חתך להם ברווחים. ואין כמו תוכנית ממשלתית מסובסדת ,שהקבלן לא יפשוט רגל עם כל המינוך והחוב שחלקם משעובד לבנים ולהלוואות ,משרד האוצר והשיכון ערב לנן שנקבל דירה במחיר מוזל ובזמן מסירה קצר אפילו קצר יותר מהשוק הפרטי.
  • 14.
    אהוד 31/12/2017 12:28
    הגב לתגובה זו
    המחירים לא יירדו כי לאף אחד אין אינטרס שהמחירים יירדו. לא לקבלנים (רווחים) לא לממשלה (מיסים) ולא לבעלי נכסים. לכן, לדעתי, מחוסרי דיור צריכים לחשוב קצת אחרת ולהפוך למשקיעים בעצמם, לרכוש נכס שישמש אותם להשקעה עם הון עצמי נמוך ולקהל יעד מוגדר (לדוגמה דירות הסטודנטים שהיו בפרוייקט של פרי נדלן ברחובות) ובמקביל שישכרו לעצמם דירה שמתאימה לצרכים שלהם (תקציב, גודל ומיקום). כך יוכלו להכניס רגל בדלת הכבדה של הנדל"ן בישראל
  • 13.
    לצערי 31/12/2017 11:39
    הגב לתגובה זו
    מה שאנחנו לא נקנה, יקנו הצרפתים. הם אחד מהכוחות שהניעו את מחירי הדיור בתל אביב לעלות החל מקו חוף הים ולאט לאט לכיוון מזרח. קשה להתמודד עם היכולת שלהם ולמוכרים לא אכפת למי ימכרו. בסוף הילדים שלנו יגורו אתנו עד גיל 40 בגלל חגיגת המחירים הזאת.
  • 12.
    נפתלי 30/12/2017 09:55
    הגב לתגובה זו
    לא יכולים לקנות בכלל. אל תפלו בפח, שלא תצטערו, אף אחד לא מחלק מתנות ודירות במתנה.
  • נפתלי 01/01/2018 11:40
    הגב לתגובה זו
    למי יש 2 מיליון ש"ח לדירה?
  • איליה אברבנלוב 05/09/2018 20:09
    כשאתה אומר אף אחד אתה מתכוון אלייך?
  • 11.
    ממש יקר בחולון (ל"ת)
    עופר 29/12/2017 20:59
    הגב לתגובה זו
  • 10.
    B 29/12/2017 19:33
    הגב לתגובה זו
    זה הסיבה . כחלון בטיפשותו הבריח משקיעים לחול ואיתם בורח גם הכסף הגדול כחלון עוד יתחנן שיחזרו השאלה הגדולה איך ביבי נתן יד לתוכנית מס דירה שלישית והפיל את כלכלת המדינה .כל הממשלה יודעת על המחדל ולא עושה דבר
  • 9.
    דן 29/12/2017 16:51
    הגב לתגובה זו
    לגזור ולשמור
  • שימקה 29/12/2017 19:29
    הגב לתגובה זו
    בעוד 3 שנים מחירי הנדל"ן יעלו ב 50%
  • טשטש 30/12/2017 22:33
    דירה מוצר צריכה בסיסי ,המחירים ייחזרו 500 אלף,חברות סיניות ייבנו מאות אלפי דירות. ההיצע ענק והביקושים בירדות חדות .
  • 8.
    רון 29/12/2017 13:31
    הגב לתגובה זו
    ברגע שהחברות ישלמו על המינוף שלהם, הן יורידו מחיר. כל עוד יש הון מוסדי בריבית 0 אין ירידה
  • 7.
    זקן שראה הרבה 29/12/2017 12:52
    הגב לתגובה זו
    לא זכיתי עדיין לחזות במוצר שהביקוש לו הולך וקטן ומחירו רק ממשיך ומאמיר לאורך זמן. קשה לי להאמין שזו תהיה הפעם הראשונה
  • שט 01/01/2018 08:05
    הגב לתגובה זו
    מחירים מכיוון שהתשומות של הבניה גבוהות. הדרך היחידה להוריד מחירים היא להוריד את התשומות ולכך ביבי והבנקים לא מוכנים.
  • 6.
    אדם 29/12/2017 12:41
    הגב לתגובה זו
    האם מחירי הדירות ירדו? הם יתרסקו!
  • 5.
    זוג צעיר 29/12/2017 11:45
    הגב לתגובה זו
    למזלנו מחאת הדיור עצרה אותנו ,נרשמנו למחיר למשתכן ,כמה הגרלות בסוף גם אנחנו חסכנו 400 אלף ,בהשוואת למחיר בשוק הפרטי. הרי שכירות זה כמו לשלם משכנתא לבנק . גם אנחנו יצאנו מהביקוש בשוק הפרטי
  • הרבה יותר כואב על אלו שנשארו מאחור וכבר לא יקנו לעולם (ל"ת)
    עצוב יותר 30/12/2017 09:57
