דרשו 1.49 מיליון שקל על דירת 3 חדרים ברעננה, כמה קיבלו אחרי חודש?

ובכמה נמכרה דירת גג בשכונת ביצרון בת"א? Bizportal ליקט את העסקאות הבולטות שסגרו המתווכים בשבוע החולף
לירן סהר | (6)

Bizportal ליקט את העסקאות הבולטות שסגרו המתווכים בשבוע החולף:

 

תל אביב

דירת דופלקס 5.5 חדרים ברחוב הגיבור האלמוני בשכונת יד אליהו, 150 מ"ר 70 מ"ר מרפסת, קומה 4 מתוך 4, עם מעלית וחניה, נמכרה ב- 2.16 מיליון שקל

דירת גג 4 חדרים ברחוב ביצרון בשכונת ביצרון, 120 מ"ר 50 מ"ר מרפסת גג, קומה 2 מתוך 2, ללא מעלית וחניה, נמכרה ב-  2.39 מיליון שקל

דירת גן 3 חדרים ברחוב ביצרון בשכונת ביצרון, 130 מ"ר חצר 30 מ"ר, קומת קרקע  מתוך 2, נמכרה ב- 2.1 מיליון שקל

אנגלו סכסון תל אביב

 

רמת גן

דירת 4 חדרים בקומה הראשונה בבניין ברחוב ברקאי, 100 מ"ר, נמכרה ב-1,625,000 שקל. מחיר מבוקש: 1,690,000 שקל.

רי/מקס 100%

 

רמת השרון

דירת גג 6 חדרים ברחוב העבודה ברובע הדר, 135 מ"ר 65 מ"ר מרפסת גג, קומה 3 מתוך 3, עם מעלית, חניה ומחסן, נמכרה ב- 3.35 מיליון שקל

דירת גג 5 חדרים ברחוב יפתח ברובע הדר, 125 מ"ר 75 מ"ר מרפסת גג, קומה 3 מתוך 3, עם מעלית, חניה ומחסן, נמכרה ב- 3.025 מיליון שקל

דירת גג 5 חדרים ברחוב אלי כהן, 120 מ"ר בנוי 65 מ"ר מרפסת גג, קומה 3 מתוך 3 עם מעלית וחניה ומחסן, המכרה ב- 3.33 מיליון שקל

אנגלו סכסון רמת השרון

 

הרצליה

דירת 3 חדרים ברחוב פינסקר, 100 מ"ר, קומה 1 מתוך 3, ללא מעלית, עם חניה, נמכרה ב- 1.7 מיליון שקל

דירת 5 חדרים ברחוב דוד שמעוני, 135 מ"ר, קומה 2 מתוך 8, עם מעלית, חניה ומחסן, נמכרה ב- 3.1 מיליון שקל

אנגלו סכסון הרצליה

 

בת ים

דירת 3 חדרים בקומה השנייה בבניין ברחוב החלוצים, 70 מ"ר, נמכרה ב-870,000 שקל.

רי/מקס אבניו

 

חולון

דירת 3 חדרים בקומה הרביעית בבניין ברחוב הכנסת, שכונת רסקו ג', 70 מ"ר, נמכרה ב-1,020,000 שקל.

רי/מקס אבניו

 

כפר סבא

דירת 5 חדרים בקומה השנייה בבניין בן חמש קומות ברחוב הכרמל, שכונת קריית ספיר, 129 מ"ר, נמכרה בתוך חמישה חודשים, ב-1,600,000 שקל. מחיר מבוקש: 1,690,000 שקל.

דירת 4 חדרים בקומה הרביעית בבניין בן שמונה קומות ברחוב תל חי, 119 מ"ר, נמכרה בתוך ארבעה חודשים ב-1,630,000 שקל. מחיר מבוקש: 1,690,000 שקל.

רי/מקס ONE

                         

רעננה

דירת 3 חדרים בקומה השנייה בבניין בן שלוש קומות ברחוב המייסדים, 92 מ"ר, כוללת חניה, נמכרה בתוך חודש ב-1,370,000 שקל. מחיר מבוקש: 1,490,000 שקל.

