מתלבטים אם לקנות דירה? מיכאל שראל מספק תחזית חותכת למחירי הדירות
הקיפאון נשבר סופית ובאגרסיביות. לפי סקירה שפרסם אתמול משרד האוצר, בחודש דצמבר נמכרו 11 אלף דירות - שיא חודשי של מעל עשור (
בראיון ל-BizportalTV מתייחס היום ד"ר מיכאל שראל, ראש פורום 'קהלת' לכלכלה והכלכלן הראשי במשרד האוצר לשעבר (שהתפטר בקול גדול בעקבות סוגיית מע"מ 0%), לשוק הנדל"ן, שאלת הבועה והתחזית בעניין מחירי הדירות.
צילום ועריכה: גילי מייזלר
- 31.חזי 05/02/2015 18:16הגב לתגובה זוהמשמיצים ומכנים את דר' שראל בשמות גנאי עדיף שינברו ויבדקו את ניתוחיו ותחזיותיו בשנים קודמות.אין ספק שהוא אחד מכלכלני המאקרו הטובים ביותר אם לא הטוב ביותר.קחו את המלצותיו ברצינות התחזיות שלו פשוט קולעות למטרה.
- 30.חזי 05/02/2015 18:16הגב לתגובה זוהמשמיצים ומכנים את דר' שראל בשמות גנאי עדיף שינברו ויבדקו את ניתוחיו ותחזיותיו בשנים קודמות.אין ספק שהוא אחד מכלכלני המאקרו הטובים ביותר אם לא הטוב ביותר.קחו את המלצותיו ברצינות התחזיות שלו פשוט קולעות למטרה.
- 29.ייעוץ נדל"ן בגוגל 05/02/2015 08:56הגב לתגובה זוחפשו בגוגל ייעוץ נדל"ן
- 28.קליפ 04/02/2015 00:26הגב לתגובה זוהנחת יסוד שגוייה: מיליוני יהודים בדרכם ארצה. בזכות גלי אנטישמיות שיבריחו היהודונים ארצה......עם הזנב בין הביצים הרועדות.....
- 27.מ 03/02/2015 19:24הגב לתגובה זוהמסקנה הסופית (יש בועה) סותרת את ההסברים היפים על השיפור בנטו והגידול במספר המפרנסים שהביא שראל בטור מלפני כמה ימים בישראל היום. http://www.israelhayom.co.il/opinion/255121 הרי אם היחס למשכורת נטו נמוך מ 1999 ועולה רק ב17% מ2004 אז זה משנה את התמונה שנוצרה מהיחס לשכר ברוטו ופתאום לא נראה שאנחנו בטריטוריה קיצונית. אם מוסיפים לזה את הריבית הנמוכה משמעותית מהזמנים ההם אז בכלל אפשר לומר שבהתחשב בריבית השוק נמצא בשיווי המשקל. מכיון שאפשר לקחת משכנתא קבועה לשינוי הריבית בעתיד לא תהיה השפעה על אלו שלא לוקחים ריבית משתנה כלל. אז לא הבנתי, קשה או לא קשה? יש בועה או אין? הבחור לא קונסיסטנטי.
- 26.שאול 03/02/2015 11:20הגב לתגובה זוכתבתי פוסט בנושא בבלוג הפיננסי "המיספר"
- 25.משה 03/02/2015 07:33הגב לתגובה זואסור שטיפוסים כמוך יהיו במשרד ה אוצר
- 24.אי אפשר לשמוע את הטמבל המנותק והרע הזה (ל"ת)מרקו 03/02/2015 06:02הגב לתגובה זו
- 23.עובד בשביל עצמו 02/02/2015 22:59הגב לתגובה זואבל במשפחה סטנדרטית יש רק שני מפרנסים שקונים דירה. אז גם אם תכפיל את זה פי 0.7 או 0.8 מפרנסים בממוצע, זה עדיין שני אנשים עובדים (וה0.2-0.3 זה לעשירים)
- פשוט היום יש יותר נשים עובדות וקרייריסטיות (ל"ת)בטח לא אצלך 04/02/2015 21:49הגב לתגובה זו
- 22.מעמ 0 ומחיר מטרה יחד 02/02/2015 22:13הגב לתגובה זולא היה משנה כאן. שראל בודאי יודע מה זה שוק משוכלל ולא משוכלל.מה שהוא טוען להגדלת הביקושים זה כשהשוק משוכלל. וכל העליהום על יאיר לפיד לא היה במקום.הבעייה היתה שקבוצות לחץ גרמו לשינוי הקריטריונים שבתחילה היו צודקים ולהורדת הכדאיות של התכנית.