    הגב לתגובה זו
  • חסכנו 400 אלף 31/12/2017 12:26
    יש רידות ערך 30% ,רכשנו דירה במחיר מוזל. 400 אלף ישאר אצלנו ,לא יילך לחשבון בנק. של קבלן חמדן.
  • 4.
    קבלן סיני 29/12/2017 11:36
    הגב לתגובה זו
    הדיור בתל-אביב. אנשים עוד לא הפנימו - אבל הדימוי של תל-אביבי השתנה בשנים האחרונות. האנשים שהגיעו לתל-אביב במשך 15-20 שנים אחרונות שינו את הדימוי של תל-אביבי. דריסת האינטלקטואלים התל-אביביים ואת רוח תל אביב בידי טכנאים תפיל את המחירים בתל-אביב. תל-אביבי - זה כולל מושג - "לא רק כסף", אבל לאחרונה זה רק כסף של "הטכנאים" ו"פיצריות" ללא שום רוח בפנים. זאת בועה.
  • 3.
    הרוזן 29/12/2017 11:26
    הגב לתגובה זו
    מדוע המתווכים המודיעים על מכירת דירה לא רושמים את הכתוהת ומספר הבית, נראה שהסיבה היא פק ניוז
  • ציון 29/12/2017 14:17
    הגב לתגובה זו
    יש סיבה פשוטה לזה - " לא חוקי"
  • 2.
    בן ציון 29/12/2017 10:43
    הגב לתגובה זו
    מחיר למשתכן חתך להם ברווחים,הציבור הביע אמון מלא בכחלון ובתוכנית מחיר למשתכן. הנחה ממוצעת 450 אלף ,והם תקועים עם 40 או 60 אלף דירות חדשות ,כחלון שולט בהיצעים מי שלא יוזיל מחירים יפשוט רגל בגלל מינוף גבוה מהבנקים והלוואות חוץ ,ייצטרכו להביא עד כסף מהבית ,הציבור התפכח המחאה הכי חזקה.
  • לרון 29/12/2017 12:05
    הגב לתגובה זו
    אינה מתפוצצת בהדרגה יום אחד קמים והכל בהתרסקות של ארבעים אחוז כפי שהיה בשנות השמונים פשוט על הדרך יש תוכניות לאיסוף קולות בדרך לבמירות מחיר למשתכן או למסתבן הכל עורבא פרח
  • 1.
    כחלון כחלון תתעורר הציבור רוצה הוזלה. המחירים עולים!!!! (ל"ת)
    מחירים עולים 29/12/2017 09:15
    הגב לתגובה זו
  • מי זה הציבור? אוסף בטלנים פרזיטים? כול השאר עובדים קשה (ל"ת)
    מאיר 30/12/2017 09:56
    הגב לתגובה זו
  • ספסרות נדלן אינה עבודה... (ל"ת)
    ג'קי 31/12/2017 13:33
רז אברהם. קרדיט: רון כהןרז אברהם. קרדיט: רון כהן
מחירי הדירות

מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך

רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית

רז אברהם |
נושאים בכתבה מחירי הדירות

שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.

עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל

עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.

ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.

בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990), ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.

זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.

פרויקט דירות
צילום: שלומי יוסף
ניתוח

לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח

הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?

רן קידר |

זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?",  "כן, הכל בשבילכם". 

רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו. 

הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון  אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.

למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.

ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.