בדצמבר - שיא ברכישת דירות חדשות מ-2002, באיזו עיר נרשמה הסתערות?
רוכשי הדירות ממשיכים לרכוש כל דבר שזז לפי סקירת משרד האוצר, בחודש דצמבר חל גידול של כ-17% במספר הדירות שנמכרו, זאת לאחר העלייה החדה בשיעור של 37% שנרשמה בחודש נובמבר. בסך הכול מספר העסקאות הגיע בדצמבר ל-11 אלף.
את הגידול במספר העסקאות הוביל פלח השוק של הדירות החדשות, עם עלייה של כ-40% בהשוואה לחודש הקודם, בהמשך לעלייה של 24% שנרשמה בנובמבר. שיעור הגידול החדים ברכישת דירות חדשות בחודשיים האחרונים הביאו את סך העסקאות בדירות חדשות לרמת הגבוהה ביותר מאז 2002 - כ-3,500 דירות.
הגידול החד במכירת דירות בדצמבר הקיף את כל האזורים, למעט תל אביב, והוא בולט במיוחד באזור באר שבע, בו הוכפל מספר העסקאות בדצמבר בהשוואה לחודש הקודם. סך הכול, בחודשיים האחרונים, בהן נרשמה האצה ברכישת דירות חדשות, לאחר רמת מכירות נמוכה מאז הוכרז על תכנית מע"מ 0%, נמכרה כמות דירות השקולה כמעט לרבע מסך הדירות החדשות שנמכרו בשנת 2014. באזורי הפריפריה, שיעור זה אף גבוה יותר והוא נע בין 27% ל-33%. באוצר מציינים כי בדירות יד שנייה עמד שיעור זה (בממוצע עצמי) על 20% בלבד (ללא הבדלים מהותיים בין הפריפריה למרכז).
ירידה ברכישות המשקיעים
בפילוח בין הסגמנטים השונים של השוק נמצא כי מי שהובילו את הרכישות בחודש דצמבר היו רוכשי דירה ראשונה (מרביתם זוגות צעירים), עם גידול של 44%, אותו הוביל אזור באר שבע (גידול של קרוב ל-150%). הגידול החד ברכישות הזוגות הצעירים התרכז בפלח השוק של הדירות החדשות (הוכפלו בהשוואה לחודש הקודם), בעוד רכישת דירות יד שנייה על ידי סגמנט זה של השוק רשמה עלייה צנועה יותר של 18%.
- גבאי מדלג, טיומקין שוב שולף, וצה"ל לא מפסיק להיות מובך
- האוצר: "הגודש בנמלי הים גורם לנזק של 14 מיליארד שקל בשנה"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
משקל המשקיעים בסך העסקאות בחודש דצמבר ירד בשיעור חד לשיעור של 21% בלבד, השיעור הנמוך ביותר של סגמנט זה של השוק בשנים האחרונות. במונחים כמותיים סך רכישות המשקיעים בדצמבר על 2,300 דירות, ירידה של 9% בהשוואה לחודש הקודם (סגמנט השוק היחידי שרשם ירידה בעסקאות בדצמבר). בפילוח גיאוגרפי נמצא כי את הירידה ברכישות המשקיעים, הן כשיעור מסך העסקאות באזור והן במונחים כמותיים, הוביל אזור באר שבע (על רקע גידול במשקלם של הזוגות הצעירים באזור).
