הפליק-פלאק של האוצר לגבי ההשפעה של מס דירה שלישית
מחירי הדירות הכלכלן הראשי במשרד האוצר מפרסם היום נתונים עדכניים לגבי מכירת דירות לפיהם בחודש יוני האחרון, עם סגירת המחצית הראשונה של השנה, נרכשו 9,200 דירות. מדובר בגידול של 10% לעומת כמות הדירות שנרכשו בחודש מאי אבל לעומת יוני אשתקד מדובר בירידה של 10%. אבל דבר אחד בלט מאוד בסקירה שפורסמה היום, ההתייחסות להשפעת החוק למיסוי דירה שלישית שבוטל בשבוע שעבר בהוראת בג"צ.
בסקירה נכתב כי משקל המשקיעים עמד בחודש יוני על 17% מסך הדירות שנרכשו, זאת בדומה לחודשים הקודמים ונמוך ב-4% בהשוואה ליוני אשתקד. בתוך כך, באוצר מתאמצים (מאוד) להסביר כי הניסיון להעביר את החוק למיסוי דירה שלישית לא השפיע בצורה מהותית על פעילות המשקיעים, וזאת כמובן כדי לאותת כעל כך שביטולו לא צפוי ליצור אפקט הפוך.
וכך נכתב בסקירה: "מגמת הגידול במשקלם נבלמה מיד לאחר העלאת מס הרכישה ביוני 2015. כך, בעוד שב-12 החודשים הקודמים להעלאת מס הרכישה, עמד משקל המשקיעים על 28%, ירד שיעור זה ל-21.4% בלבד ב-12 החודשים שאחרי העברת החוק. בהקשר זה נדגיש כי רק באוגוסט 2016 נכנס לחוק ההסדרים חוק מס דירה שלישית. לפיכך, ירידה חדה זו במשקל המשקיעים אינה יכולה להיות מיוחסת לחוק זה", כך כותבים באוצר ומוסיפים, כי "ככל שהשפעתו של החוק על רכישות המשקיעים היתה קיימת, יכולה היא לבוא לידי ביטוי רק בחודשים מאז אוגוסט. בניתוח זה נמצא כי בחודשים אוגוסט 2016 עד יוני 2017 עמד משקל המשקיעים בשוק על ממוצע של 18%, כלומר ירידה של 3% בלבד... כאשר יש להביא בחשבון שגורמים אחרים היו עשויים לתרום אף הם לירידה ברכישות אלו באותה תקופה, כמו למשל עליית ריבית המשכנתאות ו-או שינוי ציפיות בשוק".
כלומר, באוצר מטילים ספק בכך שהניסיון להעביר את החוק למיסוי דירה שלישית בכלל השפיע על השוק ("ככל שהשפעתו של החוק על רכישות המשקיעים הייתה קיימת") וזאת לאחר שסביב הדיונים בבג"צ אמר כחלון כי אלו שהגישו את העתירות כנגד החוק ממש מונעים דיור מהזוגות הצעירים וכי ביטולו עלול להביא להתחדשות עליית מחירי הדירות.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בתוך כך, סך הדירות החדשות שנרכשו בחודש יוני עמד על 2,500, מזה כ-700 דירות במסגרת "מחיר למשתכן". באוצר מציינים כי זוהי הרמה החודשית הגבוהה ביותר של מכירות במסגרת תכנית זו מאז יצאה לדרך. בהשוואה ליוני אשתקד, ירד סך העסקאות בדירות חדשות בשיעור חד של 20%. בניכוי מכירות במסגרת "מחיר למשתכן" מתעצם שיעור ירידה זה ל-30% וזאת בדומה לשיעורי הירידה החדים שנרשמים בפלח זה של השוק מאז אפריל אשתקד, עם תחילת המכירות בפועל במסגרת "מחיר למשתכן".
- 20.לימון סחוט 17/08/2017 23:17הגב לתגובה זויכול להיות שאם זה לא היה בחסות החוק,זה היה נחשב לעבירה חמורה כמו סחיטת כספים ע"י ארגוני פשע???
- 19.ניקו 17/08/2017 18:56הגב לתגובה זוהפתרון הכי נכון והכי צודק - רק מס הכנסה!
