אושרו תכניות: הקמת רכבת קלה בין חיפה לנצרת ומרכז תחבורה בקריות
התחבורה הציבורית בצפון צפויה להתרחב משמעותית. הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של תשתיות לאומיות (ות"ל), בראשות אביגדור יצחקי, אישרה להעביר לאישור הממשלה תכנית עבור הקמת מערכת רכבת קלה שתחבר בין מטרופולין חיפה לבין נצרת-נצרת עילית. בנוסף, הוועדה המחוזית בחיפה אישרה להקים מרכז תחבורה חדש בקריות, בחלק הצפוני הסמוך לקריית מוצקין הכולל מסופי אוטובוסים, מטרונית וחניונים.
תוואי הרכבת הקלה הצפוי לאישור הממשלה, יתחיל בתחנה מרכזית המפרץ, במקביל לדרך 22 (כביש עוקף קריות) עד מחלף קריית אתא צפון, ימשיך לאורך דרך 781 ועד מחלף גלעם ויעבור במסלולי דרך 79 עד צומת ריינה-משהד, דרך 6400 לנצרת עילית, נצרת דרך קריית הממשלה ויסתיים בצומת המוסכים.
מנהל התכנון ציינו כי מדובר במערכת להסעת המונים עירונית ובינעירונית משולבת, אשר תשרת את תושבי הצפון. ממנהל התכנון נמסר כי הטכנולוגיה שנבחרה היא שיטת ה-Tram-Train המאפשרת נסיעה במקטעים בינעירוניים ועירוניים כאחד, ללא צורך בהחלפת מערכת הסעה.
הנסיעה ברכבת תהיה במהירות של עד 100 קמ"ש במקטע הבינעירוני ובמהירות של עד 50 קמ"ש בתוך השטח העירוני.ת כוללת תוואי באורך 43 ק"מ, מתוכו 36 ק"מ בקו הבין-עירוני. לאורך התוואי משולבים 17 תחנות (9 בינעירוניות ו-8 עירוניות), 9 חניוני חנה וסע (6 בינעירוניים ו-3 עירוניים), גשרים, מנהרות ומתקנים הנדרשים עבור תפעול המסילה והרק"ל כגון חניית רכבות ותחנות מיישרים (לאספקת חשמל).
- רפאל תשכור משרדים בפארק המדע בחיפה בכ-45 מיליון שקל
- פז מעמידה למכירה 104 דונם בחיפה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מתכננת הות"ל, נאוה אלינסקי, ציינה כי "התכנית צפויה להקל על עומסי התחבורה באזור ותשפר את נגישותם של תושבי נצרת, נצרת עילית והישובים לאורך דרך מס' 79 לעיר חיפה. כמו כן, התוכנית תאפשר שירות תחבורתי איכותי לשכונות החדשות של קרית אתא המקודמות כיום בותמ"ל ותקשר אל האתרים התיירותיים בנצרת". אלינסקי הוסיפה, כי לתוכנית חשיבות רבה בהיותה תשתית תחבורתית תומכת לפיתוח יחידות הדיור באזור חיפה ונצרת.
מרכז תחבורה מצפון לקריית מוצקין ובגבול עם קריית ים
הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה חיפה שבמינהל התכנון, אישרה מרכז תחבורה חדש בקריות המשלב אמצעי תחבורה רבים - מסופי אוטובוסים ומטרונית, תחנת רכבת וחניון חנה וסע. כמו כן, התכנית מוסיפה 90 אלף מ"ר עבור שטחי מסחר ותעסוקה בתחום הרשות המקומית קריית מוצקין.
שהתכנית מתפרשת על שטח של כ-105 דונמים וממוקמת בחלק הצפוני של קריית מוצקין על הגבול עם קריית ים, בסמיכות לכביש 4. בתחום התכנית תוקם תחנת רכבת חדשה שתיתן מענה לפיתוח יחידות הדיור ששווקו בקריית מוצקין במסגרת תכנית למשתכן.
- פורשה ובנטלי מגיעות להרצליה פיתוח: עסקת נדל"ן ב-69 מיליון שקל בפרויקט של פרשקובסקי
- חברות התשתיות עומדות להסתער - מכרזי ענק של 65 מיליארד שקל על המטרו
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
ממנהל התכנון הוסיפו כי תוכנית זו, הינה חלק ממערכת התחבורה הציבורית הכוללת שמפותחת במטרופולין חיפה והיא כוללת את הרכבת הקלה חיפה-נצרת, מטרוניות, רכבת נוסעים, קווי אוטובוסים יומיים וחניוני חנה וסע. התכנית הוגשה ע"י משרד התחבורה באמצעות חברת "יפה נוף" ותוכננה ע"י משרד פרוינד בשיתוף משרד האדריכלים גיורא-גור.
- 4.בזבוז ענק כשאוטובוס נע באותה מהירות (ל"ת)ממש הזוי 14/03/2017 18:12הגב לתגובה זו
- 3.בא 21/02/2017 16:23הגב לתגובה זולאיפה הולך השר כץ ,שם הטיפול בחינם ,ככה שחבל לאסוף מעטפות , סננו את הדתיים שמשננים את הנרטיב הדתי ומשקרים,אפילו בנוגע לחווית מוות הקליני שלהם . יש גם באנגלית אם כץ קורא אנגלית . את גן עדן לא תראה בשום אופן .!
- 2.בא 21/02/2017 16:21הגב לתגובה זולאיפה הולך השר כץ ,שם הטיפול בחינם ,ככה שחבל לאסוף מעטפות , סננו את הדתיים שמשננים את הנרטיב הדתי ומשקרים,אפילו בנוגע לחווית מוות הקליני שלהם . יש גם באנגלית אם כץ קורא אנגלית . את גן עדן לא תראה בשום אופן .!
- 1.בא 21/02/2017 16:15הגב לתגובה זולא כולנו פרות כאן .
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
