שוק נדל"ן בוער שמאוד מזכיר את המצב בישראל - ונמצא בסכנת התפוצצות בועה
מחירי הדירות ישראל אינה המדינה היחידה בעולם החווה זינוק חד במחירי הדירות בשנים האחרונות – אוסטרליה, מדינה הנהנית מצמיחה כלכלית חזקה, הודות לגידול החד ביצוא הסחורות, במיוחד לסין, אך סובלת ממחסור ביחידות דיור ומריבית נמוכה בשיעור של 2%, רשמה זינוק של עשרות אחוזים במחירי הבתים בשנים האחרונות.
בחודש יולי רשמו מחירי הבתים זינוק של 11.1% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, ובמרכז הכלכלי סידני רשמו המחירים זינוק של 18.4%, העלייה החדה ביותר מאז דצמבר 2002. במלבורן עלו המחירים בכ-11.5%. בסך הכול עלו מחירי הבתים באוסטרליה בלמעלה מ-23% בשנתיים וחצי האחרונות ורשמו קצב עלייה של כ-6% בשנה מאז שנת 2001, בעוד הממוצע ההיסטורי עומד על כ-3% בלבד.
בדומה למצב בישראל, גם באוסטרליה היצע הבתים לא עומד בביקושים – אוכלוסיית המדינה גדלה בקצב מהיר אודות להגירה, והמשקיעים עטים אחר כל נכס שמשתחרר לשוק. כלכלנים כעת מזהירים כי בקרוב נראה שינוי כיוון בשוק הבתים במדינה, אשר יסיים את הגל הארוך של זינוק המחירים.
לפי ה-CNBC, השקעות ספקולטיביות הן הגורם העיקרי לרתיחת שוק הנדל"ן המקומי – למעלה ממחצית מההלוואות בשנה החולפת ניתנו למשקיעים, וערך הנכסים עלה בתקופה זו בכחצי טריליון דולר.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מה שעשוי להוביל לשינוי כיוון הוא התשואות העלובות מהשכרת הנכסים – "בעוד אנו ממשיכים לראות מומנטום חזק בשוק הבתים, התשואות משכירות הגיעו לשפל היסטורי, ויחד עם צעדים חדשים להגבלת המשקיעים שנכנסו לתוקף (העלאת ריבית על משכנתאות למשקיעים ועצירת מתן הלוואות למשקיעים זרים), בהחלט נראה את ההשפעה על הביקושים, במיוחד מצד המשקיעים", אמרו בגולדמן סאקס בדו"ח השבוע. לפי הבנק, מחירי הבתים צפויים לעלות מעתה בקצב מתון יותר.
בנק ישראל הזהיר מספר פעמים בתקופה האחרונה מפני הסכנות הצפויות למשק משוק הנדל"ן שרק הולך ומתחמם, וכן מעליית ריבית חדה ומהירה. גם הבנק המרכזי של אוסטרליה מביע דאגה חריפה מהשוק הדוהר וחרד מכך שמשקיעים ספקולטיביים יגיעו לחדלות פירעון.
בעוד מחירי הבתים במדינה זינקו כאמור ב-11.1% בשנה החולפת, שכר הדירה עלה ב-0.9% בלבד, הקצב האיטי ביותר שנרשם במדינה מעולם. בסידני, אשר רשמה כאמור זינוק של 18.4% במחירים, נרשמה עלייה של 2.5% בלבד בשכר הדירה. התשואה הנמוכה ביותר על שכירות מושגת בעיר מלבורן והיא עומדת על 3% בלבד.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אזורים תקים 147 יח"ד בבאר יעקב לאחר שזכתה במכרז רמ"י
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
גם בחברת מחקר הנדל"ן 'CoreLogic' מעריכים כי "הצעדים להגבלת המשקיעים, התשואה הנמוכה מנכסים והחשש מהתחממות היתר של שוקי הנדל"ן בסידני ובמלבורן, בהחלט צפויים להאט את הביקושים".
