סקטור ברתיחה: הערים בהן הדירות נמכרות הכי מהר, והיכן רוב העסקאות
בזמן שבאוצר ובלמ"ס מספקים נתונים סותרים באשר לכיוון מחירי הדירות ובמקביל בנק ישראל הראה שביולי היקף המשכנתאות שנטל הציבור עמד על 5.35 מיליארד שקלים (כלומר השוק עדיין רותח), החלטנו לבדוק באילו ערים כיום נמכרות הכי מהר הדירות ומבוצעות הכי הרבה עסקאות.
באמצעות אתר יד 2 בדקנו את ממוצע זמן מכירת הנכסים בערים בהן בוצעו הכי הרבה עסקאות, כלומר מודעות שפורסמו בלוח יד 2 ודווחו לרשות המסים. בנוסף, בדקנו איפה נמכר הכי מהר ללא קשר למספר העסקאות.
הכי הרבה עסקאות: אשקלון, באר שבע וראשון לציון
מתוך הנתונים עולה כי הערים בהן התבצעו הכי הרבה עסקאות במחצית הראשונה של 2016 ושנת 2015 הן; אשקלון במקום הראשון עם 283 עסקאות במחצית שנת 2016 וגם בשנת 2015 במלואה עם 1,459 עסקאות שדווחו ברשות המסים לאחר שפורסמו באתר יד 2. במקום השני וגם באופן עקבי בשנת 2015 ובחציון הראשון של 2016, היא העיר באר שבע, הידועה גם כ"בירת המשקיעים", שם במחצית השנה נמכרו 253 דירות ובשנת 2015 1,352 דירות. במקום השלישי במספר עסקאות המכירה נמצאת ראשון לציון, במחצית 2016 נמכרו שם 181 דירות ובשנת 2015 1,158 דירות.
נמכר הכי מהר - פרסום בלוח יד 2 והשוואה אל מול הדיווח לרשות המסים
מבט להיכן הדירות נמכרו הכי מהר, ללא קשר לכמות העסקאות, חושף כי בחציון הראשון של 2016 במקום הראשון, העיר בה נמכרו הכי מהר דירות בממוצע היא מעלה אדומים, שם הדירות נמכרו בממוצע תוך 3.4 חודשים בלבד. במקום השני, נמצאת הרצליה שזמן המכירה שם עמד בממוצע על 3.5 חודשים ובמקום השלישי קרית אונו עם 3.7 חודשים בממוצע למכירת דירה בחציון הראשון של 2016.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מבחינת הערים בהן נמכרו הדירות הכי מהר בממוצע במהלך שנת 2015 ישנן ערים שחוזרות על עצמן גם בחציון הראשון של 2016 והן הוד השרון שם נמכרו הדירות בממוצע ב-2015 תוך 3.6 חודשים ובחציון הראשון של 2016 תוך 4.4 חודשים. ערים נוספות שמציגות קצב מכירות מהיר הן קרית מוצקין וקרית ים שמובילות במהירות המכירות גם ב-2015 וגם בחציון הראשון של 2016.
- 19.מחירי הדירות כאן פי 4 מערך אמיתי ,ולא כותבים על זה כלום (ל"ת)בא 05/09/2016 16:37הגב לתגובה זו
- 18.דניאל 05/09/2016 16:15הגב לתגובה זואבל עדיין, ישראל זו מדינה שיש בה גידול עצום של אוכלוסיה. גם במעמד נמוך שגרים בפריפריה. אז הם צריכים מקום לגור בו, הם לא יכולים לגור בתל אביב גבעתיים או הרצליה ואפילו לא בכפר סבא. ולכן יש למי להשכיר בפריפריה. היום יש מעל 2 מיליון ילדים בבתי ספר ובגנים, כל שנה חלקם נדרשים לבתים. אז ירידת מחירים דרסטית לא תהיה פה, עלייה לדעתי גם לא כי אנשים שגרים בפריפריה כבר לא מסוגלים לשלם את מחירי הדיור. כאשר אתה מרוויח 6000 שקלים לחודש, אתה לא יכול לקנות דירה במיליון. אתה יכול בקושי לקנות דירה ב - 300 אלף שזה מחירי דירות ראויים לאזור זה של הארץ.
- גם הגזענות והשנאה שלך למזרחים לא שווה כלום (ל"ת)פוקימון 06/09/2016 14:58הגב לתגובה זו
- 17.לא הגיוני: ת"א 73 עסקאות בחצי שנה לעומת 800 ב 2015? (ל"ת)אנליסט 05/09/2016 11:50הגב לתגובה זו
- זמבורה 05/09/2016 17:57הגב לתגובה זוברשותם דירה בתל אביב לא ממהרים למכור.
- אנונימוס 05/09/2016 12:51הגב לתגובה זולא להרבה יש את הכספים לשלם את הסכומים ההזויים האלה, רק בנאדם מנותק קונה היום דירות. כל שני וחמישי ישנה הצעת חוק שמסכנת את הענף, אז למה אתה מצפה?
