עוד אוויר לבועה: היקף המשכנתאות חוזר לשבור שיאים - זינק 21% תוך חודש
משכנתא חזרנו לשבור שיאים – לפי נתוני בנק ישראל שפורסמו היום, היקף המשכנתאות שנטל הציבור במארס 2015 הסתכם בכ-5.598 מיליארד שקל, נתון הזהה כמעט לשיא כל הזמנים שנרשם בחודש מאי 2013 אשר הסתכם בכ-5.6 מיליארד שקל.
בהשוואה לנתוני חודש פברואר מדובר בזינוק חד של 21% מרמה של 4.621 מיליארד שקל. בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד מדובר בזינוק של כ-25% מרמה של 4.474 מיליארד שקל. מדובר בעלייה של כ-1.8% בהשוואה להיקף הגבוה ביותר שנרשם בשנת 2014 אשר הסתכם ב-5.5 מיליארד שקל.
לפי בנק ישראל, הנתונים כוללים מחזור משכנתאות במסגרת המהלך לעידוד מחזור הלוואות משכנתא לזכאים בהיקף של 62 מיליון שקל בינואר 2015, 232 מיליון שקל בפברואר 2015 ו-320 מיליון שקל במארס 2015. המהלך לעידוד מחזור הלוואות משכנתא לזכאים הוארך ב-3 חודשים עד ל-31 באוגוסט 2015.
- 6.shk 13/04/2015 13:38הגב לתגובה זוופתור ממס(רווחי השכירות) "משקיעים" ימשיכו לעמוד בתור עם כיסים מפוצצים |(גם בכסף שחור) ויעקפו זוגות צעירים בדרך לדירה.
- 5.זה ייגמר בבכי (ל"ת)שי 13/04/2015 13:25הגב לתגובה זו
- הריבית הנמוכה תישאר בסביבה עוד הרבה שנים (ל"ת)בכי שלך 14/04/2015 08:13הגב לתגובה זו
- 4.תקנו תקנן - אבל לא לבכות במפץ הגדול 30%- תוך שנתיים (ל"ת)שלומי 13/04/2015 13:06הגב לתגובה זו
- 3.טלי 13/04/2015 12:58הגב לתגובה זוממש אור לגויים עם ככל העמים, די דומה לכמה מדינות מסביבנו, רחוק מאוד מהדימוי העצמי שלנו של עם סגולה
- 2.מיכאל 13/04/2015 12:34הגב לתגובה זוהפחד הוא שתוך מספר שנים המחיר של כל הדירות בישראל יירד ובעצם כל ההון העצמי שהם הביאו יימחק ברגע שהם ימכרו את הנכס ( מרצון או חס וחלילה מחוסר ברירה ). גם מי שלא מוכר ולא מתכוון למכור, ומצליח בנתיים לעמוד בהחזרי המשכנתא, יודע שהמחירים נפלו ושאם ימכור יקבל בקושי סכום שיחזיר את חוב המשכנתא, ויודע שהוא כבר לא יכול להרגיש משוחרר מבחינה כלכלית ושהוא צריך להקטין את רמת החיים שלו. יש כמה תרחישים לירידת מחירים חזקה: עלייה של הריבית (זה יתחיל בארה"ב), הצלחה של שיטת "מחיר מטרה", מיתון במשק, רפורמה בשיווק קרקעות מסיבי שיוביל כחלון, הטלת מיסוי על השקעה בדירות ואכיפתו ברצינות, או הגבלת משכנתאות חדשה שמטרתה להקטין את הביקוש. כל ירידה בביקוש, גידול בבנייה, או הגדלת כמות המוכרים של דירות יד שניה, תגרום להפסקת מגמת העליות. ללא עליות מחירים אין סיבה לצעירים להזדרז ולקנות מהר, ואין התלהבות של משקיעים לקנות כדי להתעשר בקלי קלות. ואז הביקוש של מחצית מהקונים פשוט יתפוגג ונעבור לצניחת מחירים. בזמן הצניחה איש לא קונה, כי שכר הדירה עולה לממתינים רק 3% מערך הנכס בשנה, וכשהמחיר צולל 10% בשנה, כולם יחכו וזה יחריף
- 1.אסידו 13/04/2015 12:30הגב לתגובה זולכן ניתן להבין את ההגיון שאומר שיש למסות שכר דירה ב 25% כמו מס על דיבידנדים שוטפים שמקבלים בבורסה, או קופונים שנתיים שאיגרת חוב מחלקת. גם אדם כזה לוקח את ההון שלו, רוכש נכס (פיננסי), ומשתמש בתזרים המזומנים כדי לגור בשכירות ולשלם שכר דירה. מה ההגיון להטיל מיסוי על הכנסות פסיביות מנכסים פיננסים אבל לא על הכנסות פסיביות מדירה? הרי אתה לא גר בדירה, אתה לא "קשור למדינה" בזכות הדירה, זה סתם מקור הכנסה בשבילך. המדינה צריכה לתת לכל צעיר שרוכש נכס פיננסי ראשון, בסכום של עד 1.5 מיליון שקל, ליהנות מתזרים מזומנים ללא שום מסים, כמו בנדל"ן. המדינה גם צריכה לתת פטור ממס רווחי הון, כמו שיש פטור מס שבח כשמוכרים דירה אם היא היחידה בבעלותך. והמדינה צריכה לתת אפשרות להעביר את התיק השקעות שלך ליורשים שלך ללא מיסוי, כמו בדירות. ככה ייפסק העיוות ונראה פחות בביקוש בנדל"ן ויותר ביקוש בבורסה. אנשים יקנו דירות בחו"ל ולא בארץ? גם טוב כי זה יסייע להחלשת השקל, פעולה שבנק ישראל מתאמץ להשיג כבר שנים ושהיא זו שגרמה לבעיית הריבית הנמוכה מלכתחילה
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