- יש להכפיל את שכ"ד כדי לקבל 5.8% תשואה שנתית (ל"ת)ואני דורש לעלות שכ"ד 20/08/2017 14:20הגב לתגובה זו
- 18.א 15/08/2017 12:08הגב לתגובה זופשוט מאוד ! נכון מס דירה שלישית לא עבר אבל מי יודע איזה מיסים או חוקים חדשים ממציאים באוצר ??? זו הסיבה האמיתית שמרתיעה את המשקיעים לחזור להשקעה בנדלן . כל כך פשוט !!!
- 17.רונן 14/08/2017 12:46הגב לתגובה זוהקטן את שיעור המס על רווחים בבורסה ל-15%, ואז תיווכח לדעת שאף משקיע לא יתקרב לקנות דירה או נדלן אחר. מצד שני , המחזורים יגדלו מאד, עוד מניות חדשות ייכנסו לבורסה הגוועת בת"א, רווחי המשקיעים יגדלו, וההכנסות ממס זה יעלו מאד. צעד כל כך פשוט והגיוני, שאני לא מבין איך ומה מונע ממך לעשות זאת. זכור שהבורסה היא לא נחלתם של העשירים. גם בני המעמד הבינוני כמוני וכרבים אחרים, מוכנים להשקיע בבורסה הישראלית במקום בחו"ל. כרגע אני , ורבים מאד כמוני, משקיעים במניות חו"ל בלבד, כי הבורסה בישראל גוססת כבר זמן רב. נראה מתי יירד לך האסימון, אדוני שר האוצר.
- הצעד המתחייב לאחר אשור מס דירה 3 (ל"ת)ג'קי 15/08/2017 09:26הגב לתגובה זו
- 16.דובי 14/08/2017 11:16הגב לתגובה זואין משקיעים , אין רכישות , אין הכנסות ממיסים למדינה , גורמים להשקעות והוצאת כספים לחו"ל ! ממש חכמי חלם שמבינים הרבה בכלכלה ?????
- 15.משקיע 13/08/2017 22:10הגב לתגובה זוחברים ההסבר פשוט כולם משקיעים בנדל״ן כי ברחו מהבורסה בגלל כחלון . זוכרים שנלחם בסלולר אז זהו שזה לא נכון הוא גרם בזה נזק עצום למדינה ( הוערך ע״י אנשי האוצר בכ10 מיליארד שקל) המשקיעים הזרים ברחו כי אמרו הרגולטור שם משוגע ויחסל לנו את ההשקעות והחברות . וכן גם המשקיע הקטן ברח עם הכסף וקנה דירות . אדון כחלון דירות לזוגות צעירים צריך לבנות נקודה אין שום פתרון קסם לא מס ולא שום היטל יתנו דירה לזוגות צעירים . אתה מאחז עניים ומטעה את הציבור ומחסל את סיכויי הצעירים לרכוש דירה מקווה שיבואו איתך חשבון בקלפי .
- ג'קי 15/08/2017 09:28הגב לתגובה זויש עודף דירות בשוק . הספור הוא שהן ברובן מסופסרות בשחור.
- 14.לחייב את הקבלנים לבנות בכל בנין כמה דירות אסורות בהשכרה (ל"ת)THMHE 13/08/2017 21:40הגב לתגובה זו
- 13.ע 13/08/2017 21:40הגב לתגובה זווכבר נשאר בחול טיפש
- ג'קי 15/08/2017 09:29הגב לתגובה זומהייטק, מחקלאות, מתעשייה משרותים? דוקא להתעקש על ספסרות?!
- 12.איציק ר 13/08/2017 19:15הגב לתגובה זוכל התייקרות או מיסוי נוסף מהקיים יגולגל לכיוון השוכרים. הכי קל ולא נכון זה להטיל מס. בשוק היום כמעט ואין עסקאות, המוכרים לא מוכרים, הקונים לא קונים. בקיצור חונקים את השוק. הפיתרון וצריך להתמיד בו הוא היצע גדול. תראו ארגון כמו חבר שיכול להוציא לשוק הצעות מעניינות בעיר רחובות.ברכישת דירה יש "ים" של מיסים.
