מדד גזית גלוב: מחירי הדירות ירדו 0.2% - היכן צפויה ירידת מחיר?
"מחירי הדירות בתל אביב עולים בלי סוף, בעוד בשאר חלקי הארץ רואים התייצבות כשבוחנים את המחירים במונחים ריאליים מגלים שהמחירים בצפון עדיין לא הגיעו לרמות של שנת 1998, והדרום לא רחוק מרמות אלה", כך אמרה אפרת טולקובסקי, מנכ"לית מכון גזית גלוב לחקר נדל"ן של המרכז הבינתחומי, וחברת מועצת עיריית תל אביב, עם פרסום מדד מחירי הדירות של המרכז עבור הרבעון השני של השנה.
המדד ירד בשיעור של 0.2% ברבעון השני של 2014, זאת לאחר שעלה ב-1.42% ברבעון הראשון של השנה. עלית המחירים החדה ביותר נרשמה באזור הצפון (6.9%) ואחריו באזור ירושלים ב-6.7%. באזור הדרום עלו המחירים עלו ב-4.34% ובאזור חיפה נרשמה עלייה של 4.13%. באזור המרכז עלו המחירים ב-2%. מנגד, באזור הקריות נרשמה צניחה של 12.25% במחירים, בתל אביב ירדו המחירים ב-4% ובגוש דן נרשמה ירידה של כ-3%.
נציין שהנתונים של המדד מתייחסים לדירות חוזרות ומתבססים יותר על דירות יד שנייה, בניגוד לנתוני הלמ"ס המתייחסים לנתוני הלמ"ס המתייחסים יותר לדירות חדשות.
טולקובסקי טוענת כי בצפון ובדרום קיים היצע גדול של דירות "ב-17 שנים המחירים באזורים אלו כמעט ולא עלו, הם משקפים היצע לא מבוטל ולכן יכול להיות שנראה ירידת מחירים באוזרים אלו, צריך לזכור שבין 1998 ל-2008 היו בחיפה לדוגמה ירידות מחירים של 60%. המחסור במרכז נובע בין היתר מחוסר רצון של ראשי ערים ליצור יחידות דיור.
- 3.שאלה למבינים 04/12/2014 11:52הגב לתגובה זוזאת לפי הגרף שמשווה בין שתי השיטות. אני מבין שהלמ"ס בודק גם דירות חדשות, ואני מבין שגזית גלוב בודקים את אותו הנכס פעמיים ובודקים כמה השתנה המחיר של אותו הנכס ספציפי, אבל האם מישהו יכול להסביר לי, בשיא הרצינות, מדוע יש כזה הבדל, גם בתזמון של תחילת העליות וגם בשיעור העליות?
- 2.ניתוח הנתונים 04/12/2014 10:55הגב לתגובה זוזה אומר לנו שהשוק בתל אביב ספג מכה קשה ללא קשר לחוק מע"מ 0% שהוכרז בסוף חודש מרץ, כי גם החוק הזה וגם תוכנית מחיר מטרה לא צפויים להשפיע על תל אביב. בכל זאת היתה ירידת מחירים, וזאת למרות שהריבית ירדה דראסטית במהלך אותה תקופה והיתה אמורה לגרום לעליות מחיר. אגב מי שהסתכל על מה שקרה באירלנד, שם יש עיר מרכזית בשם דבלין, יודע שכשהמחירים התחילו לרדת הם ירדו הכי הרבה בדבלין. שם היו ירידות של 56% ממחיר השיא, לעומת 46% ירידה בפריפריה של אירלנד.
- 1.יאיר 04/12/2014 10:34הגב לתגובה זואני מסתכל על הגרף שמתחת לשורה של ה60 אחוז ירידה בחיפה .. ווואלה 30 אחוז אוליי
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
