התשואה מדירה בי-ם - הנמוכה ביותר, היכן תקבלו 5.5%? צפו בטבלה של 30 ערים

בדיקת Bizportal ו-יד2: התשואה משכירות במרכז עלובה ובאזור הצפון הגבוהה ביותר. כנסו לנתונים

לירן סהר | 10/10/2015 10:45 (17)

נושאים בכתבה השקעה מחירי הדירות

עם הזינוק במחירי הדירות בישראל ב-7 השנים האחרונות, הצטמצמה מאוד התשואה מדירות להשקעה, במיוחד באזור המרכז זאת מאחר ושכר הדירה עלה בקצב מתון יותר ממחירי הדירות לרכישה.

אך למרות הירידה בתשואה, אשר יכולה להגיע בלב אזורי הביקוש לשיעור זניח של 2.5%, עדיין לרוב מדובר בהרבה יותר מהתשואה שתניב השקעה באפיקים אחרים בתקופה של ריבית אפסית.

Bizportal בדק יחד עם אתר 'יד2' את התשואה הממוצעת עבור דירות 2-4 חדרים בערים מרכזיות במדינה:

באזור תל אביב וגוש דן, לב אזור הביקוש, התשואה הגבוהה ביותר התקבלה מדירות 2 חדרים בראשון לציון, אשר הסתכמה ב-4.47%. מיד אחריה נמצאת בת ים עם תשואה של 4.26%. התשואה הנמוכה ביותר התקבלה מדירות 4 חדרים ברמת השרון – 2.51% ומיד אחריה נמצאת גבעתיים עם תשואה של 2.54% עבור דירות 4 חדרים.

באזור תל אביב – מעגל חיצוני, התשואה הגבוהה ביותר התקבלה מדירות 2 חדרים בחדרה, אשר הסתכמה ב-4.74% ומייד אחריה נמצאות דירות 2 חדרים באשדוד המספקות תשואה של 4.55%. התשואה הנמוכה ביותר התקבלה מדירות 4 חדרים ברחובות – 3.02% בלבד ואחריה נמצאת רעננה עם תשואה של 3.04%.

באזור חיפה התשואה הגבוהה ביותר הושגה בדירות 2 חדרים בקריית אתא עם 5.08% ואחריה נמצאות דירות 2 חדרים בקריית ביאליק – 4.63%. התשואה הנמוכה ביותר התקבלה בדירות 4 חדרים בעיר חיפה – 2.75% בלבד, ואחריה מדורגות דירות 3 חדרים בחיפה עם תשואה של 3.24%.

באזור הדרום התקבלה תשואה נמוכה יחסית עבור דירות 4 חדרים בבאר שבע של 3.31% ואילו דירות 2 חדרים באשקלון השיגו תשואה של 5.11%. בירושלים התשואה על דירות 4 חדרים הייתה נמוכה מאוד ועמדה על 2.51% ואילו דירות 2 חדרים התקבלה תשואה של 3.35%.

באזור הצפון התקבלה התשואה הגבוהה ביותר מדירות 2 חדרים בטבריה אשר הסתכמה ב-5.48% ואחריה מדורגת עכו עם תשואה של 5.14% מדירות 2 חדרים. התשואה הנמוכה ביותר התקבלה מדירות 4 חדרים בכרמיאל והסתכמה ב-3.18% ואחריה נמצאת נהריה עם תשואה של 3.56% מדירות 4 חדרים.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

בסך הכול התשואה הנמוכה ביותר בישראל הושגה מדירות 4 חדרים בירושלים וברמת השרון אשר הסתכמה ב-2.51%, ואילו התשואה הגבוהה ביותר בישראל הושגה מדירות 2 חדרים בטבריה (5.48%) ועכו (5.14%).

יבין גיל מור מנכ"ל אתר יד2 התייחס לנתונים וציין, כי "מהנתונים עולה כי לא בהכרח קיים קשר בין גובה התשואה לבין הביקוש. ניתן להבחין, כי בערי הפריפריה נרשמו תשואות גבוהות בעוד שהביקושים להתגורר בשכירות בערים אלו נמוכים יותר. לעומת זאת בערי המרכז נרשמו אמנם תשואות נמוכות יותר אבל הביקושים גבוהים וקשיחים. משמעות הדבר הוא שמשקיע צריך לשאול את עצמו מה הוא מעדיף - תשואה גבוהה מנכס בפריפריה שעשוי להיות מבוקש פחות או אולי תשואה נמוכה יחסית מנכס במרכז שיהיה מבוקש יותר. ביקוש גבוה וקבוע לאורך זמן מבטיח לבעל הנכס בטחון שגובה דמי השכירות עבור הנכס לא יירד וכן שהדירה תהיה מושכרת תמיד ".

ובאיזו עיר מחפשים הכי הרבה דירות להשכרה? באתר 'יד2' מדדו את ממוצע החיפושים החודשי מתחילת השנה, ומצאו שבתל אביב נרשם מספר החיפושים הגדול ביותר אשר הסתכם בכ-430 אלף. במרחק קטן אחריה נמצאת ירושלים עם 420 אלף חיפושים.

