באיזו עיר מוכרים דירות 3 חדרים חדשות בפחות ממיליון שקל?
פרויקט בנייה נוסף באור עקיבא - בשכונת היובל בצפון העיר, יקימו אארוה וגרופית שני מגדלים שיכללול 114 יחידות דיור בני 15 קומות.
החברה צופה כי עבודות הביצוע בפרויקט יחלו באוגוסט 2016. תמהיל הדירות בפרויקט כולל דירות 3, 4 ו-5 חדרים וכן דירות מיוחדות כגון דירות גן, מיני-פנטהאוזים ופנטהאוזים.
הדירות בפרויקט ישווקו בשלב ההשקה בהנחה של כ-5% במחירי הדירות. בין היתר, תשווק החברה דירות 3 חדרים בגודל 76 מ"ר 12 מ"ר מרפסת במחיר של החל מ- 950,000 שקל ודירות 4 חדרים בגודל כ-100 מ"ר 12 מ"ר מרפסת במחיר של החל מ- 1,140,000 שקל.
החברות יאפשרו לרוכשים הסדרי מימון המאפשרים תשלום של מקדמה בגובה כ-20% ממחיר הדירה בעת החתימה ואת היתרה בסמוך לאכלוס.
- 9.חיים 13/12/2015 22:01הגב לתגובה זובמחירים הללו כי בסוף הם מסכנים והם לא יודעים והבנק גם לא אומר להם שאם המחיר ירד למחיר הראלי של הנכס (שבאמת אור עקיבא זה לא איזה מציאה גדולה) הם יצטרכו להביא כסף מהבית על החשיפה שנוצרה וגם הריבית תעלה וגם ההחזר החודשי יעלה ויש מצב שהם יגיעו למצב ביש קשה מאוד אנשים צריכים לדעת שהם לוקחים סיכון מטורף
- 8.מאיר 12/12/2015 23:16הגב לתגובה זוזה נקרא חור עקיבא
- 7.אור עקיבא לא שווה יותר מ500 אלף ל4 חדרים (ל"ת)ההון שלטון מזנב בכם 10/12/2015 18:19הגב לתגובה זו
- 6.חור עקיבא במיליון שח ל75 מ"ר??? שאמא שלכם תקנה (ל"ת)יהודים נוכלים חמדנים 10/12/2015 18:17הגב לתגובה זו
- 5.משה 09/12/2015 23:40הגב לתגובה זומחיר אטרקטיבי מאוד
- אטרקטיבי לחור שומם כמו אור עקיבא? יא קבלן (ל"ת)עם של נוכלים 10/12/2015 18:18הגב לתגובה זו
- 4.איתמר 09/12/2015 16:17הגב לתגובה זושאלת השאלות
- צביקה די עם הביצים צביקה!!! (ל"ת)דור שרירים 11/12/2015 13:58הגב לתגובה זו
- יאללה צביקה השרלטן מריץ הנדלן, תפסיק להגיב בשם אחר (ל"ת)מכירים אותך נוכל 10/12/2015 18:20הגב לתגובה זו
- חשיבה מעניינת (ל"ת)רונית 09/12/2015 16:27הגב לתגובה זו
- 3.מגלם מחיר של 1.25 מיליון ל-100מ"ר מחיר אסטרונומי (ל"ת)מוטי 09/12/2015 16:13הגב לתגובה זו
- 2.באור עקיבא דירת 3 חדרים אמורה לעלות 400,000 ש"ח (ל"ת)ירון 09/12/2015 16:12הגב לתגובה זו
- 1.shafik 09/12/2015 11:18הגב לתגובה זואז הם לא עושים טובה לאף אחד.
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