- 16.ביקוש מטורף. הבעיה לא בהיצע (ל"ת)אנליסט 05/09/2016 11:36הגב לתגובה זו
- 15.אנונימי 05/09/2016 11:31הגב לתגובה זוכן גם יש אוכלוסיית מהגרים לא רשומה כדין , כגון : סודנים ואזרחים מחבר המדינות שבאים לקרובים ומותרים רק עד 6 חודשים מקסימום או סייעות טיפוליות שמורשות עד 4 שנים שהיה בארץ , והם חלקם נשארים כאזרחים בלתי חוקיים לשהייה . אז ניקח את הנתון הכי אמיתי מספר העסקאות חלקי בתי האב אז מצויין שבאשדוד נמכרו 114 דירות בחציון הראשון כלומר 19 דירות לחודש .נחדד זאת יותר ניקח שמתוך ה-114 דירות שליש הם משפרי דירות באשדוד כפי שציינתי לעיל זאת אומרת שבפועל נטו עסקאות דירות = 76 דירות . ניקח רק חישוב פשוט 114 דירות לחלק למספר בתי אב = 114 לחלק 63,000 = זה כמעט משתווה ל-0 ,מסקנה שוק הדיור בהקפאה ,חודש טוב,כדאי בחודש אלול לדבר אמת זהו חודש הסליחות .
- שטויות במיץ מספר העיסקאות נשאר מעל 2500 דירות בחודש (ל"ת)משקיע זר 05/09/2016 12:48הגב לתגובה זו
- 14.אנונימי 05/09/2016 11:29הגב לתגובה זוראשית אני מכיר חברים שעובדים ביד -2 , איך שאנשים עובדים בקרטל מסוים ופשוט נותנים זוויות ראייה לא נכונה ושגויה . שנית מה שקובע זה מספר העסקאות ומחיר העסקה אך ורק ברשות למיסים , כן יש כוכבית למטה . אבל אין הסבר כמה מזה כמות משקיעים וכמה עסקאות הם של אזרחים פרטיים , עוד פרמטר חשוב שאדם פרטי מהישוב באשדוד קונה דירה אז יש וזו דירה ראשונה שלהם ויש משפרי דירות בעיקר שמכרו את דירתם ורכשו במקומה דירה אחרת כחומר היו כאן שני עסקאות מכירה ראשית מכרו את דירתם = עיסקה אחת וקנו דירה אחרת זו עסקה שנייה ,זאת אומרת שהמוכרים לקונים והקונים למוכרים זה יכול להיות 4 עסקאות אם הם תושבי העיר , מכירה +קניה x 2 = 4 עסקאות . עוד דבר שצריך לקחת בחשבון את מספר העסקאות ולחלק זאת למספר בתי אב באותה עיר ואם רוצים מדוייק מה מספר הדיירים שמאכלסים את הדירות שקנו למספר התושבים . וכן למשל באשדוד : יש כ-63,000 בתי אב כלומר בתים וכ-246,000 אלף תושבים , לגבי התושבים זה משתנה ולא מדוייק , כי ישנם אזרחים בעיקר צעירים שעזבו את הארץ ועוד רשומים באותו בית ובאותו עיר כאשדוד לדוגמא ,המשך בהודעה הבאה
- 13.פתח תקווה-מרכז דרום,האזור הכי חם בגוש דן (ל"ת)פתח תקווה 05/09/2016 11:14הגב לתגובה זו
- עוד אינטרסנט מניפולטור שמפמפם את הבועה? בוז לך (ל"ת)נוי 05/09/2016 11:42הגב לתגובה זו
- אנשים עסוקים בלשחק פוקימון בתל אביב, תן להם לחיות בבועה (ל"ת)פוקימון 05/09/2016 11:36הגב לתגובה זו
- 12.אנונימוס 05/09/2016 10:49הגב לתגובה זונראה מחזורים נמוכים בגלל מיסים כבדים ומחירי בועה לא שווים שאף אחד לא ירצה להשקיע כי יודעים שמפה אפשר רק לרדת. כמו כל דבר יפה פה המדינה והאזרחים דואגים להרוס. מצד אחד אזחרים התנפלו פה על דירות והצפיצו מחירים לזוגות צערים שנותרו חסרי אונים מצד שני מדינה שלא בונה ולוקחת הרבה מיסים - מתכון לאסון.
- אריה 15/09/2016 10:47הגב לתגובה זוכמו שקברו את הבורסה כך יקברו את הנדלן וכך מנהלים כלכלה
- למה בסוף? כבר היום הכל מת (ל"ת)נוי 05/09/2016 11:42הגב לתגובה זו
- 11.מעניין אם כחלון יקבל עוד צאנס מהציבור (ל"ת)כחלון ילך הביתה ? 05/09/2016 10:48הגב לתגובה זו
- 10.Tauer 05/09/2016 10:14הגב לתגובה זוובכל מקום שכתוב מחצית צריך לכתוב המחצית הראשונה, למרות שזה ברור.
