אלקו מוכרת חברת נדל"ן אמריקנית ב-7.3 מיליארד שקל
מימוש גדול בארצות הברית: קבוצת אלקו 3.34% מדווחת היום (א') כי הקרנות האמריקניות סטארווד ומיילסטון חתמו על הסכם לרכישת קרן הנדל"ן LAT, המרכזת את מרבית פעילות קבוצת אלקו בתחום מקבצי הדיור בארצות הברית. הרוכשות ישלמו תמורת מלוא מניותיה של LAT סכום של כ-7.3 מיליארד שקל (כ-1.9 מיליארד דולר) ברוטו. סכום זה כולל את נטילת חובות LAT, וכן את הוצאות העיסקה. השלמת העיסקה, המשקפת מחיר נטו של 8.17 דולר למניית LAT, כפופה למספר תנאים, ביניהם אישור אסיפת בעלי המניות של LAT.
אלקו מחזיקה ערב העיסקה בכ-38.4% ממניות LAT, ועם השלמת העיסקה היא תקבל, באמצעות חברת הבת אלקו צפון אמריקה, תזרים חופשי, לאחר הוצאות עסקה ומיסים, בסך של כ-640 מיליון שקל (כ-167 מיליון דולר). יצוין, כי אלקו איתרה את תחום מקבצי הדיור מסוג ה-Multi-family, בו פועלת LAT, כאטרקטיבי במהלך שנת 2008, בשיאו של משבר ה"סאב פריים" בשוק הנדל"ן האמריקני, ומאז הגדילה בהדרגה את השקעתה בפעילות זו.
מאז התחלת ההשקעה בתחום זה ועד לעיסקת המימוש הנוכחית, רשמה אלקו רווחים מצטברים בסך של כ-480 מיליון שקל (כ-125 מיליון דולר) הודות להשבחת שווי מקבצי הדיור נשוא העסקה. העיסקה הנוכחית אינה צפויה להשפיע מהותית על דו"חות הרווח וההפסד של אלקו או על מאזנה. הרווחים המצטברים האמורים משקפים לאלקו תשואת IRR בשיעור שנתי ממוצע של כ-23% על השקעתה במקבצי הדיור נשוא העסקה לאחר העיסקה תיוותר אלקו עם פעילות בתחום מקבצי הדיור בארצות הברית, הכוללת פורטפוליו מנוהל בהיקף של כ-5,700 יחידות דיור.
קרן LAT מאוגדת כקרן ריט (REIT) אמריקנית, ובמהלך שנת 2015 מימשה החברה חלק מתיק הנכסים שלה. במסגרת העיסקה הנוכחית, נמכרת LAT, כאשר בבעלותה כ-22,800 יחידות דיור ב-71 מקבצים במספר ערים מרכזיות בדרום מזרח ארצות ביניהן: דאלאס, אטלנטה, אורלנדו, טמפה, שארלוט, נשוויל ועוד. הקרן הציגה ביום 30.6.15 הון עצמי, עפ"י כללי ה- IFRS, בסך של כ-631 מיליון דולר
- אלקטרה נדל"ן גייסה 200 מיליון שקל בדיסקאונט של 7%; המניה יורדת
- אלקטרה נדל"ן מוכרת נכסים בפלורידה ב-300 מיליון דולר
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הרוכשות, סטארווד ומיילסטון, הינן קרנות השקעה גדולות הפועלות, בין היתר, בשוק הנדל"ן בארה"ב, ומתמחות גם בתחום מקבצי הדיור מסוג Multi-family, בהן פועלת LAT. סטארווד מנהלת נכסים בהיקף של -42 מיליארד דולר.
