אלוני חץ רכשה זכויות בשני בניינים בבוסטון ב-95 מיליון דולר

שני הבניינים נמצאים בסמוך לתחנת הרכבת והמטרו הראשית של העיר. באחד מהם בוצע שיפוץ
לירן סהר |
נושאים בכתבה אלוני חץ בוסטון

יעד חדש: אלוני חץ 1.73%  חתמה על מסמך עקרונות בלתי מחייב עם Oxford Properties Group לרכישת 55% מהון המניות של שתי חברות אשר בבעלותן שני בנייני משרדים ב-CBD של בוסטון והנמצאות כיום בבעלות ושליטה מלאה של Oxford.

תמורת המניות תשלם אלוני חץ ל-Oxford כ-95 מיליון דולר במועד סגירת העסקה. בבעלות החברות, בניין 125 Summer בעל שטח להשכרה בהיקף של 475 אלף רגל רבוע ובניין 745 Atlantic שהינו בעל שטח להשכרה בהיקף של 175 אלף רגל רבוע. שיעור התפוסה הממוצע בנכסים הינו 84%. ה- NOI  השנתי הנוכחי הוא 18 מיליון דולר.

שווי הבניינים שמחזיקות החברות הינו 393 מיליון דולר ובניכוי ההלוואות הבנקאיות הקיימות בסך כ- 220 מיליון דולר, ההון העצמי הינו בסך של כ-173 מיליון דולר ואלוני חץ רוכשת 55% מהחברות. כמו כן הוסכם כי החלטות מהותיות בכל חברת נכס תתקבלנה במשותף וכי Oxford תתקשר בהסכם לניהול הנכסים בתנאי שוק כמקובל בעסקאות דומות בבוסטון.

בכוונת הצדדים לחתום על הסכמים מחייבים ולהשלים את סגירת העסקה (closing) עד לתום שנת 2015, בכפוף להשלמת בדיקות נאותות ולהתקיימות תנאים מתלים ביניהם קבלת הסכמות של הבנקים המלווים. בכוונת אלוני חץ לממן את השקעתה הצפויה בחברות ממקורותיה העצמיים.

Oxford הינה זרוע הנדל"ן של קרן הפנסיה של עובדי אונטריו קנדה (OMERS), בבעלותה של Oxford יותר מ-170 בניינים בשטח השכרה של 57 מיליון רגל רבוע (כ-5 מיליון מ"ר) בשווי של כ-30 מיליארד דולר בקנדה, ארה"ב ואירופה.

נתן חץ, מנכ"ל אלוני חץ מסר: "לאחר לימוד מקיף ויסודי החלטנו לפני מספר חודשים לנסות ולאתר השקעה בשוק המשרדים של בוסטון. בוסטון הינה עיר צומחת אשר מהווה מרכז אקדמי מוביל בארה"ב, ומתקיים בה תהליך נרחב של התחדשות אורבנית. שוק המשרדים של בוסטון מוערך בכ- 15 מיליון מ"ר והינו החמישי בגודלו בארה"ב. בשבועות האחרונים נקרתה בדרכנו הזדמנות לבצע דריסת רגל ראשונית עם שותף מעולה. ל-Oxford פורטפוליו נכסים בהיקף של מיליארדי דולר הפרוש בארה"ב, קנדה ואירופה, מתוכו כ- 10% בבוסטון.  Oxford הינה גורם מוביל בשוק הנדל"ן של בוסטון, במשרד המקומי מועסק על ידה צוות ניהולי ומקצועי המונה כ- 60 אנשים. Oxford ידועה כשחקן "טווח ארוך" אשר חובר לשותפים איכותיים בכל טריטוריה בה הוא פועל".

חץ ממשיך: "שני הבניינים הנרכשים נמצאים ב-CBD של בוסטון, סמוך לתחנת הרכבת והמטרו הראשית של העיר. שני הבניינים נבנו בתחילת שנות ה-90 כאשר ב- 745 Atlantic בוצע שיפוץ נרחב בשנה שעברה ו- 90% ממנו מושכר ל- We Work. 125 Summer הינו בניין המושכר למגוון שוכרים מתחומים שונים וישנה תוכנית לשיפוצו באופן משמעותי אשר יעמידו בסטנדרט גבוה. להערכתנו לאחר השיפוץ יושכר הבניין במלואו וגם חידושי החוזים העתידיים יהיו במחירי שכ"ד תואמים. בכוונתנו להמשיך ולהרחיב את השקעתנו בשוק המשרדים בבוסטון".