- 14.כתבה יפה וחשובה (ל"ת)אורן רפאל 05/08/2015 15:01הגב לתגובה זו
- 13.יהודים מאירופה עולים מאוקרינה ועוד מדינות . רוב האוכלוס (ל"ת)אבי 05/08/2015 10:13הגב לתגובה זו
- 12.כנסו להסבר 04/08/2015 20:21הגב לתגובה זוכרגע עליית המחירים בבלימה עכב צפי לעליית ריבית בארהב. בפועל הפד הולך ומפנים שנתוני הצמיחה בארהב לא יאפשרו זאת. המשקיעים יזהו את הבוץ אליו נכנס הפד התשואות יצנחו מטה הבורסות יגיבו דווקא באופן מתון אך המחסום בפני עליית מחירי נכסים ריאליים יוסר ותבוא עליה נוספת במחירי הדירות. ודרך אגב אין שום דימיון בין אוסטרליה לתל אביב
- 11.בקרוב התיקרות במחירי השכירות בישראל (ל"ת)המחירים רק עולים 04/08/2015 14:33הגב לתגובה זו
- 10.מאיר פ 04/08/2015 14:14הגב לתגובה זויש אינטרס לקבוצות מסוימות כולל האוצר להפיץ את סם האונס בציבור, הציבור מסומם קונה וקונה דירות, הלוביסטים של הקבלנים מפמפמים את אתרי האינטרנט עם כתבות על התנפלות על דירות כאילו אין מחר..השפעת הסם תעבור ואז תתעוררו למציאות כואבת
- משה 04/08/2015 15:21הגב לתגובה זוכידוע לך אנשים שמכורים לסם הם אבודים וממש רק בודדים ניגמלים ממנו ומאחר והעם כבר מסומם בנושא הדיור אז זה יהיה לעד
- 9.משה 04/08/2015 12:51הגב לתגובה זוכלמודי ניסיון ממה שקרה פה בארץ הבת בעלה והילדים היגרו לאוסטרליה ולאחר שנת היתאקלמות פעלו בקנית דירה ותודה לאל הם הצליחו לזכות במכרז על בית עם מיגרש של דונם בשכונה הבריטית כך שכן המדינה פה לימדה אותם פרק בהתנהלות בחיים ותודה לביבי שדירבן אותם לזה
- 8.רק ריבית 04/08/2015 11:53הגב לתגובה זוהכל שקר
- 7.נגידים פירומנים 04/08/2015 11:46הגב לתגובה זוטירוך
- 6.אופיר 04/08/2015 11:37הגב לתגובה זוהלוואי ותהיה התמוטטות בשוק הנדל"ן!!! נמאס מהטמטום הישראלי ממש כמו עדר של חיות כולם מסתערים על שוק הנדל"ן בזמן שזוגות צעירים וזכאים בוכים כל יום שאין באפשרותם לקנות דירה צנועה. לכן אני מייחל ליום הזה כדיי שכולם ילמדו לקח!!!
- דני 11/08/2015 18:43הגב לתגובה זופשוט שמור על הכסף , להוריד את הצריכה , הכוח בידנו, אין צריכה אין הכנסות,הכנסות המדינה מצריכה הם יותר גדולות מעבודה. בהצלחה
- כלכלן 04/08/2015 12:10הגב לתגובה זולא קיים מוצר שהמחיר שלו רק עולה (ע"יע חבית נפט וזהב).
- תמשיך לחכות (ל"ת)המחירים רק עולים 04/08/2015 14:34
- 5.טל 04/08/2015 11:34הגב לתגובה זובאוסטרליה יש חוק שמגביל מחירים על שכר דירה.. בנוסף לכך הם מכניסים עוד רפורמות חדשות על משקיעים באופן מיידי ולא כל הזמן רק מדברים. בישראל כחלון ניסה להפחיד משקיעים עם העלאה של רכישה למשקיעים.. הדבר לא יגרום לשום דבר!! העלאה הזאת הרי תיפול על המשכיר של הדירה. כדי להתחיל למוטט את הבועה יש להגביל שכר דירה ולקדם רפורמות של בניה. בסופו של דבר צד ההיצע הוא המשפיע העיקרי ולא צד הביקוש.
- 4.חני 04/08/2015 11:20הגב לתגובה זוהיכן יש מקומות בהם יחס משכורות למחיר דירות הוא הגיוני? אולי תספר גם לי. אשמח לדעת ממתינה לתשובתך
- איציק 02/11/2015 06:35הגב לתגובה זומולדובה, קנדה, מקסיקו, צ'ילה, פינלנד, ועוד.
- 3.טוב אז אני קונה עוד דירה לאוסף!,כי האג"ח לא בועה. (ל"ת)אתם רציניים? 04/08/2015 10:35הגב לתגובה זו
- נו..עוד יחצן ... (ל"ת)ררררר 04/08/2015 11:22הגב לתגובה זו
- 2.מה?!? 04/08/2015 10:32הגב לתגובה זווהאג"ח לא בועה?...והמניות לא בועה?...וביזפורטל לא בועה?
- גדעון 04/08/2015 12:10הגב לתגובה זויש מי שמרוויח מכל מצב נדלן אגח מניות המרוויח הראשי הוא המדינה. האזרח מרוויח או מפסיד זה לא משנה המדינה גוזרת קופון מכל מצב. נוצר מצב שהמדינה מכוונת למצבי קיצון שם היא ממקסמת את הרווח המקסימלי.
- 1./ 04/08/2015 10:21הגב לתגובה זואפשר לברוח ובהם יחס המשכורות למחיר הוא הגיוני , בישראל אין דבר כזה מה שהופך את הבעיה למורה פי כמה.
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