רי/מקס ONE

 

יבנה

דירת 5 חדרים רחוב הסירה, 120 מ"ר 15 מ"ר מרפסת, קומה 3 מתוך 8 עם מעלית, 2 חניות ומחסן, נמכרה ב- 1.575 מיליון שקל               

דירת 5 חדרים ברחוב הנמל, 120 מ"ר 15 מ"ר מרפסת, קומה 4 מתוך 8 עם מעלית, 2 חניות, נמכרה ב- 1.545 מיליון שקל

אנגלו סכסון יבנה

 

ירושלים

דירת 4 חדרים בקומה הרביעית בבניין ברחוב אריה בעהם, שכונת פת, 80 מ"ר, נמכרה ב-1,190,000 שקל.

רי/מקס אקספרס

דירת  4 חדרים ברחוב שמחה הולצברג בפסגת זאב, 95 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, עם חניה כפולה, ללא מעלית,  נמכרה ב-1.435 מיליון שקל

דירת  2.5 חדרים ברחוב צונדק ברמות, 57 מ"ר, קומת קרקע מתוך 4, ללא חניה ומעלית, נמכרה ב- 1.225 מיליון שקל

דירת  4 חדרים ברחוב גלעדי בארנונה, 95 מ"ר מרפסת 12 מ"ר, בקומה 3 מתוך 3, ללא חניה ומעלית, נמכרה ב-2.32 מיליון שקל

דירת 3 חדרים ברחוב שח"ל  בגבעת מרדכי, 64 מ"ר מרפסת 60 מ"ר, קומה 4 מתוך 8, ללא חניה, עם מעלית, נמכרה ב- 1.27 מיליון שקל

דירת 3.5 חדרים ברחוב מירון במבשרת ציון, 74 מ"ר, קומה 2 מתוך 2, עם חניה, ללא מעלית, עם מחסן, נמכרה ב-1.635 מיליון שקל  

אנגלו סכסון ירושלים

ירוחם

דו-משפחתי 5 חדרים ברחוב מעגל הגפן, 120 מ"ר, נמכר ב-855,000 שקל.

רי/מקס נובה

 

דימונה

דירת 4 חדרים בקומת הקרקע בבניין ברחוב מרחבים, שכונת נווה גן, 95 מ"ר, כוללת מזגן מיני מרכזי, נמכרה ב-650,000 שקל.

רי/מקס נובה

 

 

 

תגובות לכתבה(6):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 2.
    בחיפה לא נמכרו דירות? (ל"ת)
    + 03/09/2015 09:44
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    משה 29/08/2015 11:04
    הגב לתגובה זו
    אם אתם באמת מצליחים למכור דירות במיליונים שיבושם לכם אבל לידע את האמיצים בנו כי ניתן ממש בחצי המחיר ואפילו מתחת לזה לקנות דירות או בתים פרטיים באחת ממדינות המערב שתיבחרו רק צריך אומץ ותמידות ליישם זאת ע"י הגירה מסודרת ותאמינו לי יהיה לכם חיים טובים ולא דיכאוניים
  • שי2 30/08/2015 03:44
    הגב לתגובה זו
    מאוד קל להסתדר שם בלי צבא. מיסים נורמלים, הכול חצי מחיר ואנשים הרבה יותר אדיבים. לא כמו זה שהגיב לך. זה לא קשור לקבלנים, מחירי הדיור בארץ מווסתים על ידי הממשלה שהיא מונופול בהיצע ובכך שולטת במחירים. ביבי מנצל את הריבית האפסית לגבות מיסים..
  • מגשים החלומות 29/08/2015 23:20
    הגב לתגובה זו
    אף אחד לא יעצור אותך ומבחינתי לפתוח שירות הסעות בחינם לחכמים כמוך ומתקן הגירה בנתבג עד לביצוע הגירתך ברצון
  • אורן 30/08/2015 09:04
    תתבייש לך!!! מה עם ילדך וילדי ילדיך? היום כל אחד חושב רק על עצמו ואין שום הדדיות כלפי האחר. המדינה שלנו בדרך לאבדון ודאי.
  • יוסי 30/08/2015 01:40
    הוא כנראה לא מדבר רק על עצמו, אלא על דורות שלמים אבודים שלא יזכו לקורת גג אלא אם יהפכו לעבדים במשך שנים במדינה שבה הצמיחה נמצאת בדיכאון חמור. האטימות של אנשים כמוך שאולי התמזל מזלם ועשו איזה צעד בזמן הנכון שחושבים שהכל מסביבם לא יכול להיות טוב יותר הם בדיוק המכה הגדולה של המדינה. לחיי המיתון שבדרך!!!!!
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.65%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.

הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.65%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.