ירידה של 8% בהתחלות הבנייה לפי הלמ"ס, במשרד הבינוי חושבים אחרת
ב-2014 החלה בנייתן של כ-43.62 אלף דירות חדשות במשק - 7.9% פחות בהשוואה לנתוני 2013, כך עולה מסיכום מוקדם של נתוני סקר התחלות וגמר הבנייה של הלשכרה המרכזית לסטטיסטיקה.
המספר הגדול ביותר של דירות שהוחל בבנייתן בשנת 2014 נרשם במחוז המרכז המהווה כ-29% מכלל הדירות, ואילו במחוז הדרום– כ-10% בלבד מסך הדירות.
המספר הגבוה ביותר של דירות שהוחל בבנייתן, בתקופה זו, היה ביישובים: ירושלים (כ-3,660) וראש העין (כ-2,240). בתקופה זו הוחל בבנייתן של כ-1,600 דירות בחריש, לעומת כ-8 דירות בממוצע, בתקופה המקבילה בשנים 2011-2013. בחלק מהיישובים חלו שינויים במספר הדירות שהוחל בבנייתן בארבע השנים האחרונות, שבחלקם נמשכת מגמת ירידה: ברחובות – כ-24%, באשקלון – כ-20% ובהוד השרון – כ-12%, ובחלקם נמשכת מגמת עלייה: בראש העין –כ-107%, בבאר יעקב – כ-52%, ברמת גן – 41%, ברעננה – כ-39%, בעפולה – כ-34% ובירושלים – כ-10%.
מספר הדירות בבנייה פעילה הסתכם בסוף דצמבר 2014 ב-93.1 אלף דירות לערך, והיה נמוך ב-4% לערך ממספר הדירות בבנייה פעילה בסוף מרס 2014, שהיה המספר הגבוה ביותר של דירות בבנייה פעילה שנרשם מאז סוף שנת 1997.
במשרד הבינוי הגיבו לנתונים ומסרו כי מספר התחלות הבנייה הסופי ב-2014 צפוי לעמוד על כ-47,000 דירות ומעלה (לפי אומדן הכולל השלמות צפויות). במשרד הבינוי מסבירים כי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה פרסמה כי קצב התחלות הבנייה לשנת 2014 (נתונים לא סופיים) עומד על 43,620 יחידות דיור. עם זאת, כפי שמציינת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בהודעתה, "הנתונים לשלושת הרבעונים האחרונים חלקיים, ועשויים להשתנות במידה ניכרת".
הנתון דומה לזה של שנת 2013 שהסתכמה עם התחלות בנייה של כ-47,350 דירות. כלומר, בשנת 2014 ירדו התחלות הבנייה בכ-1.6%. לפי משרד הבינוי, פער זה עשוי להצטמצם עוד יותר, משום שבסוף השנה קבלנים רבים שהמתינו עד להתבררות התממשותה של תכנית מע"מ אפס החלו בבנייה בסוף השנה.
הנתונים מתעדכנים ב-7%-8%
במשרד הבינוי מסבירים כי בשנים האחרונות נתוני ההודעות על התחלות הבנייה מתעדכנים בכ-7%-8% מעלה, כפי שהנתונים ביחס להתחלות הבנייה ב-2013 התעדכנו בלמעלה מ-3,000 דירות נוספות במהלך השנה האחרונה – "כך הציפייה השנה היא שהנתונים יתעדכנו אף יותר, לאור המתנה מסוימת של קבלנים במהלך השנה בשל מבצע "צוק איתן" ובשל ההמתנה המסוימת לתכניות הדיור המוזלות - חוק מע"מ אפס ולתכנית מחר מטרה בין החודשים מרץ לנובמבר 2014, כאשר חלק מהיזמים והקבלנים, חיכו עם הוצאת היתרי הבנייה עד שהשוק יתבהר מבחינתם. במהלך השנה האחרונה הצטיידו הקבלנים בקרקעות לקראת רבות זינוק צפוי בהתחלות הבנייה בשנה הבאה".
לפי הערכת כלכלני משרד הבינוי יגיע קצב התחלות הבנייה בפועל ב-2014 ל-47 אלף ומעלה בדומה לשנת 2013. זאת, כאשר לפי ההערכות המשק הישראלי נזקק לקרוב ל-40 אלף יחידות דיור חדשות מדי שנה. עם זאת, קיים מחסור מצטבר שנוצר בעשור הקודם בו קצב התחלות הבנייה בין 2001 ל-2008 עמד על כ-31 אלף דירות בשנה. לפי הערכות משרד הבינוי בשנה הבאה קצב התחלות הבנייה יעמוד על 50.5 אלף יחידות דיור - המספר הגבוה מאז הקמת המדינה.
- הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
- הוועדה המקומית בחולון אישרה את תכנית הבינוי במתחם עין יהב
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
- 3.גבי 10/03/2015 15:59הגב לתגובה זויותר קטנה מאשר היום. ככל השאוכלוסיה גדלה כך נדרשות יותר התחלות בניה, כי קצב הגידול הוא קבוע מבחינת אחוזים (1.9% ריבוי טבעי בשנה). בין 2002 ל 2014 האוכלוסיה גדלה פי 1.25 וזה אומר שהיום אנחנו נזקקים בערך ל 40,000 דירות חדשות כל שנה. בין השנים 2001 ל 2008 נבנו כ 31 אלף התחלות בניה בלבד, אבל זה לא כל כך מעט בהתחשב בגודל האוכלוסיה של אותם ימים. המחסור הצטבר בקצב של כ 3,000 דירות בשנה לכל היותר, ובאותן השנים המחירים היו בירידה כי כנראה המצב ההתחלתי היה עודף של דירות.
- 2.בגלל יאיר האפס ומעמ האפס שלו (ל"ת)איתן 10/03/2015 13:51הגב לתגובה זו
- 1.ישראלי 10/03/2015 13:15הגב לתגובה זובבנייה פעילה זה כולל התחלת בנייה לפני שנה ולפני שנתיים? הנתון הרלוונטי הוא התחלות בנייה בשנה האחרונה. בינתיים המחסור בדירות רק גדל. השר הנוכחי הוא מהגרועים שהיו, הוא ואטיאס הסקטוריאליים הרסו את העתיד של הצעירים המשרתים והתורמים שלא חפצים לגור בשטחי יהודה ושומרון.
משכנתא (גרוק)ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
בפיקדונות הריבית ירדה, במשכנתאות ובהלוואות היא יורדת, אבל בפחות. "התמסורת" של השוק עובדת לטובת הבנקים. כשהם בצד המשלם אז הורדת הריבית תהיה משמעותית, כשהם בצד המקבל היא תהיה צנועה. אבל הנתונים מלמדים על מגמה. ריבית המשכנתא בדרך לרדת, גם בשל הורדת ריבית בנק ישראל שצפויה בסוף החודש וגם כי מחירי אגרות החוב כבר ירדו דרמטית והן משמשים למקורות למימון המשכנתאות.
למעשה, בשלושה חודשים ירדה ריבית המשכנתא בכ-0.3% בחודש ספטמבר הריבית ירדה ב-0.05%, ועל פי ההערכות היא ירדה כ-0.1%-0.15% באוקטובר.
בראש הטבלה של הריביות היקרות ממשיך לעמוד מזרחי טפחות, עם ריבית ממוצעת של 5.25%, בעוד הבינלאומי שומר על המקום שלו כזול במערכת עם 5.03% בלבד,אם כי להבינלאומי דרך בנק אוצר החייל יש פעילות משכנתאות מול משרד הביטחון בתנאים טובים ופעילות זו מורידה את הריבית הממוצעת לכולם.
לאומי מציג ריבית של 5.21%, הפועלים 5.19%, ודיסקונט 5.14%. מרכנתיל עומד על 5.20%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג עם 7.55%, ואף הציג עלייה מאוגוסט והוא גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. הנתונים האלה מראים השוק עכשיו עדיין בקיפאון כשהבנקים לוקחים צעד אחורה וממתינים שהנגיד יקח את היוזמה הבנקים מחכים לראות אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית ב־24 לחודש, ורק אז יחליטו אם להמשיך להוריד מחירים או לשמור על הסטטוס קוו. אנחנו עדיין רואים תחרות קשה בין הבנקים אבל היא לא מקבלת ביטוי בריביות אלא בעיקר בתנאים מיחזורים והקלות בעמלות.
המגמה בשלושת החודשים האחרונים
בחודש יולי נרשם המפנה הראשון אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. התחרות בין הבנקים התחממה, תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו, והציפיות להפחתת ריבית בנק ישראל הלכו והתגברו. הבנקים החלו להוריד מחירים, לעיתים בצורה אגרסיבית, כדי למשוך לקוחות חדשים ולמחזר הלוואות קיימות. הריבית הממוצעת ירדה אז בכמעט 0.2% - ל־5.28%, אחרי חודשים של קיפאון.
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- משכנתאות ב-8.9 מיליארד שקל בספטמבר - למרות הירידה במכירות דירות - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הירידה הזו באה אחרי חודש יוני, שבו נרשמו ריביות שיא של השנים האחרונות 5.44% בכלל המערכת, רמה שנחשבה אז כמעט חסרת תקדים. הבנקים שמרו אז על תמחור גבוה במיוחד, הציבור התקשה לעמוד בהחזרים,
והמערכת כולה פעלה תחת תנאי אשראי נוקשים בהרבה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים -1.95% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