- לא מתגלגל... שכ"ד בירידה ע"פ למ"ס (ל"ת)ג'קי 15/08/2017 09:30הגב לתגובה זו
- 11.מחיר למשתכם=חזירות 13/08/2017 17:37הגב לתגובה זושנים מונופול לפסיכו-הרצה= תירוץ החזירות הנדלניסטים למנועה פיצוץ סופבועה להגנת על הבנקים= שקר חזירי באישור הממשל ובנק ישראל להמשך ניצול עם טיפש שיהיה משועבד לבנקים ולממשלה במשכנתאות מטורפות של מיליון+( 70-90% )= הבנקים בישראל היו תמיד מפוקחים ל-% קטן למשכנתאות בנדל"ן=פישר ברח + עם פלוג יצרו סופבועה=אפילו פישר לאחר שברח הודע בפרסום לא מזמן שיש בישראל בועה =הם סיכנו את עתיד המדינה יצרו עדר של העם הטיפש הצעיר והוריהם לעבדות של דורי דורות! .... בושה וחרפה של מדינה שמנצל את אזרחיה!
- 10.נועם 13/08/2017 17:03הגב לתגובה זועם כל הכבוד, מר פינק, איך הגעת לפרשנות הזו? באוצר אולי מעריכים שהניסיונות להעביר את החוק לא השפיעו, אבל לא שהחוק לא ישפיע. מה ציפית? שמשקיעים יפסיקו לקנות דירות או ימכרו בהמוניהם על סמך דיבורים? גם עם החוק יהיו כאלו שיעדיפו לקנות דירות אבל פחות. מדובר בתהליכים ארוכי טווח. אבל נראה שלאף אחד מאנשי התקשורת אין סבלנות או שפשוט הם בעלי אינטרסים בעצמם.
- 9.מבולבל 13/08/2017 16:45הגב לתגובה זולדעתי הסיבה העיקרית להרחקת המשקיעים, היא חוסר יציבות בהחלטות הרגולטוריות לא בהכרח של השר האחרון, בחמש השנים האחרונות השתנו התנאים מספר פעמים, ביטול פטור מס שבח, לאחר מכן צו שעה למכירת 2 דירות נוספות, העלאת מס רכישה, שינויים תדירים בכללי המימון עי הפיקוח על הבנקים. בתנאים של חוסר יציבות רגולטורי מי שיכול לבחור אם להשקיע או לא (בניגוד לחסר בית שחושב שחייב להיות בעל דירה) פשוט מחליטים לשבת על הגדר. אם מי מהקוראים חושב שזה מה שיביא לירידת הדירות אתם לא מבינים את השוק, בעלי 3 דירות ומעלה הם כמה אלפים בודדים ולא "רוב השוק" . גם אם כל בעלי 3 הדירות ישחררו הדירה השלישית שבבעלותם זה לא ישנה כהוא זה לביקוש הקשיח הקיים. הצפת השוק ב"הגרלות" לדירות במחיר למשתכן לזכאים בלבד מחזירה את מונופול המדינה לא רק על קרקעות המדינה אלא גם על הזכות לדירה, התערבות בוטה כזו בשוק החופשי לא תוביל לירידת מחירים, אלא לעליית השכירות בדירות הנמצאות בהשכרה בשוק החופשי. מה שבתורו יוביל לעליית מחירים. כל רוכש במחיר למשתכן לא יכול למכור הדירה בשוק החופשי ב5 שנים שלאחר הרכישה, רובם הפכו למשקיעים בעל כורחם שלא מתכוונים
- ג'קי 15/08/2017 09:31הגב לתגובה זואם ירד גשם אתמול המחירים יעלו? אם זרחה השנמש המחירים יעלו?!
- 8.בן אהרון 13/08/2017 16:17הגב לתגובה זוהמחירים היו יורדים המהירות אבל לא באמת רוצים לשנות את המצב. מעדיפים לנהל אותו.
- ג'קי 15/08/2017 09:33הגב לתגובה זושיעשו לך גם נעים בגב. על מה ולמה על זה שספסרת במוצר במחסור?! גם מס 50% על ספסרות יעשה העבודה ואפילו טוב יותר
- 7.ניקו 13/08/2017 16:16הגב לתגובה זולכן אנו דורשים מס הכנסה על נדל"ן מהשקל הראשון! למה הציבור העובד משלם עשרות אחוזים מס הכנסה על עבודה קשה בעוד שאספני הדירות בקושי משלמים מס מצחיק על הכנסה פסיבית? איפה הצדק? רק מס הכנסה על השכרת דירות הוא הפתרון הנכון לבועת הנדל"ן שנגרמה בגלל מחסור באלטרנטיבות להשקעה.