אבי ישראלי, סמנכ"ל פיתוח עסקי באלקו: "העיסקה הנוכחית משקפת מבחינת אלקו תקופה מוצלחת של כ-7 שנים, במהלכן ייצרה פעילות מקבצי הדיור ערך משמעותי לקבוצת אלקו ולבעלי מניותיה, וזאת הודות להשקעה בתחום מקבצי הדיור, שהיה במהלך השנים האחרונות לאחד מתחומי הנדל"ן הצומחים ביותר בארה"ב. השלמת העיסקה צפויה להניב לאלקו תזרים חופשי משמעותי, שישמש להמשך פיתוחה העסקי של הקבוצה בתחומי הפעילות הקיימים ובתחומים חדשים ולחיזוק איתנותה הפיננסית של הקבוצה".
חיים כצמן מייסד ומנכ"ל קבוצת ג'י סיטי צילום:שלומי יוסףהגרידיות של כצמן - הפחד של המשקיעים
הסיבה האמיתית לנפילה בג'י סיטי והאם יהיה קאמבק?
חיים כצמן במובנים רבים אין שום סיבה עסקית לנפילה במניית ג'י סיטי. החברה עשתה מהלך עסקי נכון מבחינת הדוח רווח והפסד - רוכשת את השליטה בסיטיקון במחיר נמוך מההון. ההשקעה צפויה להניב תשואה טובה מהמימון שילקח. במקביל יהיה גם רווח חשבונאי. הכל דבש. בעלי המניות אמורים לשמוח, אבל סיבה אחת גדולה גרמה לנפילה - גרידיות / תאוות בצע.
זה טבע אנושי, אי אפשר להתנגד לזה, אפילו חיים כצמן מהיזמים הוותיקים, המנוסים, המתוחכמים, נופל בזה כל פעם מחדש. כצמן רוצה להרוויח, והוא צודק, אבל אחרי ששנים רבות הוא משדר לשוק שהוא מוריד את המינוף, שהוא ממוקד בצמצום הפעילות למען הורדת חוב, שהוא עושה הכל כדי לשפר את היחסים הפיננסים, שהוא לא פוזל לצדדים לעשות עסקאות, אלא ממוקד בתוכנית, הוא מועד. כנראה שיזמים לא יכולים לשבת בשקט שהם רואים עסקה טובה. כצמן לא לבד יש הנהלה גדולה ואיכותית בחברה, אבל משהו השתבש שם בעסקה האחרונה.
הם רכשו מניות בסיטיקון בידיעה שהם עולים מעל 50% וצריכים להציע לכל בעלי המניות לקנות. למה הם צריכים את זה? אחרי מימוש עשרות נכסים והנפקת הפעילות בברזיל ואחרי שאגרות החוב שהיו בתשואת זבל ירדו לתשואות נמוכות, הם התפתו או פשוט טעו. כל אחת מהאפשרויות רעה לשוק. הוא מבין שהחברה עם כל גודלה וכל הנהלה, וכל הבלמים על חיים כצמן, יכולה בכל נקודת זמן להפתיע.
השוק ובעיקר חברת הדירוג, מעלות, הופתעו. הם לא אוהבים להיות מופתעים. הירידות במניה והירידה באג"ח מייצרים דינמיקה שלילית ובעצם קובעים מציאות בשטח - הירידה באג"ח והעלייה בתשואה האפקטיבית לכ-10% היא התוצאה הכי קשה באירוע הזה והיא עלולה להקשות על גיוסי המשך (גלגולי חוב). אם הנהלה לא יודעת שהמהלך שלה עלול להוביל לתוצאה כזו, אז יש בעיה. היא לא קוראת ולא מבינה את השוק.
- ג'י סיטי ממשיכה לצנוח, האג"ח בתשואה של 10%
- ברקע הצעת הרכש לסיטיקון, ג'י סיטי הוכנסה למעקב עם השלכות שליליות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
היא מנסה לתקן. יש הנפקה של חברה בת שאמורה להכניס כסף ולהקטין את המינוף, אבל השוק מפנים שצריך להגדיל את פרמיית הסיכון בניירות ערך של כצמן - יכולה להיות הפתעה, ולכן מראש נדרוש ריבית גבוה יותר. כלומר, גם אם עכשיו חוזרים למינוף הרגיל, אגרות החוב לא יחזרו לחלוטין למצב הרגיל. הם יבטאו אלמנט של הפתעה-סיכון עתידי.
