יונתן כץ מסביר מתי תיעצר דהירת הנדל"ן - ותתחיל הירידה
בנק ישראל חזר והזהיר בהודעות הריבית האחרונות מהסכנות הטמונות במחירי הדירות שרק ממשיכים לזנק. החשש הוא שהורדת הריבית לשיעור שלילי רק תחמיר את המצב ותגרום לציבור להגדיל את היקף החוב.
יונתן כץ, הכלכלן הראשי של לידר שוקי הון, מסביר על הדילמות של בנק ישראל בשוק הנדל"ן הבוער:
- 14.אבי 14/05/2015 13:07הגב לתגובה זועובודת שעות נוספות , חושבים שאפשר לזיין את השכל לשוכרים , די אנחנו הבנו שהמדינה בבעלות קרטל הנדלן . בוני הארץ = נוכלי הארץ = קבלנים
- 13.עיוות מס משווע!!! 13/05/2015 17:32הגב לתגובה זוהביאו למצב הבלי נסבל הזה.איך על כל רווח אחר משלמים מס ורק על הכנסה מדיווידנד של דירה לא משלמים??? שערורייה!!!
- אלון 17/05/2015 13:54הגב לתגובה זולכל המתלהמים. כשמשקיע רוכש דירה הוא משלם מס רכישה של 5% -6% מהשקל הראשון. במידה ועברת את רף הפטור אתה משלם 10% מס על כל ההכנסות משכירות. במידה ומכרת את הדירה אתה משלם 25% על הרווח. אני רוצה לראות מה קורה בשוק ההון אם מכניסים מס רכישה של 5% על כל רכישת מניות...כמה זמן יקח עד שהבורסה בת"א תתיבש לגמרי????
- 12.אסף 13/05/2015 17:18הגב לתגובה זוהדרך היחידה להוריד את מחירי הנדל"ן הינה העלאת ההון העצמי הנדרש ממשקיעים מ 50 אחוז ל70-80 אחוז. כך ירד המינוף של משקיעים בדירה שנייה ומעלה ויופחת הסיכון למשבר נדל"ן. כך הבנקים יצטרכו לרדוף אחר זוגות צעירים ומחוסרי דיור על מנת לתת להם משכנתה במקום לרדוף אחרי משקיעים שמנסים את עצמם.
- 11.בא 13/05/2015 16:57הגב לתגובה זוצוואר האדם העובד :-) מחכים לכם בגיהנום :-) כנסו לשיוויון מוות קליני
- 10.אסף 13/05/2015 14:28הגב לתגובה זויש מחזוריות קבועה אדיוט מי שקונה במחירי שיא. עכשיו זה הזמן למכור ולהמתין לסיבוב הבא.
- הכרתי אחד שאמר כמוך בסוף לקח הלוואה 800 (ל"ת)אלף המחיר שעלה מאז 13/05/2015 18:28הגב לתגובה זו
- 9.תזכורת לכלכלנים 13/05/2015 13:28הגב לתגובה זואותו דבר בשוק הנדלן. ללחוץ על בעלי מספר דירות למכור חלק מהם, ולמנוע מאחרים לקנות אותן להשקעה, יביא להגדלת מספר המוכרים והקטנת מספר הקונים. לא צריך לבנות דירה אחת חדשה. כמובן שבישראל רצוי להמשיך לבנות במרץ רב כדי להקטין את שכר הדירה ולתת רווחה לעם, אבל מבחינת ירידת מחירים, אפילו חזקה - אין שום צורך בכך
- 8.כל עוד הם מחזירים את המשכנתא לשוכר רק טיפש עובד (ל"ת)תלוי בשוכרים 13/05/2015 13:08הגב לתגובה זו
- 7.תהיה מפולת כי 13/05/2015 12:51הגב לתגובה זוהציבור קובע את המחירים. לא חזירות של המדינה או הקבלנים. כשהציבור האמין ששווה לשלם יותר, שנדלן רק עולה, ושמשכנתא זה לא יקר כי הריבית נמוכה - אז המחירים המריאו. כשהציבור יחשוב שדירה כבר לא רק עולה, הוא לא יהיה מוכן לשלם והכל יקרוס. הרי הכתובת היתה על הקיר ולא המצאנו בישראל את האופי האנושי והרצון להרוויח. כל אדם מוכן לשלם יקר אם ישכנעו אותו שמחר יהיה יותר יקר והוא יתעשר. אף אדם לא מוכן לקנות אפילו בזול, אם מחר יהיה יותר זול והוא יצא פראייר. היום משלמים רק 3% על שכר דירה לשנה שלמה, זה אומר שכל הציבור יתיישב על הגדר ברגע שתתחיל ירידת מחירים. אפילו קלה. יש שתי ברירות לכלכלה: להמשיך לנפח את המחירים לנצח נצחים, או להוריד אותם לאט ואז הציבור יפסיק לקנות והם יפלו מהר בכל זאת.
