הזולות בארץ: היכן ניתן למצוא בישראל 2015 דירות בפחות מ-300 אלף שקל?

Bizportal ליקט מאתר רשות המיסים את הדירות הזולות ביותר שנמכרו בחודש האחרון - היכן מכרו דירה ב-180 אלף שקל?
לירן סהר | (21)

כיום באזור המרכז, מלבד בערים לוד ורמלה, מאוד קשה למצוא דירות בפחות ממיליון שקל, אפילו בשכונות המצוקה הקשות ביותר. אולם מחוץ למדינת "גדרה-חדרה" המצב שונה לגמרי.

 

בפריפרייה, או מה שרבים מכנים כ"חצר האחורית" של ישראל, ניתן למצוא דירות במחירים שכבר שכחנו מקיומם. ייתכן והמשקיעים, אשר נפגעו מכניסתה לתוקף של מגבלת בנק ישראל, אשר אינה מאפשרת למי שבבעלותו דירה, ליטול משכנתא הגבוהה מ-50% משווי הנכס, יימצאו את מבוקשם הרחק מהמרכז.

 

לחילופין, צעירים בעלי רוח חלוצית, המוכנים להתחיל מא' בנגב או בגליל, יוכלו לרכוש דירה מבלי לרושש את הוריהם ואת הדורות הבאים. צריך לזכור, מדובר בשכונות הקשות ביותר בישראל, אך כפי שאומרת הקלישאה, היכן שיש סיכון יש גם סיכוי – הנגב צפוי לזכות לרוח גבית ממעבר בסיסי צה"ל, העיר התחתית בחיפה צפויה לזכות לתנופת פיתוח בשנים הקרובות, והדרך משדרות ואשקלון למרכז צפויה להתקצר עם השלמת קו הרכבת המהיר לתל אביב.

 

Bizportal בחן באמצעות אתר 'מידע נדל"ן של רשות המיסים היכן נמכרו בחודש האחרון הדירות הזולות בארץ, קרי במחיר הנמוך מ-300 אלף שקל:

 

ערד                                                                             

ברחוב יאיר בן אליעזר 47 נמכרה דירת 2 חדרים בשטח 52 מ"ר ב-270 אלף שקל

 

חיפה

ברחוב גוש עציון 22 נמכרה דירת 2 חדרים בשטח 50 מ"ר ב-180 אלף שקל

ברחוב בודנהיימר 15 נמכרה דירת 3 חדרים בשטח 57 מ"ר, קומה 3 מתוך 4 ב-199 אלף שקל

 

עכו

ברחוב האורן 18 נמכרה דירת 2 חדרים בשטח 26 מ"ר, קומה 2 מתוך 2 ב-290 אלף שקל

 

נצרת עילית

ברחוב תבור 12 נמכרה דירת 3 חדרים בשטח 58 מ"ר, קומה 2 מתוך 3, ב-280 אלף שקל

 

טבריה

ברחוב גדוד ברק 17 נמכרה דירת 2 חדרים בשטח 50 מ"ר, קומה 1 מתוך 10, ב-199 אלף שקל

 

דימונה

ברחבת אורון 5 נמכרה דירת 2 חדרים בשטח 42 מ"ר, קומה 2 מתוך 2, ב-258 אלף שקל

 

אילת

ברחוב שחמון 1136 נמכרה דירת 3 חדרים בשטח 51 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, ב-240 אלף שקל

 

קריית מלאכי

ברחוב משה שרת 3 נמכרה דירת 3 חדרים בשטח 75 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, ב-260 אלף שקל

 

קריית ים

ברחוב החשמונאים 5 נמכרה דירת 1.5 חדרים בשטח 25 מ"ר, קומת קרקע, ב-300 אלף שקל

 

אשקלון

ברחוב מילרוד אליעזר 22 נמכרה דירת 2 חדרים בשטח 46 מ"ר, קומה 3 מתוך 4, ב-300 אלף שקל

 

לוד

תגובות לכתבה(21):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 14.
    אלי אברהם 11/01/2018 22:13
    הגב לתגובה זו
    מבקש שתחזרו אלי
  • 13.
    קיבוץ גליות (ל"ת)
    מוריס 05/11/2017 14:54
    הגב לתגובה זו
  • 12.
    קנינו ברחוב מסדה להשקעה מכניסה יופי של רווחים (ל"ת)
    יוסי 15/05/2015 13:41
    הגב לתגובה זו
  • 11.
    בודנהיימר חיפה אין חיה כזאת לעולם (ל"ת)
    יוסי 15/05/2015 13:41
    הגב לתגובה זו
  • 10.
    אייל 12/05/2015 19:00
    הגב לתגובה זו
    0505777737
  • בכפר של בני דודים (ל"ת)
    שאפיק 12/05/2015 20:26
    הגב לתגובה זו
  • 9.
    המתמיד 12/05/2015 16:01
    הגב לתגובה זו
    לא להטמין ראש בחול
  • 8.
    בא 12/05/2015 15:50
    הגב לתגובה זו
    נאה דורש נאה מקיים ! עכשיו תעבור לגור בדירת חלומותיך !
  • 7.
    שמעון 12/05/2015 15:41
    הגב לתגובה זו
    מה כל כך מפליא את המשורר? אלא דירות שנמכרו לפני מספר שנים ב50- 70 אלף שח.
  • ששון 13/05/2015 16:15
    הגב לתגובה זו
    לא נמכרו לפני שנים דירות בירושלים, ב-200000 ש"ח, שהיום נמכרים בלא פחות מ-1200000
  • 6.
    אבי 12/05/2015 15:36
    הגב לתגובה זו
    אתר רשות המיסים אינה משקפת באמת את מחירי הנדלן
  • 5.
    שוק הדיור בלון בדרך לפיצוץ (ל"ת)
    בוב 12/05/2015 15:32
    הגב לתגובה זו
  • 4.
    שאפיק 12/05/2015 15:31
    הגב לתגובה זו
    אחרי שתקום רכבת המחירים שם יטוסו 200% אם לא יותר. זכרו מה אמרתי. חפשו בגוגל "אחוזת רוטנר" ו-"המחנה" בק.מלאכי ותראו
  • אין תוכניות להקמת רכבת בקריית מלאכי... (ל"ת)
    אסף 12/05/2015 16:01
    הגב לתגובה זו
  • בכפר מנחם. ואתה תראה איך שהמחירים יטוסו (ל"ת)
    שאפיק 12/05/2015 20:26
  • שאפיק 12/05/2015 16:30
    ויהיה מחלף וקו ישיר
  • 3.
    דירות מעולות להשקעה קניתי ברחוב מסדה בחיפה ברווח מעולה (ל"ת)
    בן 12/05/2015 15:26
    הגב לתגובה זו
  • רווח סופרים במדרגות חביבי לא על הנייר, בהצלחה. (ל"ת)
    דרגדוש 12/05/2015 17:25
    הגב לתגובה זו
  • 2.
    הנה הוכחה ששוק הדירות לא בועה (ל"ת)
    אברום 12/05/2015 15:24
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    לא להתפתות ולא לקנות (ל"ת)
    חכו, המחירים יורדים 12/05/2015 15:24
    הגב לתגובה זו
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.

הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.