- 21.א 02/02/2015 20:34הגב לתגובה זוכרגע כולם חיים בהנחה שהם יהיו מועסקים באותה רמת שכר ב-30 שנים הבאות או בשכר גבוה יותר. הנחה שגוייה מאד.
- 20.לקנות עכשיו!!! 02/02/2015 20:07הגב לתגובה זודחוף לקנות!!! בולשיט
- 19.שגיא טובי. 02/02/2015 20:05הגב לתגובה זוודווקא דמרי צודק.אני רואה את הביקושים כשאני מחפש דירות והם מטורפים.עוד 10 שנים ע"פ התחזיות יחיו כאן עוד כ-1.5 איש ואני רואה שההיצע רק הולך ויורד והביקוש עולה ועולה....אין השקעה טובה יותר מדירה בישראל לדעתי,כיום.
- אשקלוני 03/02/2015 07:14הגב לתגובה זובאשקלון בברנע. דירות נחטפות כמו כלום. ומרגישים בהחלט שיש יותר עולים מצרפת בעיר, שקונים בתים במזומן. זה מטורף, על הנייר רצו ממני 1,200,000 שקל בשביל 4 חד' קומה ראשונה. וזה עוד מקבלן שלא נחשב טוב. אני מקווה מאוד שאני אצליח לקנות בעיר דירה, כי אם לא אז האופציה הבאה זה שדרות.
- ספרד ארה"ב אירלנד 02/02/2015 22:07הגב לתגובה זוולגבי התוספת של 1.5 מיליון איש, לא הבנתי מה הבעיה פה? גם בין השנים 1997 ל 2007 נוספו למדינה 1.5 מיליון איש ומחירי הדירות היו בכלל בירידה איטית בתקופה הזאת. ומה לגבי שנות ה 60 בהם קצב הריבוי הטבעי היה כפול!!!! מאשר היום? הידעת שמחיר דירה היה כ 50 משכורות בלבד?
- תל אביבי 02/02/2015 21:21הגב לתגובה זוביקוש לבדו אינו מעיד... תוסיף את היכולת לשלם על המשכתא למדד הביקוש, וקיבלתי שרבים לא יוכלו לעמוד בזה ב-15-20 השנים הקרובות...
- שגיא טובי 03/02/2015 16:21קודם כל אין מה להשוות את ישראל לשום מדינה בטח שלא ארה"ב השטח כאן הוא מצומצם עם ריבוי טבעי הכי גבוה בעולם המערבי ועליה בלתי פוסקת של יהודים מרחבי העולם.....התמ"ג גדל כל הזמן והשנה עקף 40,000$.....גם אם יהיו כאלו שלא יצליחו לעמוד במשכנתאות מיד יקנו אחרים את הדירות....הפיצוץ יגיע בדמות עשרות אלפי אנשים ברחובות עוד 10 שנים. אני מקווה שאתבדה אך לא נראה לי.....הפתרון היחידי לדעתי הוא מס כבד על משקיעי דירה 3 ומעלה,הפקעת קרקעות (בדרום ת"א יש שטח עצום שאפשר לבנות עליו אך הוא פרטי) ובניית יחידות דיור עליהן (צריך המון דירות 40-50 מ"ר לא צריך 4-5 חדרים) ויציאה מהמרכז עם תמריצים רציניים (עלות קרקע 0 למשל בדרום ובצפון).....מקווה שאתבדה אך בינתיים אני רואה גידול בלתי פוסק בביקוש,וההיפך.....אגב הרבה כלכלנים שאני מכיר ניבאו ירידות מחירים עוד ב-2010.
- 18.המקצוען 02/02/2015 19:58הגב לתגובה זומה הוצבע את הזקן או את השיער ממתי כתום הולך עם שחור באמת קוקCינל אחולמאניוק
- 17.ביבי 02/02/2015 18:45הגב לתגובה זוכתבה מאד מעניינת ,אך השידור תמיד נפסק באמצע בגין תקלה וחבל מאד-מה עושים????