- תגובה מעולה אבל הנדלניסטים והקבלנים לא קולטים! (ל"ת)גאולה 13/05/2015 15:23הגב לתגובה זו
- הדרומי 17/05/2015 11:17אז אולי תסביר לנו מיקומה דירה?אם לאדם יש מספיק כסף לקנות דירה ב 3 או 4 מיליון בתא כנראה הוא יודע משהו בחיים שאתה עדיין לא למדת?
- 6.מקל וגזר 13/05/2015 12:49הגב לתגובה זוהמיסוי יוציא אוויר מהבועה לפני שהריבית תעשה זאת באלימות ב 2018 . מס הרכישה הוא עיוות נגדי לעיוות שיצרה הריבית האפסית. כל דירה שמשקיע לא קנה תירכש על ידי צעיר כי אנחנו בתקופת מחסור. ההיצע להשכרה יקטן אבל המון צעירים שרכשו במקום אותם משקיעים כבר לא זקוקים לשכור דירה ולכן הביקוש להשכרה יקטן באופן זהה לקיטון בהיצע ההשכרה. גם קרן המטבע המליצה בינואר 2014 להגביל משכנתאות ולהטיל מס רכישה על תושבי חוץ. כחלון חייב להחזיר את השליטה בקצב הבניה לממשלה, ע"י מקל וגזר לאנשים וחברות שמחזיקים בקרקעות ולא בונים. קב' רכישה ימשיכו לגשת למכרזים גם אם יזמי הנדלן יעשו שביתה. התאחדות בוני הארץ אמרו שלא צריך סיניים כי הם יודעים לבנות לבד. אז שיבנו.
- 5.בגלל שההיצע מוגבל 13/05/2015 12:47הגב לתגובה זוכשהמלאי מוגבל, וקצב הבניה בישראל לא מצליח לזנק ברגע שיש עליה בביקושים, ברור שתוספת הביקוש של המשקיעים, מעבר לביקוש הקשיח הרגיל של הצעירים, יוצר לחץ חזק לעליית מחירים. יש יותר קוני דירות בשוק, מאשר מוכרי דירות. אין טעם לעודד משקיעים לקנות, אלא אם יש כבר עודפי דירות והקבלנים נתקעו. אך הקבלנים טוענים למחסור של 130,000 דירות בישראל. נכון להיום, כל דירה שלא תירכש על ידי משקיע בגלל מס הרכישה, תירכש מייד על ידי צעיר. אותו צעיר כבר לא יצטרך לשכור דירה מאף אחד, ולכן פגענו בהיצע הדירות להשכרה אבל גם הקטנו את מספר הישראלים שמחפשים לשכור דירה. לכן לא תהיה שום השפעה על שכר הדירה. אבל מבחינת מחירי הנכסים, יהיו פחות קונים בשוק, וכולם "עניים" יחסית כי הם צעירים ולא משקיעים. המוכרים יהיו חייבים להוריד מחירים כדי להיפטר מסחורה, לא תהיה להם ברירה. תתחיל מגמת ירידת מחירים וכל השוק ירגע מהיסטריית רכישת הדירות. הקבלנים יסתגלו למצב, ויקטינו את הצעות המחיר שהם נותנים למדינה עבור הקרקע, ולכן ימשיכו לייצר דירות בקצב מהיר, מבלי להפסיד בגלל מחיר מכירה נמוך
