עסקאות בולטות: בכמה נמכר בית פרטי בנאות אפקה בת"א?
Bizportal ליקט את העסקאות הבולטות שסגרו המתווכים בשבוע החולף
העסקאות הבולטות כפי שנמסרו ע"י סוכנויות התיווך השונות, הנה הרשימה:
תל אביב
דירת 5.5 חדרים ברחוב לוי אשכול ברמת אביב החדשה, 130 מ"ר, קומה 8 מתוך 9, מעלית, 2 חניות ומחסן, נמכרה ב-4.35 מיליון שקל.
רי/מקס אושן
בית פרטי ברחוב עמרי ברוך, שכונת נאות אפקה, 240 מ"ר בנוי, מגרש של 600 מ"ר, נמכר ב-8.8 מיליון שקל.
מגרש לבניית 2 יחידות דיור ברחוב ויטנברג בגני צהלה, נמכר ב-6.2 מיליון שקל.
רי/מקס פרופשיונל גרופ
גבעתיים
דירת 3.5 חדרים ברחוב השוטרת, 77 מ"ר, קומה 1 מתוך 3, ללא חנייה ומעלית, נמכרה ב-1.77 מיליון שקל, מחיר מבוקש - 1.8 מיליון שקל.
דירת 2.5 חדרים ברחוב לכיש, 62 מ"ר, קומה 2.5 מתוך 3.5, ללא מעלית וחנייה, מחיר מבוקש- 1.59 מיליון שקל, נמכרה ב-1.48 מיליון שקל.
דירת 4 חדרים ברחוב סירקין, 70 מ"ר, קומה 4 מתוך 9, כולל חנייה ומעלית, מחיר מבוקש 1.91 מיליון שקל, נמכרה ב-1.89 מיליון שקל.
דירת 4 חדרים ברחוב סירקין, 87 מ"ר, 8 מ"ר מרפסת, קומה 7 מתוך 9, מעלית וחנייה, מחיר מבוקש - 2.35 מיליון שקל, נמכרה ב-2.31 מיליון שקל.
רי/מקס 100%
רמת גן
דירת 4 חדרים ברחוב הרא"ה, 90 מ"ר, קומה 1 מתוך 2, ללא מעלית וחנייה, נמכרה ב-1.65 מיליון שקל. מחיר מבוקש - 1.69 מיליון שקל.
רי/מקס פוקוס
השכרה
דירת 4 חדרים ברחוב עוזיאל, 100 מ"ר, קומה 4, מעלית וחנייה, דירה חדשה, הושכרה ב-6,300 שקל.
דירת 3 חדרים ברחוב רש"י, 64 מ"ר, קומה 2 מתוך 3, מעלית וחנייה, מחיר מבוקש 1.54 מיליון שקל, נמכרה ב-1.35 מיליון שקל.
הרצליה
דירת 4 חדרים ברחוב מנדלבלט, 98 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, עם מעלית וחניה, נמכרה ב-1.97 מיליון שקל.
דירת 5 חדרים ברחוב דוד שמעוני, 136 מ"ר 13 מ"ר מרפסת, קומה 5 מתוך 7, עם מעלית ומחסן, חניה, נמכרה ב-3.55 מיליון שקל.
דירת 4 חדרים ברחוב העצמאות, 108 מ"ר מרפסת שמש 12.5 מ"ר, קומה 3 מתוך 5, עם מעלית, חניה, מחסן, נמכרה ב-2.28 מיליון שקל.
אנגלו סכסון
רמת השרון
דירת 4 חדרים ברחוב השדות, שכונת נווה גן, 145 מ"ר, קומת קרקע, במקור 5 חדרים, בית חכם, כולל מחסן, נמכרה ב-3.45 מיליון שקל.
רי/מקס פרופשיונל גרופ
ירושלים
דירת 5 חדרים ברחוב בר כוכבא הגבעה הצרפתית, 125 מ"ר, קומה 9 מתוך 11, מרפסת שמש, מחסן, חנייה ומעלית, מחיר מבוקש - 2.2 מיליון שקל, נמכרה ב-2.03 מיליון שקל.
רי/מקס חזון
כפר סבא
דירת 5 חדרים ברחוב רייזבנך בשכונה הירוקה, 127 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, מעלית וחנייה, מחיר מבוקש - 2.49 מיליון שקל, נמכרה ב2.4 מיליון שקל.
רי/מקס Innovation
כרמיאל
דירת 3.5 חדרים ברחוב מעלה הכרמים, 70 מ"ר, קומה 1 מתוך 3, ללא מעלית וחנייה, נמכרה ב-545 אלף שקל.
לוי יצחק- עורך מחירון דירות
ערד
וילה 6 חדרים עם יחידת דיור ברחוב חסידה, 180 מ"ר בנוי על 500 מ"ר מגרש, עם חניה מקורה, נמכרה ב-1.32 מיליון שקל.
דירת 5 חדרים ברחוב מואב, 120 מ"ר, קומה 7 מתוך 8, עם מעלית ללא חניה, נמכרה ב 510 אלף שקל.
דירת 4 חדרים ברחוב הקנאים, 130 מ"ר, קומה 2 מתוך 3, ללא מעלית, ללא חניה, נמכרה ב-695 אלף שקל.
דו משפחתי 7 חדרים ברחוב עפרוני, 168 מ"ר בנוי על מגרש של 250 מ"ר, עם חניה ועם מרפסת 7 מ"ר, נמכרה ב 940 אלף שקל.
דירת 4.5 חדרים ברחוב שמעון, 95 מ"ר מרפסת 5 מ"ר, קומה 2 מתוך 3, ללא מעלית ללא חניה, נמכרה ב-450 אלף שקל.
אנגלו סכסון
באר-שבע
דירת 3 חדרים ברחוב מינץ שכונה ה', 60 מ"ר, קומה 3 מתוך 4, חנייה, ללא מעלית, נמכרה ב-535 אלף שקל.
דירת 3 חדרים ברחוב אריה דולצ'ין, שכונה י"א, 70 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, חנייה, ללא מעלית, נמכרה ב-615 אלף שקל.
דירת 4 חדרים ברחוב ביאליק, שכונה ב', 100 מ"ר, קומה 1 מתוך 4, חנייה, ללא מעלית, נמכרה ב-800 אלף שקל.
דירת 3 חדרים ברחוב התלמוד, שכונה ד', 60 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, חנייה, ללא מעלית, נמכרה ב-415 אלף שקל.
רי/מקס פלוס
נצרת עילית
דירת 3 חדרים ברחוב כליל החורש, 90 מ"ר, קומה 1 מתוך 9, מעלית וחנייה, כולל דוד שמש, מיזוג ומרפסת שמש, מחיר מבוקש - 750 אלף שקל, נמכרה ב-730 אלף שקל.
- 1.מעניין איפה ראשון לציון אף פעם לא מוזכרת כאן ... (ל"ת)פישי 26/11/2016 18:54הגב לתגובה זו
- ראשון לציון נמצאת דרומית לבת-ים (ל"ת)שימי 28/11/2016 12:27הגב לתגובה זו
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