קיראו עוד ב"שוק ההון"

נועם פינקו, אנליסט בכיר במחלקת מחקר Sell-Side בפסגות, אמר כי "בהשקעות קודמות של החברה היא תמיד נכנסה כשותפה בחברה קיימת לה פעילות ענפה באזור הפעילות ולא רכשה בניינים בודדים, כך שנראה כי מדובר באסטרטגיה שונה. עם זאת, אחת החוזקות של החברה תמיד הייתה בבחירת השותפים הנכונים בכל פעילות, מה שייצר לה ערך רב בכמעט כל השקעה שביצעה וגם בבוסטון היא נכנסת לבניינים עם שותף מקומי מוביל. החברה צפויה להגדיל את הפעילות בעיר, וכנראה שגם כאן יהיו שיתופי פעולה עם גופים מקומיים מובילים במה שיפחית לה את סיכוני ההשקעה".

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
חיים כצמן מייסד ומנכ"ל קבוצת ג'י סיטי צילום:שלומי יוסףחיים כצמן מייסד ומנכ"ל קבוצת ג'י סיטי צילום:שלומי יוסף

הגרידיות של כצמן - הפחד של המשקיעים

הסיבה האמיתית לנפילה בג'י סיטי והאם יהיה קאמבק?

תמיר חכמוף |
נושאים בכתבה חיים כצמן

במובנים רבים אין שום סיבה עסקית לנפילה במניית ג'י סיטי. החברה עשתה מהלך עסקי נכון מבחינת הדוח רווח והפסד - רוכשת את השליטה בסיטיקון במחיר נמוך מההון. ההשקעה צפויה להניב תשואה טובה מהמימון שילקח. במקביל יהיה גם רווח חשבונאי. הכל דבש. בעלי המניות אמורים לשמוח, אבל סיבה אחת גדולה גרמה לנפילה - גרידיות / תאוות בצע. 

זה טבע אנושי, אי אפשר להתנגד לזה, אפילו חיים כצמן מהיזמים הוותיקים, המנוסים, המתוחכמים, נופל בזה כל פעם מחדש. כצמן רוצה להרוויח, והוא צודק, אבל אחרי ששנים רבות הוא משדר לשוק שהוא מוריד את המינוף, שהוא ממוקד בצמצום הפעילות למען הורדת חוב, שהוא עושה הכל כדי לשפר את היחסים הפיננסים, שהוא לא פוזל לצדדים לעשות עסקאות, אלא ממוקד בתוכנית, הוא מועד. כנראה שיזמים לא יכולים לשבת בשקט שהם רואים עסקה טובה. כצמן לא לבד יש הנהלה גדולה ואיכותית בחברה, אבל משהו השתבש שם בעסקה האחרונה.

הם רכשו מניות בסיטיקון בידיעה שהם עולים מעל 50% וצריכים להציע לכל בעלי המניות לקנות. למה הם צריכים את זה? אחרי מימוש עשרות נכסים והנפקת הפעילות בברזיל ואחרי שאגרות החוב שהיו בתשואת זבל ירדו לתשואות נמוכות, הם התפתו או פשוט טעו. כל אחת מהאפשרויות רעה לשוק. הוא מבין שהחברה עם כל גודלה וכל הנהלה, וכל הבלמים על חיים כצמן, יכולה בכל נקודת זמן להפתיע. 

השוק ובעיקר חברת הדירוג, מעלות, הופתעו. הם לא אוהבים להיות מופתעים. הירידות במניה והירידה באג"ח מייצרים דינמיקה שלילית ובעצם קובעים מציאות בשטח - הירידה באג"ח והעלייה בתשואה האפקטיבית לכ-10% היא התוצאה הכי קשה באירוע הזה והיא עלולה להקשות על גיוסי המשך (גלגולי חוב). אם הנהלה לא יודעת שהמהלך שלה עלול להוביל לתוצאה כזו, אז יש בעיה. היא לא קוראת ולא מבינה את השוק. 