- 4.התאחדות מווסתי הארץ 13/05/2015 12:45הגב לתגובה זוליזמים זה טוב לשכנע את קובעי המדיניות והציבור, להקטין ביקושים של קבוצות רכישה לקרקעות, על ידי זה שיאסרו עליהם להתחרות ביזמים במכרזי הקרקע. ככה הם יוכלו לרכוש קרקע בזול יותר. לאחר מכן, כשהם מוכרים את המוצר המוגמר, הדירה, לציבור- הם דווקא רוצים מקסימום מתחרים על כל דירה. הם צועקים שאסור להטיל מיסוי שימנע ממשקיעים לרכוש דירות. בכך הם מקטינים את ההוצאות שלהם בעת רכישת הקרקע ומגדילים את ההכנסות בעת מכירת הדירות. עכשיו הם מצאו טריק חדש להקטין את ההוצאות שלהם: שהזוכה במכרז לא יהיה זה שהציע את המקסימום, אלא משהו באמצע, סכום נמוך יותר. את מחיר הדירות לציבור זה לא ישנה ולכן הקבלנים יתעשרו. גם בין 1999 ל 2006 כשמחירי הדירות היו בירידה וקרקעות היו זולות, המכרזים היו לפי ההצעה הגבוהה ביותר זוכה. לא זו הסיבה למחירי הדירות
- 3.בדקתי בעצמי 13/05/2015 12:44הגב לתגובה זואם תיכנסו לאתר הלמ"ס ותבדקו את מאגר המחירים ואת מדד המחירים לצרכן לפי קבוצות צריכה ראשיות, ותסתכלו על ההיסטוריה של מדד הדיור (סדרה 120450) תוכלו לראות בעצמכם שמינואר 2003 עד ינואר 2015 שכר הדירה עלה ב 29% בלבד. באותה תקופה עלה סך כל השכר במשק בשיעור מדהים של 84% כאשר גם אם נחלק את זה באוכלוסיה שצמחה בזמן הזה, עדיין מדובר בגידול של 46% בכמות הכסף פר כל משפחה. לכן לא מפתיע שאנשים מוכנים לשלם יותר על שכירת דירה כי הנטל מבחינתם דווקא נמוך יותר מאשר פעם. לעומת זאת אין הצדקה לעליה של מעל 80% במחירי הנכסים, ואין הצדקה לרכישת דירה להשקעה שמכניסה 3% תשואה אבל עולה 1.5% בהוצאות ריבית. לא נשאר כמעט רווח ומי שקונה כנראה מצפה לעליית ערך הדירה, כלומר מהמר שכחלון יכשל והריבית לא תעלה לעולם... מפה ברור שהמחסור בדירות לא השתנה לרעה מאז 2003 אבל מה שיש זו בועת נדלן. כחלון עוצר משקיעים ובכך מציל אותם מלאבד את הונם בירידת המחירים שתגיע כשהבועה תתפוצץ. ביקוש חזק + אמונה שהמחיר רק יעלה + הסברים למה מדינה מסוימת היא שונה מאחרות ולכן המחיר הגיוני = בועה קלאסית
- 2.sus 13/05/2015 12:35הגב לתגובה זושל בתי השקעות החל מ 2008, שמסבירים בדיוק נמרץ למה עוד שניה מחירי הדירות יורדים
- בועה בועה 13/05/2015 12:42הגב לתגובה זוכמו שאמרו הקבלנים באירלנד כששאלו אותם אחרי פיצוץ הבועה למה הם לא הקשיבו לאזהרות הרבות של כלכלנים על כך שהמחירים הם בועה. התשובה שלהם: כי הם אומרים את זה כבר 5 שנים והמחירים רק המשיכו לעלות
- 1.משה 13/05/2015 12:31הגב לתגובה זולא נימאס לכם לבלף את העם ולהלעיט עליו שקרים כיד הדימיון ואנחנו עדיין ממתינים למבין והישר שעדיין לא הגיע ואולי לא יגיע
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