- 16.משה 02/02/2015 17:40הגב לתגובה זוזו מדינה קטנה עם המון מהגרים והמון תעסוקה כך שלא פלא שהכל מיתיקר קחו לדוגמא הבדוים בנגב ס"ה היו פה 150000 והיום מיליונים וזה מהגירה של מאות אלפי בדוים מסיני לכאן ועוד הרבה דוגמאות כאלה יש שגורמים לביקוש ולעלית המחירים
- דרומי 02/02/2015 20:35הגב לתגובה זוא"י נמסרה על מגש התקשורת הזדונית (מימון אסלם רצחני) לישראל הערבית. יהודים יכולים להגר לאירופה המתאסלמת
- 15.איציק ר 02/02/2015 16:40הגב לתגובה זואתם מבינים כמה מס משלמים היום?! גם הקבלן וגם הציבור, אז מי שחושב שיש להטיל מס נוסף טועה ובגדול. רק היצע דירות יפתור את הבעיה.צריך להילחם בבירוקרטיה.
- 14.למה שנקנה? נשים כסף בבנק ונשלם מס לטרכטנברג (ל"ת)קניית דירה 02/02/2015 15:50הגב לתגובה זו
- 13.טלטל 02/02/2015 15:06הגב לתגובה זומיום קבלת ההחלטה!!!!יש עודף של 90 מיליארד דולר בבנק ישראל.בנק ישראל מחוייב להחזיק לפחות 3 חודשי יבוא למדינה!שזה אולי מגיע ל-20-25 מיליארד דולר.בלי בעיות אפשר להביא בתוך זמן קצר חברה סינית ולהקצות לה קרקע שתבנה 3-4 ערים כולל תשתיות בעלות של כ-40-50 מיליארד דולר כפתרון עבור 300000 משפחות שישלמו שכירות למדינה או לחליפין יקנו את הדירה במחיר שפוי.הסינים יודעים לבנות עיר כולל תשתיות בתוך 2-3 שנים. מי יוביל המהלך?
- אזרח 02/02/2015 18:00הגב לתגובה זויש יותר מדי אינטרסנטים שלא רוצים שמחירי הדיור ירדו, בראשם פוליטקאים ( כולל ראש ממשלה) שברשותם דירות , קבלנים מקורבי ליכוד , בנקים והמשת"פ שלהם בנק ישראל , משרד האוצר שחולב מיסים ממחירי הקרקע, ועוד ועוד...
- 12.רוח 02/02/2015 15:05הגב לתגובה זוהוראת שעה פטור 3 שניםממחר 200,000 דירות בשוק
- א 03/02/2015 21:28הגב לתגובה זואיך זה הגיוני שעל דירה להשקעה, הרווח פטור ממס (אלא אם כן יש בבעלותך יוצר מ 3 דירות), בעוד שמי שיש קצת כסף, ומשקיע אותו בבורסה (כי אין ברירה) משלם 25 אחוז מס על רווחי הון ????
- 11.אלכס 02/02/2015 15:02הגב לתגובה זוחוץ ממשהו אחד שלא הבנתי וזה הקשקוש שאומר שההסתכלות על מספר המשכורות שצריך לרכישת דירה לעומת העבר זו הסתכלות חסרת משמעות כי היום יש הרבה יותר מפרנסים פר משק בית. מה?! כשמדברים על משק בית של זוג צעיר נורמטיבי שעובד ומתקשה לקנות דירה, מדברים על שני מפרנסים - גבר ואישה. בהנחה ששניהם עובדים, גם היום וגם לפני 10 שנים, היום הרבה יותר קשה להם לקנות דירה. מה לא בסדר בהסתכלות הזו? אין עוד מפרנסים. זה נחמד שיש אבטלה נמוכה, אבל גם ככה כשאחד מבני הזוג לא עובד אז אף אחד לא חולם אפילו על דירה. התרחיש הקלאסי מדבר על שני בני זוג שעובדים. ואין להם הכנסה נוספת, לא מהורים ולא מילדים.
- פשוט לו יש דירה ( אולי שתיים) אז זה לא רלוונטי לו. (ל"ת)אחד 02/02/2015 15:33הגב לתגובה זו
- 10.מוטי 02/02/2015 14:56הגב לתגובה זומשיגה את האפקט הרצוי. גם מחירי הדירות היו יורדים וגם הכלכלה הייתה צומחת יותר והאבטלה הייתה ממשיכה להיות נמוכה. משום מה בשיח הקומוניסטי התקשורתי שמתהווה פה. אף אחד לא מעיז לומר זאת.
