תראו מה קרה לשכ"ד ב-32 שכונות בת"א תוך שנתיים - היכן נרשם הזינוק הכי חד?
הזינוק במחירי הדירות בשנים האחרונות נע באופן מעגלי מהעיר תל אביב לעבר שאר הערים בארץ. העיר ללא הפסקה הפכה ב-15 השנים האחרונות מעיר מזדקנת, מוזנחת ונעזבת למקום המבוקש ביותר – לאור השדרוג המשמעותי שעברו רחובותיה ושדרותיה, במיוחד לאחר ההכרזה של ארגון אונסק"ו כ"עיר הלבנה", ב-2003.
הביקוש למגורים בעיר הגדולה, יחד עם צניחת הריבית לשפל חסר תקדים, הובילו לזינוק חד במחירי הדיור בעיר ולהתמרמרות בקרב הצעירים, בני מעמד הביניים, שמרגישים שהם נדחקים אט אט מהעיר לטובת המעמד העליון שהופך אותה ל"שמורה" לעשירים בלבד. המחאה החברתית של 2011 ביטאה את מורת רוחם, אך בפועל מאז מחירי השכירות בעיר רק עלו.
לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שכר הדירה הממוצע בעיר עמד ברבעון הראשון של 2015 על כ-5,671 שקל, מדובר בעלייה של כ-12% בהשוואה לנתוני הרבעון הראשון של 2013 – כ-5,059 שקל. במהלך אותה התקופה עלה שכר הדירה של דירות 1.5-2 חדרים בכ-6% מרמה של כ-3,833 שקל ברבעון הראשון של 2013 לרמה של 4,060 שקל ברבעון הראשון של 2015. שכר הדירה של דירות 2.5-3 חדרים עלה בשיעור זהה מרמה של 4,711 שקל ברבעון הראשון של 2013 לרמה של כ-5,000 שקל ברבעון הראשון של 2015.
הצעירים, אשר גילם נמתח היום עד לגיל של 35, מחפשים לרוב דירות של 1-3 חדרים, לכן Bizportal ולוח 'יד2' ניתחו מה קרה לשכר הדירה בדירות מטיפוס זה ב-32 אזורים בעיר (שכונות יפו לא נכללו בכתבה) בין השנים 2013 ל-2015. נבדקו שכונות שהיו בהן לפחות 20 מודעות בכל תקופה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
להלן 5 השכונות שרשמו את עליית שכר הדירה החדה ביותר בשנתיים האחרונות לפי מחיר למ"ר:
- רמת אביב ג': המחיר למ"ר בשכונה היוקרתית עלה ב- 11.2%, מרמה ממוצעת של 76 שקל למ"ר ב-2013 (5,691 שקל) ל-76 שקל למ"ר ב-2015 (6,298 שקל).
- נווה עופר-תל כביר: השכונה הגובלת בחולון רשמה עלייה של 10.4% במחיר למ"ר מרמה של 54 שקל (3,176 שקל) לרמה של 59 שקל למ"ר (3,226 שקל)
- עזרא: שכר הדירה בשכונה נחשב לנמוך ביותר בתל אביב, למרות עלייה של 8.3% במחיר למ"ר בשנתיים האחרונות מרמה ממוצעת של 68 שקל למ"ר (2,849 שקל) לרמה של 74 שקל למ"ר (2,818 שקל).
- שפירא: המחיר למ"ר בשכונה הדרומית עלה ב-7.7% מרמה של 67 שקל למ"ר ב-2013 (2,950) לרמה של 73 שקל למ"ר ב-2015 (2,968 שקל). מעניין לראות ששכר הדירה בשכונה דווקא ירד בין 2014 ל-2015 ב-1.4%.
- פלורנטין: שכר הדירה בשכונה שאט אט הופכת למרכז החדש של תל אביב מתקרב בפרויקטים החדשים לזה של שכונות מרכז העיר. בשנתיים האחרונות עלה שכר הדירה למ"ר בשכונה ב-7.6% מרמה של 77 שקל למ"ר (3,511 שקל) לרמה של 83 שקל למ"ר (3,841 שקל).
