ביום ב': מנהל התכנון יעבור סופית ליידי כחלון - היכן ייבנו 20 אלף דירות?

שר האוצר יביא לאישור מתחמים מועדפים לדיור, יקים מועצת הרשאות ופיתוח והרחבת תחומי העיסוק של החברות הממשלתיות בתחום הדיור
לירן סהר | (12)

ביום ב' הקרוב תעלה לדיון בקבינט הדיור הצעת החלטה להעברה סופית של מנהל התכנון למשרד האוצר, הקמת מטה הדיור במשרד האוצר, הקמת מועצת הרשאות ופיתוח והרחבת תחומי העיסוק של החברות הממשלתיות בתחום הדיור. 

כמו כן, יוכרזו בקבינט מתחמים לדיור, לתכנון בותמ"ל (ועדה לקידום מתחמים מיוחדים) בהיקף כולל של מעל 20,000 יחידות דיור בין היתר בקריית גת (8,000 יח"ד), נתניה (עין התכלת - 800), נהריה (1,000), חיפה (בת גלים - 200) באר שבע (רובע מנחם - 4,600) , בסמת טבעון  (520) וטמרה (1,500) ובת חפר (1,400) . מטרת ההכרזה לדון ולאשר תכניות דיור בהיקף נרחב תוך דיון ממוקד ואינטנסיבי לשם קיצור לוחות הזמנים לעומת לוחות הזמנים המקובלים כיום לקידום תכניות בהיקף דומה. בנוסף יאושרו תמאו"ת ע"פ החלטת המועצה הארצית לתכנון ובנייה המחייבות החלטת ממשלה.

ב-19 במאי קיבלה ממשלת ישראל  את החלטת ממשלה מספר 16 אשר מטרתה התאמת מבנה ניהול הנדל"ן והתכנון בממשלה להתמודדות עם משבר הדיור. במסגרת ההחלטה הוחלט, בן היתר, כי מנהל התכנון ולשכות התכנון המחוזיות יועברו למשרד האוצר וכי על מנת להוציא לפועל החלטה זו תובא החלטה מפורטת לאישור קבינט הדיור. ריכוז הכלים האמורים, לצד גופים אחרים אשר להם השפעה משמעותית על שוק הדיור כדוגמת משרד הבינוי, רמ"י, אגף תקציבים, אגף החשכ"ל ורשות המיסים באוצר, חברת דירה להשכיר, ערים, עמידר ועוד, תיצור אחדות בין סמכות לאחריות בתחום הדיור בממשלה ותאפשר להוציא אל הפועל את התהליכים אשר יסייעו בהגדלת היצע הדיור.

תגובות לכתבה(12):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 8.
    יל 05/06/2015 22:58
    הגב לתגובה זו
    פולישוק במיטבו הרע
  • 7.
    אין מה לעשות 05/06/2015 17:53
    הגב לתגובה זו
    צריך להוריד את הביקושים בכדי שמחירי הדירות יירדו לא מספיק מס רכישה רק על משקיעים - הם חלק קטן מהרוכשים (פחות מ20%) ודירות המשקיעים הם הדירות להשכרה. יש אנשים שלעולם לא יקנו ויגורו בשכירות. אם לא יהיו דירות להשקעה לא יהיו דירות להשכרה - השכירות תעלה ותעלה. אין מה לעשות בכדי להוריד את המחירים צריך להקריב צריך מס רכישה גבוה מאוד גם לצעירים ודירה ראשונה. ככה ימנעו מהעדר לקנות ככה הביקושים יירדו וסוף סוף יירדו מחירי הדירות צריך לעשות את זה ומהר
  • א 06/06/2015 13:41
    הגב לתגובה זו
    אתה טיפש כל כך, תגובה מטומטמת, חסר ידע לחלוטין, מאחל לך שתגור בשכירות כל החיים שלך
  • 6.
    סם 05/06/2015 01:58
    הגב לתגובה זו
    להרוס את הבניינים הישנים ויש המון ולהפוך את תל אביב למנהטן ??כחלון יסדר לנו מחירים נוחים יהיה בסדר ????????????
  • 5.
    כחלון אכזבת הבחירות 04/06/2015 23:52
    הגב לתגובה זו
    כחלון גנב מנדטים שלי לטובת החרדים שילך לכל הרוחות
  • 4.
    הזדמנות לעובדים לשפר תנאי שכר העלובים (ל"ת)
    עובד בעל שכר דפוק 04/06/2015 18:58
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    כחלון אני בחרתי בך מה אם הבנקים אחלו אותי בעמלות (ל"ת)
    דוד 04/06/2015 18:01
    הגב לתגובה זו
  • 2.
    אבירם 04/06/2015 16:20
    הגב לתגובה זו
    ל 180 תשלומים חודשיים. משפחה ממוצעת מוכנה לשלם 4,000 בחודש, היום היא תיקח משכנתא של 4,000 כפול 360 כדי להצליח לרכוש דירה בתחרות מול משפחות אחרות, רווקים שקונים כדי להשכיר, והמוני משקיעים. אבל אם הפריסה תוגבל ל 180 תשלומים בלבד, המחיר המירבי שהקונים למינהם יהיו מוכנים לשלם זה 4,000 כפול 180. ולכן גם ההצעה הגבוהה ביותר שתתקבל לכל דירה, (ההצעה שבה יבחר מוכר הדירה) תהיה חצי מאשר היום, פחות או יותר. כמובן שיש לבצע את התהליך ב 3 פעימות כדי לא למוטט את הקבלנים: הגבלת הפריסה ל 25 שנה, אח"כ ל 20 ובסוף ל 15 שנה. המפסידים הגדולים הם הבנקים שיחזרו לתת משכנתאות קטנות, וממשלת ישראל שתגלה שהקבלנים כבר לא מוכנים לשלם לה פי 4 ממחיר המינימום עבור הקרקעות. ממליץ לכם ללמוד מהוידאו בקישור https://www.youtube.com/watch?v=OMATs337gnw
  • 1.
    כחלון ידאג ממילא רק לחרדים (ל"ת)
    מבין 04/06/2015 16:18
    הגב לתגובה זו
  • הלואי הם צריכים באמת העדפה מתקנת (ל"ת)
    יוסי 05/06/2015 14:41
    הגב לתגובה זו
  • המבין סתם אנטישמי ירוד (ל"ת)
    מבין במבינים 04/06/2015 16:51
    הגב לתגובה זו
  • מבין המבינים טיפש 04/06/2015 23:53
    קשקשן בגרוש שמבלבל את המוח
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.

הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.