- א 14/08/2017 09:59הגב לתגובה זומשכירי דירות משלמים 10% ללא הכרה בהוצאות זה כמו 35%. ותבדקו את זה. למה להמציא שקרים ?
- שמטוב 14/08/2017 09:02הגב לתגובה זוכל השקעה אחרת מפסידה לגנבים בין אם הגנבים הם ממשרד האוצר או אם הם גנבי בורסה.
- 6.דור 13/08/2017 16:11הגב לתגובה זובעלי דירות פחדו שהם לא יוכלו לעמוד בהחזרי המשכנתא שלהם בגלל המס החדש של כחלון אז הם הגדילו את דמי השכירות. הדבר הזה עשה רק נזק.
- ומי ששילם פראייר (ל"ת)אדי 13/08/2017 21:25הגב לתגובה זו
- 5.הורדת מס גנבים שזהה מס על הבורסה. (ל"ת)הפתרון 13/08/2017 16:01הגב לתגובה זו
- 4.כרגיל שקרי כחלון 13/08/2017 15:54הגב לתגובה זותעלה ל20% במקום לשחק בשטויות
- 3.שמאלן 13/08/2017 15:44הגב לתגובה זולדאוג לצעירים וחלשים וגם תוריד את מחירי המזון הבסיסי תן תלושי מזון חינם למי שיש 3 ילדים ומעלה ושירת בצבא
- רונן 16/08/2017 13:29הגב לתגובה זוכחלון לא אביר החלשים, זה פשוט התירוץ שלו בשביל לרכב עליכם למעלה. לא ממש מעניין אותו מכם
- שמטוב 14/08/2017 06:59הגב לתגובה זובטוח שהוא טמבל. עשה מהומה בשוק הדיור ולא שיפר כלום, אדרבא משה כשלון הזיק לשוק והזיק לשוכרים.
- 2.צעיר 13/08/2017 15:29הגב לתגובה זוואת נתון שינויי מחירי הדירות מפרסמים בלי מחיר למשתכן. ובכל זאת עדיין לא מפרסמים את כמות הדירות הלא מכורות בידי קבלנים. כוחות גדולים נלחמים נגד העתיד של הזוגות הצעירים, רק שהם לא מבינים שמדובר בחיים וכשמדובר בחיים ובזכות לחיים אז אנשים ילחמו עד המוות במוות. עד המלחמה הגדולה אני לא קונה דירה במחיר בועה!!!
- שמטוב 14/08/2017 07:03הגב לתגובה זוהכניסה אליהם מינימום 5 שניפ מהיום. כאשר תהיה כניסה אליהן הן תהיינה דירות רפאים כי אילו שקנו אותן לא מתכוונים לגור בהן וגם לא יהיה מי שירצה לשכור אותן. אילו שהגרילו את עצמם לדעת ישארו בלי דירה בה יגורו ובלי כסף. ככה זה כאשר ממנים טמבל פופוליסט להיות שר אוצר.
- בן אהרון 13/08/2017 16:15הגב לתגובה זוהקבלנים החופשיים טוענים שנגמרו להם הקרקעות לבנייה חופשית ולא מוכרים להם.
- 1.כלכלן 13/08/2017 15:23הגב לתגובה זוזה לא יוסיף אפילו לא דירה אחת. אז מה עשינו מקסימום העלנו את שכר הדירה לשוכרים. אין מנוס חייבים ליצר דירות נוספות והרבה
- קונה מחליף שוכר 13/08/2017 15:55הגב לתגובה זווירתיע משקיעים פוטנציאלים
- המון דירות מושכרות ביומי כמו מלון (ל"ת)דירות מלון 16/08/2017 23:58
- בן אהרון 13/08/2017 15:46הגב לתגובה זוהריבית יקרה פי 2 מהשכירות: השכירות 2.5%, הרבית 5%. איך הדיירים שבקושי משלמים שכר דירה, ישלמו כפול מזה רק ריבית וצריך להחזיר גם קרן. לא מציאותי בעליל.
- אסף 13/08/2017 15:34הגב לתגובה זוקשקשן בלתי נלאה
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