- 20.התשקורת מריצה נדלן (ל"ת)זהירות 01/02/2015 23:39הגב לתגובה זו
- 19.1.2 מיליון בפאקינג חדרה. אפילו חינם לא הייתי גר שם (ל"ת)מי המסכן שמשלם שם 01/02/2015 23:38הגב לתגובה זו
- 18.ממתין בסבלנות 01/02/2015 17:02הגב לתגובה זוקצת סובלנות הרי ידוע בוודאות שכל מי שיהיה בשלטון יוריד מחירים והרבה שווה לחכות
- 17.זו המשכנתה הכי נמוכה והיא תישאר כך הרבה שנים (ל"ת)ייעוץ נדל"ן בגוגל 01/02/2015 17:02הגב לתגובה זו
- 16.קרטל=שליט מחירגבוה=מניע פיצוץ=בועהמעל50%=דור עני=מיתון! (ל"ת)קבלן,בנק,ממשל=גנבים! 01/02/2015 16:39הגב לתגובה זו
- 15.מכופף הבננות 01/02/2015 16:21הגב לתגובה זוברגע שהמשקיעים מבינים שמשהו פה לא יציב הם עוצרים ועכשיו מה שיקרה זה גל מימושים מצדם מפה הדרך למטה בטוחה נא לחגור חגורות רכבת ההרים מתניעה
- 14.חיים 01/02/2015 16:13הגב לתגובה זודש להרצוג וליבני מצב נוראי בארץ... רק רעבים... בתיאבון !!!
- 13.מאיר 01/02/2015 16:12הגב לתגובה זובחודשיים שאין חגים או לא הייתה מלחמה נמכרו הרבה דירות ביחס לזמן מלחמה.....ממש עליה מטורפת!!! אגב יחסית לדצמבר 2013 נרשמה ירידה של כ-20%. חלק מהמשקיעים שלא קונים הם החלק החכם...הטיפשים והצעירים המבוהלים קונים תחת הפחדות ובלי לשים לב מובילים את עצמם לתהום כלכלית ומשפחתית...מעניין מי ישלם על המחדל הענק הזה שנקרא שוק הדיור בארץ...
- 12.טל 01/02/2015 16:11הגב לתגובה זוהתנהגות המונים שכזו נובעת מפגיעה באמון שלהם ברכיב חשוב בכלכלה, ואמון זה בסיס קיומה של כלכלה תקינה.
- 11.כלכלנים - ההשקעה הגרועה בעולם זו קניית דירה בישראל (ל"ת)רוח״ש 01/02/2015 16:06הגב לתגובה זו
- 10.המקצוען 01/02/2015 16:05הגב לתגובה זווהנדלן בפתח .אני אומר לכם ממש קריסה קולוסאלית !כל מי שישיקע כסף בבורסות בנדלן בכלל בכל מה שזז חוץ משורטים יזומבר
- 9.בן אהרון 01/02/2015 15:33הגב לתגובה זובסוף כל הנטל נופל על החלשים שיצטרכו לשכור דירות ולא יהיה להם דירות להשכרה כי המשקיעים לא קונים.
- 8.אברהם פורצרווסר 01/02/2015 15:30הגב לתגובה זומדיניות הריבית הריאלית השלילית היא שמנפחת את בועת הנדל"ן. וכשבועה זו תתנפץ יהיה כאן שבר כלכלי עמוק שתיקונו יארך שנים רבות.
- 7.החלילן מהמלין 01/02/2015 15:15הגב לתגובה זומחר יעלה המחיר קנו מהר לפני שיגמר.
- 6."רכשו כל מה שזז" ? נדל"ן לא זז - זה נכס דלא ניידי (ל"ת)אבשלום קור 01/02/2015 15:14הגב לתגובה זו
- 5.איך מצוקת דיור אם נרשם שיא במספר האנשים שהגיעו לדירה? (ל"ת)שאלה לחכמים בלבד 01/02/2015 15:00הגב לתגובה זו
- 4.אמנון 01/02/2015 14:42הגב לתגובה זוהקבלנים הרוויחו בגלל תאוות הפרסום של לפיד לא מפרסמים החלטה לפני שמחליטים לבצע אותה
- 3.לפיד ניסה וביבי הרס ,רק יש עתיד (ל"ת)בני 01/02/2015 13:58הגב לתגובה זו
- 2.נתיבות הפכה להיות להיט נדלני מטורף (ל"ת)ירון 01/02/2015 13:58הגב לתגובה זו
- 1.בלה בלה בלה בועה בלה בלה (ל"ת)אנונימי 01/02/2015 13:49הגב לתגובה זו
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
