יו״ר מטה הדיור: ״בעניין פרויקטים של תמ"א 38, אני אומר לראשי הערים, אל תאיימו עליי - יש את יום הקלפי"
אביגדור יצחקי, יו״ר מטה הדיור במשרד האוצר, בשיח על סוגיית ההתחדשות העירונית והחסמים שבדרך, במסגרת עיר הנדל״ן באילת.
יצחקי הסביר את עיקר הבעיות שעולות בקידום תמ״א 38: ״התחדשות עירונית לדעתי היא הדבר המורכב ביותר שקיים היום בהווית הנדל״ן. בעצם דבר שמשלב קודם כל דיירים שמאוד רוצים לשפר את רמת חייהם. על ידי ניצול זכויותיהם בקרקע שניתנת על ידי הרשויות השונות. מצד שני, היזמים והקבלנים שצריכים לארגן את כל העניין הזה עם קשיים רבים. בין לבין, יש את הרשות המקומית שהיא הגורם שעומד מול כל הגורמים ומנסה לתמרן. כמו כן, ישנה הממשלה שמוציאה רגולציה שמקווה שיפעלו על פיה, תוך לחצים לא מעטים. כמו התיקון לתמ״א 38 מסוג הריסה ובנייה מחדש שלקח שנה שלמה לאשר״.
״הרשויות המקומיות הגישו נגדנו בג"צ. למה? כדי לעכב. כי אלו שרוצים לעכב, יעכבו עוד יותר את התמ״א 38״
״בסוף צריך לזכור שהזכויות הן של הדיירים. על כן, אני אומר לראשי הערים אל תאיימו עליי, כן תעשו תמ״א 38 או שלא תעשו. אתם עושים לא עושים את זה בשבילי אלא בשביל התושבים שלכם. מי שימנע מתושבים לנצל זכויות, יש את יום הקלפי. זה מאוד מורכב ועדין. בסופו של דבר אין ברירה אלא להפקיד את כלל הסמכויות בידי הרשויות המקומית. אנחנו לא יכולים בלעדי הרשויות המקומיות. לכן סמכויות בעניין התחדשות עירונית יהיו כמעט כולן בידי הרשויות המקומיות. אנו נשתדל לעזור ונלווה תהליכים כאלה. הרשויות המקומיות הן אלה שיובילו את ההתחדשות העירונית ואל תצפו שיקרה משהו אחר בעניין הזה״, אמר יצחקי.
״תמ״א 38 היא נוסחה ברורה, ככל שהזכויות ניתנות גדולות יותר, כך הסיכון בפרויקט קטן יותר. אבל כשאתה בא לערבב תבשיל בעניין הזה; מצד אחד הממשלה (שלל משרדים) מצד שני יש דיירים וכן יש רשויות מקומיות. עד היום אני לא מבין את ההתנהלות של הרשויות המקומיות בעניין הזה. לא הייתה ברירה והחלטתי עד כאן. נגמר הסיפור. ראשי הרשויות ביקשו שהתמ״א 38 תהיה תואמת לתכנית המתאר שלהם ואיפשרנו זאת״.
על הגדלת היצע הדירות באמצעות התחדשות עירונית אמר: ״ראינו שהפוטנציאל בדירות הנוספות בתמ״א 38 הוא של מאות אלפי דירות. כולם יודעים שההתחדשות העירונית היא דבר טוב. כי אתה לא פוגע בשטחים הפתוחים. חלק גדול מהתשתיות מצויות בשטח. צריך לבדוק מה הצרכים החדשים במקום כזה, יש לדון ולראות איך מתגברים על הדברים האלה ובתנאי שמשפרים את איכות חיייהם של התושבים. הטענות על סוגיית התשתיות איננה נכונה. ביקרתי ברחוב ברמת גן וראיתי שבנו בניינים יפייפים בתמ״א 38, אז קצת הרחיבו את הכביש, בנו חניונים והוסיפו גנים. לא מדובר בהרבה כסף. התושבים מוכנים לשלם זאת בכדי לשפר את איכות חייהם. לכן, קיבלנו החלטה בתמ״א 38 שמתבססת על המצב הקיים והתוספות במסגרת התמ״א 38 היא על פי המבנה הקיים."