המחיר הגבוה ביותר למ"ר נרשם בקו הים ועמד על 95 שקל למ"ר כאשר המחיר הנמוך ביותר נרשם בשכונת נווה אליעזר ועמד על 55 שקל למ"ר.
- 10.שכר דירה זה לצעירים 19/07/2015 09:05הגב לתגובה זוhttps://www.youtube.com/watch?v=6IVuHxTLwsY
- מאוד מעניין מה שצירפת (ל"ת)תודה על התגובה 19/07/2015 09:42הגב לתגובה זו
- 9.מתפנה בסוף החודש 19/07/2015 08:01הגב לתגובה זו47 מ"ר, עורפית ושקטה במרכז העיר. מי שרוצה שישאיר פרטים
- 8.שי האוטיסט 18/07/2015 20:08הגב לתגובה זולא תא. בלוד דירה שעלתה 60 אלף דולר עולה חצי מליון. בבאר שבע . דימונה. קרקע שלא היתה עולה שקל אחד עולה חצי מליון לדומשפחתי. גם הדירה שאני גר בה התייקרה מאז 2007 שנרכשה ב750000 מודיעין. ליותר מ2 מליון.הפרפריה מתרוששת. לא המרכזים. זה הסיפור
- 7.שכונת עזרא הדבר הבא 18/07/2015 18:41הגב לתגובה זולמביני עניין
- 6.רמת אביבי גאה 18/07/2015 12:32הגב לתגובה זוהמחיר אמנם עלה אך הא עדיין נמוך מאשר בפלורנטין ובטח במרכז העיר. זה המצב בכל השכונות הצפוניות, שבהן גרים 130 אלף תל אביבים, כשליש(!) מתושבי העיר. רמת אביב ג היא שכונה ענקית, בגודל של עיר קטנה במדינת ישראל (כ 14 אלף תושב), ומציעה לשוכר תמורה עדיפה ע"פ מה שהוא יכול לקבל במרכז העיר. אני לא מסכן אבל כל פעם לא מאמין למראה המחירים במרכז העיר. שוכרים תל אביבים (בעיקר ממרכז העיר) - זיכרו זאת בבואכם לחדש חוזה. כל מה שצריך זה להגדיל את תחום החיפוש, ואז ההיצע העומד בפניכם יגדל משמעותית והמחיר ירד. רמת אביב היא אזור מאד נעים למגורים, והתמורה שתקבלו לכסף שלכם עדיפה ע"פ דירת חורבה במרכז העיר. אם אני יכול לגור כאן אז גם אתם יכולים. כאמור זה אפילו יעלה לכם פחות כסף.
- טומארפורסאקו 19/07/2015 07:53הגב לתגובה זובשטח השיפוטי של תל אביב .אבל זה לא תל אביב זה משהוא אחר לגמרי
- אז פלורנטין טובה יותר (ל"ת)מודיעיני 18/07/2015 21:53הגב לתגובה זו
- 5.שוכר בצפון הישן 18/07/2015 12:19הגב לתגובה זושימו לב שהמחיר למ"ר עלה מ 86 שקל בשנת 2013 ל 89 שקל בשנת 2015 כלומר 3 שקלים בלבד שזה 3.4% התייקרות. מדובר על 1.7% עלייה בשנה. כל מי שחי בסרט שחסרות דירות, שבתל אביב המשכירים מקבלים כל מחיר שבא להם, שמקפיצים מחיר 10% כל שנה, שאם יטילו מיסוי על המשכירים הם "יפסיקו להיות נחמדים" ויצליחו להוציא מהדיירים עוד 1,000 שקל - כדאי שיתעורר מהסרט דחוף.
- רמת אביבי גאה 18/07/2015 16:35הגב לתגובה זולקראת חידוש החוזה הבא שלך בקר בכמה דירות לא רק ממש לידך אלא גם מעט צפונה משם - ברמת אביב. גם אם בסופו של דבר תשאר בדירה שלך הגדלת אזור החיפוש תמחיש לך בצורה מוחשית מאד מה אתה יכול לקבל עבור הכסף שלך, ותעלה לך, לפחות פסיכולוגית, את ערכו. אתה תגלה שבמרחק די קצר בעד אותו כסף אתה יכול לקבל דירה דומה באלף שקל פחות, דירה באותו מחיר אבל גדולה יותר או במצב פנים יותר טוב משלך, דירה עם נוף ירוק יפה וכדומה. זכור זאת בפעם הבאה שינסו להעלות לך את השכ"ד. יש לך אלטרנטיבות טובות מאד במרחק קצר מאד. הטיפ הזה יכול להיות שווה לך הרבה כסף בתקציב האישי שלך, וכסף כידוע לא גדל על העצים.