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(17):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

16.
עכו 5% תשואה-מישהו אמר בועה... (ל"ת)
הלו 17/10/2015 21:47
הגב לתגובה זו
15.
כותרת של רמאים 16/10/2015 01:19
הגב לתגובה זו
התשואה ל-4 חדרים בתל אביב גבוהה מירושלים אבל התשואה ל-3 חדרים ול-2 חדרים גבוהה בירושלים יותר מתל אביב . אבל הכתב גר בתל אביב אז הדביק לעצמו מחמאות
14.
ירושלמי 11/10/2015 22:41
הגב לתגובה זו
בכותרת כתוב שירושלים עם התשואה הנמוכה ביותר, אבל בטבלה רואים שרמת השרון נמוכה ממנה. וגם תל אביב נמוכה יותר בדירות 2 ו-3 חדרים, ורק ב-4 חדרים יש פער קטן לטובת ת"א.
13.
תומר 11/10/2015 01:45
הגב לתגובה זו
.
12.
משקיע 10/10/2015 19:39
הגב לתגובה זו
באריאל ניתן להגיע בין 4% לדירה ועד 7% ויותר לדירות מחולקותשווה לבדוק למרות שלא מוזכר בכתבה
11.
זאת תשואה ברוטו 10/10/2015 13:44
הגב לתגובה זו
לקנות להשקעה, מסוכן מדי.
10.
דורון 10/10/2015 12:47
הגב לתגובה זו
10%
9.
מחיר הדירה עולה 40% בשנתיים אז אל תהיו חזירים בשכירות (ל"ת)
עממי 10/10/2015 12:39
הגב לתגובה זו
8.
בחייאת לא להעלות שכירות כמו חזירים להצמיד למדד בבקשה (ל"ת)
לא לאכול איש רעהו 10/10/2015 12:39
הגב לתגובה זו
7.
התשואה פנומנלית 10/10/2015 12:38
הגב לתגובה זו
תשואה יחסית לאיזה מחיר אחרי 3 שנים אנשים באפסייד 60% על ההשקעה פלוס הכנסה חודשית בחייאת במקום חזירות להעלות שכירות בצמידות למדד או לא להעלות כלל
6.
משקיע 10/10/2015 11:58
הגב לתגובה זו
היום הצעירים מחפשים בפיסבוק. החיפושים ביד 2 לא כוללת אותם.
5.
שמאי מקרקעין 10/10/2015 11:23
הגב לתגובה זו
כשאתם עושים סקרים כאלו תעזרו בשמאי מקרקעין, על מנת שהנתונים שאתם מנתחים יהיו מדוייקים. בפועל צריך להתבסס על עסקאות וחוזי שכירות בפועל, ולא על מה שדורשים ביד 2. זה לא מהווה עסקה. כמו כן, לעניין התשואות ו הביקושים שצין המנכ"ל, ברור שבאזורי הביקוש/מרכז התשואה נמוכה יותר, כי יש פחות סיכון במרכיב שיעור התשואה, כי יש מיעוט היצע ועודפי ביקוש, המחירים לרוב עולים בסוף החוזה ודירות לא נשארות ריקות. ובאזורי הפריפריה זה מצב הפוך.
4.
אם ריבית תעלה זאת מפה של התרסקות של מחירים. (ל"ת)
סרגיי 10/10/2015 11:04
הגב לתגובה זו
3.
משקיע 10/10/2015 11:02
הגב לתגובה זו
מחישוב התשואה מדירה כדאי להוריד את הוצאות התיקונים שבד"כ מתבקשים ע"י הדיירים: מזגן, נזילות וכו... עוד כדאי להוריד גם תשלומי מיסים רק שאת זה מעטים משלמים (מעניין עד מתי?)...
2.
יוסי 10/10/2015 10:56
הגב לתגובה זו
הרבה פחות כאב ראש.תשואה טובה יותר במעט.סולידי יותר למרות שנראה שלא.
קנה ריט שלם 25% מס. קנה דירה קבל פטור ממס. (ל"ת)
דודו 11/10/2015 22:42
הגב לתגובה זו
1.
דין 10/10/2015 10:51
הגב לתגובה זו
באילת 6%

רז אברהם. קרדיט: רון כהן

מחירי הדירות

מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך

רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית

רז אברהם | 25/12/2025 07:06

נושאים בכתבה מחירי הדירות

שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.

עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל

עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.

ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.

בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990), ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.

זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.

להמשך הכתבה לחץ כאן

צילום: אסף פרץ

קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?

גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים

רן קידר | 25/12/2025 21:01

נושאים בכתבה מחירי הדירות מבצעי 80/20

הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.

הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.

ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.

עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.

מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).

להמשך הכתבה לחץ כאן