- 9.כותרת שגויה 05/09/2016 10:12הגב לתגובה זוהכותרת של המאמר רתיחת מחירים אבל במבט מעמיק של הנתונים שפורסמו בכתבה : ירושלים מספר עסקאות' 2015- 861, 2016- בחצי שנה ראשונה 141 ובממוצע שנתי 282 בקיצור הנתונים לא מתאימים לכותרת
- 8.אזרח 05/09/2016 10:01הגב לתגובה זושילך ויתארך. אין השוואות מחירים. כמה להשקעה. כמה למגורים.אנחנו נמצאים בהיפוך מגמה.כמות המשכנתאות לא מעיד על כלום.
- אולי בדמיון שלך יש ירידה חזקה (ל"ת)בדמיון שלך 05/09/2016 11:14הגב לתגובה זו
- 7.סטס 05/09/2016 09:51הגב לתגובה זוונופל בחוק המספרים הקטנים (תמיד שיאים ירשמו במקומות קטנים לטוב ולרע) שלא לדבר על המתודה של יד 2 כאילו מישהו טורח לדווח שהדירה נמכרה עם המכירה, שוב נתונים וניתוח חסרי משמעות
- 6.פוקימון 05/09/2016 09:47הגב לתגובה זוקרית גת וקרית מלאכי זה הדבר הבא. עכשיו דירה עולה בקרית מלאכי 1200000 תזכרו את המילים האלו עוד מעט דירת 4 חדרים שם תעלה בעוד 40% אחרי הקמת תחנת הרכבת.
- אזרח 05/09/2016 10:34הגב לתגובה זובקרית מלאכי ובקרית גת כמו בבאר שבע מי שקונה דירות זה רק משקיעים הפיצוץ יגיע משם כי כשיגמרו לבנות שם את הדירות תמצא עשרות אלפי משקעים תקועים עם דירות כמו עצם בגרון... ועל הרכבת הזאת אני שומע כבר לפחות 10 שנים ואם תהיה רכבת אז למה לגור בקרית מלאכי ולא בקרית גת ששם המחיר יצנח בגלל הבניה המסיבית ... קיבלת עצה בחינם
- פוקימון 05/09/2016 11:32כל מקום שיש בנייה מאסיבית יש עליית מחירים מטורפת. עיין ערך שכונת האומנים ברמלה למשל.
- אזרח 05/09/2016 10:34הגב לתגובה זובקרית מלאכי ובקרית גת כמו בבאר שבע מי שקונה דירות זה רק משקיעים הפיצוץ יגיע משם כי כשיגמרו לבנות שם את הדירות תמצא עשרות אלפי משקעים תקועים עם דירות כמו עצם בגרון... ועל הרכבת הזאת אני שומע כבר לפחות 10 שנים ואם תהיה רכבת אז למה לגור בקרית מלאכי ולא בקרית גת ששם המחיר יצנח בגלל הבניה המסיבית ... קיבלת עצה בחינם
- בולוך 05/09/2016 10:12הגב לתגובה זואיפה שגר הנשיא הפרסי?
- פוקימון 05/09/2016 11:35שנתיים שלוש. אבל אתה גזען ששונא את בני עדות המזרח, אין לך תקנה. מאחל לך רפואה שלמה.
- 5.אבי 05/09/2016 09:44הגב לתגובה זוהמים בסופו של דבר גולשים מכבים את הגז ונגמרת הרתיחה.
- פוקימון 05/09/2016 10:16הגב לתגובה זואו ג'הבאת אל נוסרה?
- 4.טדי 05/09/2016 09:31הגב לתגובה זוכלוםאפסמה כל המספרים האלה אומרים?שהכל אקראיפעם העיר הזאת ככה ופעם היא אחרת.מה זה אומר על כיוון השוק?כלוםלא ניתוח רציני על שינוי של מגמה (או לא) באורך הזמן שהדירה בשוק..סתם כתבה שמנסה לייצר איזה מציאות מדומה שהנדל״ן עדיין נושםסתם חרטא
- מחאת הדיור 05/09/2016 12:02הגב לתגובה זוכי הקשבנו לכם וחיכנו. המשכנתא החדשה עלתה באחוז וזה הוסיף לנו 165,000 ש"ח ועוד 8% עליית ערך של הדירות ו50,000 ש"ח שזרקנו על שכירות. אתה יותר שרלטן מכחלון
- משקיע תותח 05/09/2016 12:00הגב לתגובה זוהבעיה היא שעד אז תהיו בני 50 ומי יתן לכם משכנתא בגיל הזה?
- 3.בן 05/09/2016 09:26הגב לתגובה זוומחכים יותר זמן.. באמת צריך להיות גאון בשביל להבין את זה..
- 2.מי משלם לאתר כדי להמשיך עם כתבות הניפוח האלה ? (ל"ת)שלומי 05/09/2016 09:23הגב לתגובה זו
- 1.דירותא 05/09/2016 09:14הגב לתגובה זובמספר העסקאות בשנת 2016 לפחות עד כה
- בדמיון שלך יש ירידה,לא,אנשים חולי נפש יש פה (ל"ת)בדמיון שלך 05/09/2016 11:15הגב לתגובה זו
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