- אנליסט 18/07/2015 13:26הגב לתגובה זודירה, זה אומר שאפשר להטיל עליהם מסים והם לא יצליחו לגלגל שום דבר על השוכרים. המשכירים בצפון הישן בדרך כלל חייבים, כמעט כולם, בתשלום מס של 10% כבר היום. כל מי שקנה שם נכס מאז 2011 כבר שילם מס רכישה גדול יותר מבעבר, של 6% במקום 3%. בנוסף לכך יש ביקוש אדיר ובעלי הנכסים ששילמו המון על הדירה והמון מס, יכולים לדרוש מחיר גבוה מהדיירים. למרות כל העובדות האלו המחירים עולים רק 1.7% בשנה כפי שכתבת. המסקנה היא שהכוח לא באמת נמצא אצל בעלי הבתים כפי שחושבים בממשלה
- 4.נפילת מחיר של 13% באזורי חן, רק בשנה האחרונה! תסתכלו! (ל"ת)מ 86 ל 75 ש"ח למ"ר 18/07/2015 11:47הגב לתגובה זו
- אזורי חן 18/07/2015 16:07הגב לתגובה זובמשך שנתיים (לא שנה) היתה מ 5,062 ל 4,648
- 3.ערן 18/07/2015 11:43הגב לתגובה זוסרטונים החדשים והלימודיים ביוטיוב. הכל מבוסס על נתונים רשמיים של המדינה ועל חישובים עם מחשבוני משכנתא. חפשו את שמות הסרטונים באינטרנט: "לקנות דירה או לחכות מה עדיף" , "המחסור בדירות איך הצליחו לעבוד עליכם" , "הסיבה האמיתית לעליית מחירי הדירות בישראל והסיבה שבקרוב הם יירדו" , "הדמיון בין בועת הנדלן של אירלנד לישראל" . צפיה מהנה!
- 2.שוכר בתל אביב 18/07/2015 11:31הגב לתגובה זועלה 139 שקל מ 5,412 ל 5,551 ****** לב תל אביב עלה 157 שקל מ 4,993 ל 5,150 ****** כיכר המדינה עלה רק 42 שקל, מ 5,740 ל 5,782 ****** כרם התימנים ירד ב 87 שקל, מ 4,068 ל 3981 ****** מרכז העיר עלה 172 שקל, מ 4,953 ל 5,125 ***** אזורי חן צנח ב 155 שקל, מ 4,803 ל 4,648 ***** רמת אביב עלתה ב 14 שקל בלבד, מ 4,879 ל 4,893 ****** פלורנטין עלתה ב 207 שקל מ 3,633 ל 3,840 אבל שימו לב - התחילו לאכלס שם הרבה בניינים חדשים לגמרי שרוב הדירות בהן להשכרה, ובוודאות אנשים מוכנים לשלם יותר כדי לגור בדירה כזאת וזה משפיע על הממוצע. ****** בנוסף לכך שראינו שכבר אין עליות רציניות (אני בספק אם העליות גבוהות מקצב העליה בהכנסה של הדיירים) שימו לב שכשהשוק נחלש לאחר שכולם התרגלו שאפשר להעלות מחירים, אז הדבר לא יתבטא בלוח המודעות, אלא ביכולת של השוכרים לכופף כלפי מטה את המשכיר ודרישות המחיר שלו, ולשלם פחות בפועל.
- אחד 20/07/2015 13:43הגב לתגובה זואין חנייה אין מדרכות והחינוך לא משהו
- 1.לפחות בשבת תעזבו אותנו (ל"ת)שבת!!! 18/07/2015 10:56הגב לתגובה זו
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