חיים כצמן מייסד ומנכ"ל קבוצת ג'י סיטי צילום:שלומי יוסףהגרידיות של כצמן - הפחד של המשקיעים
הסיבה האמיתית לנפילה בג'י סיטי והאם יהיה קאמבק?
חיים כצמן במובנים רבים אין שום סיבה עסקית לנפילה במניית ג'י סיטי. החברה עשתה מהלך עסקי נכון מבחינת הדוח רווח והפסד - רוכשת את השליטה בסיטיקון במחיר נמוך מההון. ההשקעה צפויה להניב תשואה טובה מהמימון שילקח. במקביל יהיה גם רווח חשבונאי. הכל דבש. בעלי המניות אמורים לשמוח, אבל סיבה אחת גדולה גרמה לנפילה - גרידיות / תאוות בצע.
זה טבע אנושי, אי אפשר להתנגד לזה, אפילו חיים כצמן מהיזמים הוותיקים, המנוסים, המתוחכמים, נופל בזה כל פעם מחדש. כצמן רוצה להרוויח, והוא צודק, אבל אחרי ששנים רבות הוא משדר לשוק שהוא מוריד את המינוף, שהוא ממוקד בצמצום הפעילות למען הורדת חוב, שהוא עושה הכל כדי לשפר את היחסים הפיננסים, שהוא לא פוזל לצדדים לעשות עסקאות, אלא ממוקד בתוכנית, הוא מועד. כנראה שיזמים לא יכולים לשבת בשקט שהם רואים עסקה טובה. כצמן לא לבד יש הנהלה גדולה ואיכותית בחברה, אבל משהו השתבש שם בעסקה האחרונה.
הם רכשו מניות בסיטיקון בידיעה שהם עולים מעל 50% וצריכים להציע לכל בעלי המניות לקנות. למה הם צריכים את זה? אחרי מימוש עשרות נכסים והנפקת הפעילות בברזיל ואחרי שאגרות החוב שהיו בתשואת זבל ירדו לתשואות נמוכות, הם התפתו או פשוט טעו. כל אחת מהאפשרויות רעה לשוק. הוא מבין שהחברה עם כל גודלה וכל הנהלה, וכל הבלמים על חיים כצמן, יכולה בכל נקודת זמן להפתיע.
השוק ובעיקר חברת הדירוג, מעלות, הופתעו. הם לא אוהבים להיות מופתעים. הירידות במניה והירידה באג"ח מייצרים דינמיקה שלילית ובעצם קובעים מציאות בשטח - הירידה באג"ח והעלייה בתשואה האפקטיבית לכ-10% היא התוצאה הכי קשה באירוע הזה והיא עלולה להקשות על גיוסי המשך (גלגולי חוב). אם הנהלה לא יודעת שהמהלך שלה עלול להוביל לתוצאה כזו, אז יש בעיה. היא לא קוראת ולא מבינה את השוק.
- ג'י סיטי ממשיכה לצנוח, האג"ח בתשואה של 10%
- ברקע הצעת הרכש לסיטיקון, ג'י סיטי הוכנסה למעקב עם השלכות שליליות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
היא מנסה לתקן. יש הנפקה של חברה בת שאמורה להכניס כסף ולהקטין את המינוף, אבל השוק מפנים שצריך להגדיל את פרמיית הסיכון בניירות ערך של כצמן - יכולה להיות הפתעה, ולכן מראש נדרוש ריבית גבוה יותר. כלומר, גם אם עכשיו חוזרים למינוף הרגיל, אגרות החוב לא יחזרו לחלוטין למצב הרגיל. הם יבטאו אלמנט של הפתעה-סיכון עתידי.