היא מנסה לתקן. יש הנפקה של חברה בת שאמורה להכניס כסף ולהקטין את המינוף, אבל השוק מפנים שצריך להגדיל את פרמיית הסיכון בניירות ערך של כצמן - יכולה להיות הפתעה, ולכן מראש נדרוש ריבית גבוה יותר. כלומר, גם אם עכשיו חוזרים למינוף הרגיל, אגרות החוב לא יחזרו לחלוטין למצב הרגיל. הם יבטאו אלמנט של הפתעה-סיכון עתידי.

חן גולן יו"ר דירקטוריון נקסט ויז'ן צילום:שלומי יוסףחן גולן יו"ר דירקטוריון נקסט ויז'ן צילום:שלומי יוסף
דוחות

נקסט ויז'ן: ההכנסות זינקו ב-62%, הצבר חוזר לעלות ל-124 מיליון דולר

הרווח הנקי של חברת המצלמות המיוצבות קפץ ב-56% ל-28 מיליון דולר ברבעון השלישי; בסיס הלקוחות התרחב ל-189, והחברה ממשיכה לשמור על שיעורי רווחיות גבוהים אבל עם סימני האטה בתזרים

מנדי הניג |

נקסט ויז'ן מערכות מיוצבות נקסט ויז'ן 1.23%   שמפתחת מצלמות מיוצבות לרחפנים ולכלים בלתי מאוישים, ממשיכה את רצף הצמיחה גם ברבעון השלישי. ההכנסות ברבעון הסתכמו ב-47.3 מיליון דולר, עלייה של 62% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. בתשעת החודשים הראשונים של השנה רשמה החברה הכנסות של 120 מיליון דולר, כך שנכון לעכשיו היא נראית קרובה לעמוד בתחזית השנתית שהציבה הכנסות של 160 מיליון דולר. במהלך השנה האחרונה הגדילה החברה את מספר לקוחותיה הפעילים מ-173 ל-189, מה שמשקף התרחבות בביקוש ובפיזור לקוחותיה הגלובליים.

נכון למועד פרסום הדוחות, צבר ההזמנות של נקסט ויז'ן עומד על 124 מיליון דולר, לעומת 110 מיליון דולר בסוף הרבעון הראשון. עם זאת, עיקר הגידול בצבר נובע מהזמנה גדולה אחת שהתקבלה לאחרונה בשווי של כ-24 מיליון דולר, לאספקה עד יולי 2026. בלי אותה הזמנה, הצבר היה מציג ירידה לעומת הרבעון הקודם.

צבר ההזמנות חוזר לעלות

אחרי ירידה בצבר ברבעון השני (110 מיליון דולר), נקסט ויז'ן מדווחת כעת על צבר של 124 מיליון דולר נכון למועד אישור הדוחות - עלייה של 12% בתוך שלושה חודשים. מדובר ברמה דומה לזו שנרשמה בתחילת השנה, מה שמאותת על חזרה לקצב הזמנות גבוה מצד הלקוחות.

הצבר הגבוה נובע, בין היתר, מהזמנה משמעותית שהתקבלה בינואר 2025 מצד גורם שלישי שאינו קשור לחברה, בסך של 12.1 מיליון דולר. ההנהלה מציינת כי קיים ביקוש מתמשך לפתרונות החברה, במיוחד מצד לקוחות חוזרים וגופים ביטחוניים במערב.

הרווח הגולמי עמד על 32.5 מיליון דולר, שהם כ-69% מההכנסות - עלייה של 55.5% לעומת 20.9 מיליון דולר ברבעון המקביל. בתשעת החודשים הראשונים של השנה הסתכם הרווח הגולמי ב-85.5 מיליון דולר (71% מההכנסות), גידול של 42% בהשוואה ל-60.2 מיליון דולר בתקופה המקבילה.

הרווח התפעולי ברבעון עלה ל-28.3 מיליון דולר (60% מההכנסות), לעומת 18.7 מיליון דולר ברבעון המקביל - גידול של 51%. במצטבר מתחילת השנה: רווח תפעולי של 73.5 מיליון דולר, עלייה של 39% בהשוואה לשנה שעברה.