- 9.לירון 02/02/2015 14:54הגב לתגובה זוצעירים לא יכולים לחכות 10 שנים, משקיעים כן.
- 8.קלקלן בגרוש 02/02/2015 14:35הגב לתגובה זווגם את משפרי הדיור כי איך הם היו משפרים דיור אם אף צעיר לא היה קונה את דירתם הישנה כי יש לו חדשה ב15.25% פחות?
- 7.משה 02/02/2015 14:31הגב לתגובה זוצריך להקשיב לו !!!
- 6.שלומי 02/02/2015 14:29הגב לתגובה זואני אצחק - ואצחק - ואגיד מגיע להם
- אזרח שלא טס"אל על" 02/02/2015 17:13הגב לתגובה זול 25 שנה
- 5.עמירם 02/02/2015 14:20הגב לתגובה זוואני מדבר על תחילת 2009 ועל המעבר החד מסביבת ריבית של 4% לסביבה של 0.5% . קודם כל היה צורך להטיל מס רכישה גדול מאוד על משקיעים, כדי לודא שהביקוש מצידם לא משתולל. דבר שני היה צריך לדרוש לקחת 50% מהמשכנתא בריבית קבועה, כדי למנוע זעזועים בהחזר החודשי וכדי למנוע מאנשים לסמוך על הריבית המשתנה הזולה כאילו היא תישאר עד סוף המשכנתא שלהם. אם צעדים אלו לא היו מונעים טיפוס מחירים בנדל"ן, היה אפשר לקצר את משך המשכנתא כדי להגדיל את ההחזר החודשי לרמה הרגילה שלו, כלומר לרמה שבו הוא היה במהלך 2007 למשל. שימו לב שקיצור המשכנתא מאפשר לרוכשים ליהנות מהריבית הנמוכה, אבל לא מיידית כמו שקרה בפועל, אלא רק בהדרגה במשך תקופת המשכנתא. בכל אופן החלב כבר נשפך ב 2009
- אם 02/02/2015 15:19הגב לתגובה זואת שלי יחימוביץ וכל הטמבלים שלא עשו כלום
- 4.ייעוץ נדל"ן בגוגל 02/02/2015 14:14הגב לתגובה זוחפשו בגוגל ייעוץ נדל"ן
- חיפשתי. יש שם אחד צביקה דורון או משהו. נראה לא רציני. (ל"ת)משקיע נדל"ן 02/02/2015 15:27הגב לתגובה זו
- 3.מס רכוש 20% + הגבלת משכנתא ל 15 שנים= המחירים ירדו ממחר (ל"ת)גם ברמת ההיצע הקיימת 02/02/2015 14:10הגב לתגובה זו
- 2.לא כלכלן ובכל זאת 02/02/2015 14:06הגב לתגובה זוקובעות מי יזכה בדירה, כך שגם אם עודף הביקוש יהיה עצום, המחיר לא יעלה במילימטר מעבר לתקרת המחיר לכל מטר רבוע שקבע השמאי הממשלתי (לכל שכונה). הקבלן גם לא היה יכול לנצל את הביקוש כדי למכור דירות באיכות נמוכה כי גם האיכות מפוקחת במפרט מאוד מפורט. אך יש צד שני למטבע ----- חלק מהביקוש שהיום מופנה לדירות שאינן במסגרת מע"מ אפס, כמו למשל דירות יד שניה, היה מופנה אל הדירות במע"מ אפס. זה אומר שהיה נשאר פחות ביקוש לדירות בשוק החופשי, ולכן השוק החופשי היה נאלץ להתחיל להוריד מחירים. עודף הביקוש לדירות במסגרת התוכנית לא יכול לעלות מחיר בגלל שקבעו תקרות. אבל תת-הביקוש לדירות בשוק החופשי כן יוריד מחיר
- וגם לא מבין 02/02/2015 15:43הגב לתגובה זודברת על הגרלה, ומה עם הזוגות שנופלים בהגרלה? מי יקבע את מחיר הדירה עם/בלי מע"מ? אתה מבלבל בין מחיר מטרה (אורי אריאל מהבית היהודי) ומע"מ 0
- 1.קרטל שליט מחירגבוה=מניעפיצוץ=בועהמעל50%=דור עני=מיתון!! (ל"ת)קבלן,בנק,ממשל=גנבים! 02/02/2015 14:06הגב לתגובה זו
- גמגם ברור בבקשה (ל"ת)סוחר 02/02/2015 14:36הגב לתגובה זו
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
