בכמה נמכרה דירת 2.5 חדרים ברחוב כצנלסון בגבעתיים?
Bizportal ליקט את העסקאות הבולטות שסגרו המתווכים בשבוע החולף:
תל אביב
דירת 3 חדרים בקומה הראשונה בבניין עם מעלית ברחוב ז'בוטינסקי, 71 מ"ר, נמכרה ב-2,400,000 שקל.
דירת 3 חדרים בקומה השלישית בבניין ברחוב שלמה המלך, 72 מ"ר בנוי 12 מ"ר מרפסת שמש, נמכרה ב-2,450,000 שקל.
העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס אושן
גבעתיים
דירת 2.5 חדרים במצולות ים, 75 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, ללא מעלית וחניה, נמכרה ב- 1.63 מיליון שקל
דירת גג 5 חדרים ברחוב גורדון, 138 מ"ר 70 מ"ר מרפסת גג, קומה 3 מתוך 3, עם מעלית וחניה מקורה, נמכרה ב- 2.72 מיליון שקל
דירת 2.5 חדרים ברחוב כצנלסון , 80 מ"ר, קומה 1 מתוך 4, ללא מעלית וחניה,
נמכרה ב- 1.295 מיליון שקל
העסקאות בוצעו באמצעות אנגלו סכסון גבעתיים
רמת גן
דירת 5 חדרים ברחוב אלכסנדר, 108 מ"ר מרפסת שמש 12.5 מ"ר, קומה 5 מתוך 9, עם מעלית, חניה ומחסן, נמכרה ב- 2.4 מיליון שקל
דירת 4 חדרים ברחוב השר משה, 112 מ"ר, קומה 5 מתוך 6, עם מעלית וחניה נמכרה ב- 1.755 מיליון שקל
דירת 5 חדרים ברחוב גלעד, קומה 3 מתוך 15, 130 מ"ר, עם מעלית, חניה נמכרה ב- 2.6 מיליון שקל
דירת 4 חדרים ברחוב פנקס, 85 מ"ר מרפסת שמש 9 מ"ר , קומה 1 מתוך 4 , עם מעלית, חניה ומחסן, נמכרה ב- 1.725 מיליון שקל
העסקאות בוצעו באמצעות אנגלו סכסון רמת גן
חולון
דירת קרקע 3.5 חדרים ברחוב החי"ם, שכונת תל גיבורים, 70 מ"ר, נמכרה ב-1,000,000 שקל.
העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס אבניו
כפר סבא
דירת 3 חדרים בקומה הרביעית בבניין עם מעלית ברחוב יציאת אירופה, 96 מ"ר, כוללת שני מקומות חניה ומחסן, נמכרה בתוך שלושה חודשים ב-1,420,000 שקל. מחיר מבוקש: 1,495,000 שקל.
העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס ONE
רעננה
דירת גן 5 חדרים ברחוב לאה גולדברג, 140 מ"ר בנוי 60 מ"ר גינה, נמכרה בתוך חודש ב-2,435,000 שקל. מחיר מבוקש: 2,620,000 שקל.
העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס ONE
חיפה
דירת 5 חדרים בקומה השביעית בבניין ברחוב בירם, שכונת סביוני דינה, 136 מ"ר, כוללת מחסן וחניה, נמכרה ב-1,800,000 שקל.
דירת 3 חדרים בקומה הראשונה בבניין ברחוב בודנהיימר, שכונת כרמל צרפתי, 60 מ"ר, נמכרה ב-660,000 שקל.
העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס סיטי
ירושלים
דירת 3 חדרים בקומה הראשונה בבניין ברחוב קרן קיימת לישראל, 60 מ"ר, נמכרה ב-2,600,000 שקל.
העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס חזון
דירת 3 חדרים ברחוב אצ"ל בגבעה צרפתית, 70 מ"ר, קומה 2 מתוך 8, עם מעלית וחניה, נמכרה ב- 1.24 מיליון שקל
דירת 4 חדרים ברחוב בר כוכבא בגבעה הצרפתית, 78 מ"ר , קומה 2.5 מתוך 4 , ללא מעלית וחניה, נמכרה ב- 1.39 מיליון שקל
דירת 3 חדרים ברחוב מח"ל במעלות דפנה, 80מ"ר, קומה 7 מתוך 8, עם מעלית, וחניה, נמכרה ב- 1.53 מיליון שקל
העסקאות בוצעו באמצעות אנגלו סכסון ירושלים
דימונה
דירת 3 חדרים בקומה הראשונה בבניין ברחוב יוסף קארו, שכונת תשלו"ז, 75 מ"ר, נמכרה ב-430,000 שקל.
דירת 4 חדרים בקומה הראשונה בבניין ברחוב יצחק שדה, שכונת נווה דוד, 96 מ"ר, נמכרה ב-480,000 שקל.
דירת קרקע 3 חדרים ברחוב אבן גבירול, שכונת תשלו"ז, 107 מ"ר, נמכרה ב-760,000 שקל.
דו-משפחתי 6 חדרים ברחוב הרדיון, שכונת ממשית, 170 מ"ר, נמכר ב-1,180,000 שקל.
העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס נובה
שכירות
ירושלים
דירת 3 חדרים ברחוב מושה קול ברמת בית הכרם, 80 מ"ר, קומה 5, עם מחסן וחניה, ללא מעלית, הושכרה ב- 4,500 שקל לחודש
צמוד קרקע בן 5 חדרים במבוא ביתר, 120 מ"ר גינה 70 מ"ר, עם מחסן 5 מ"ר, ללא חניה הושכרה ב- 4,000 שקל לחודש
- 2.שימי 01/03/2015 10:00הגב לתגובה זודירות ב 1.3 יש בגבעת רמבם וברחובות צה"ל וארלוזורוב. הכי טוב לחפש במתלם ההתסתדרות כי יהיה שם התחדשות עירונית.
- 1.כצנלסון - מציאה (ל"ת)אלון 28/02/2015 12:36הגב לתגובה זו
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