באוצר מנסים - חובת דיווח למשכירי דירות; האם הפעם יצליחו?
הדיווח יאפשר לעלות על מתחמקים ומעלימים, אך ועדת הכספים מדי שנה בולמת את המהלך; במקיל רשות המסים מגיעה לדטה מאוד גדול דרך הצלבת נתונים ממקורות נוספים
הפוליטיקאים שלנו לא מעוניינים בחובת דיווח על משכירי הדירות. ההסבר הוא שהם לא רוצים עוד בירוקרטיה והכבדה על הציבור. אבל, אם לכאורה מדובר בחובת דיווח מאוד פשוטה, דוח של דקות בודדות של אחד יכול למלא , ואין כאן הכבדה גדולה על הציבור, אז מה הבעיה? לכאורה אין בעיה. לכאורה, אמורים להעביר את התקנה הזו בקלות. בפועל, זה יהיה קשה. הפוליטקאיים לא רוצים בחובת דיווח על משכירי דירות.
יכול להיות שמשה גפני שהיה מהכוחות הגדולים נגד המס, קיבל הוראה מהבוסים שלו, יכול להיות שהסיבה היא פשוט שלרבים מהח"כים שלנו יש מספר דירות ואלי נוח להם להתחיל לדווח. הכל יכול להיות, אבל מה שבטוח שזה לא רק רצון להקל על הציבור.
יש מספר סוגים של העלמות מס. יש פשוט חוסר התייחסות מוחלט. אנשים שלא מדווחים למרות שצריך. נקודה. יש דיווח נמוך יותר מהמצב האמיתי כדי לא להגיע לרף. יש מספר סוגים של דיווחים לא אמיתיים - טריקים שמורידים את השכר מתחת לרף (כמו הורדה של סכום שהכירות מול תשלום חד פעמי על ריהוט וכו'), קניית דירות דרך הילדים ועוד. זו תופעה ענקית, רבבות משפחות מחזיקות דרך הילדים דירות נוספות. אם רשות המסים תיכנס לעובי הקורה, היא תמצא שלגבי המון דירות זאת לא באמת הדירה של הילדים, אלא זו דירה של ההורים וכאילו ניתנה לילדים. זו השיטה לחסוך במסים - במס רכישה ובמס על שכר דירה.
המדהים הוא שלמרות שמיסוי על שכר דירה הוא מאוד נמוך, אנשים בוחרים להתחמק ממנו. מדובר באפס מס עד 5,650 שקלים כשמעל הסכום זה יש אפשרות לשלם 10% בלבד, או מס על כפליים מהחריגה. בשביל 10% מס אתם בורחים? זה נמוך ממס על עבודה שמגיע ל-50% וזה נמוך מהמס על הבורסה בשיעור של 25%. לא הוגן.
- משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
- רשות המסים בודקת את הדירות בירושה כדי לאתר העלמות מס
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
רשות המסים מנסה שוב להגיע למצב של דיווח חובה גם אם לא מגיעים לרף החבות במס. בדרך הזו היא תקבל מאגר מלא, ותדע אם המחירים הגיוניים, אם מספר הדירות לכל משפחה אמיתי. דמיינו שהיא תקבל על 3 דירות דומות במחירי שכירות שונים מאוד, היא מיד תדע שמשהו אל תקין. דמיינו שיצופו דירות של הסבתא שנפטרה מזמן ושהכר דירה מגיע לשני הילדים שיש להם עוד דירות להשכרה. העלמות המס, הטריקים וה"גנבות" הקטנות לא ייעלמו מהרדאר. היא תהיה מרושתת על הכל. ברגע שתהיה חובת דיווח אקטיבית, אנשים לא יוכלו להגיד לא ידענו, לא הכרנו. רק ההנחייה הזו תגרום לכך שמעלימי מס במודע שתכננו ביום שבו יתפסו אותם להגיד לא ידענו, ידווחו וישלמו.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים -1.95% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
