בובליל: "יוג'ין קנדל אמר לי שהוא מתחרט שאמר לבתו לא לקנות דירה"
"הבעיה היא לא בעיית הנדל"ן במדינת ישראל, הצמיחה בשנה האחרונה בישראל היא 0%, שואלים כיצד הגענו למצב הזה? הדבר הוא מאוד ברור יש אווירה נגד עסקים בישראל, נגד מי שרוצה ליצור, וענף הנדל"ן בראשו", כך אמר ניסים בובליל, נשיא התאחדות בוני הארץ בכנס ארגון הקבלנים והבונים תל אביב-יפו בת-ים באילת.
בובליל טוען כי "לפני 8 חודשים התקבלה החלטת מע"מ 0%, כולם מרוצים בממשלה, עכשיו הקבלנים יתמוטטו או יורידו מחירים. המשמעות היא מאוד פשוטה שיום אחד איש עסקים לוקחים לו 80% מתזרים המזומנים שלו. אנחנו מצפים שקבלנים יימכרו דירות ב-700 אלף שקל, זה לא קורה כי העלות שלנו הרבה יותר גבוהה. אף אחד מהקבלנים שנמצאים בבורסה לא מגיעים ל-6% רווח. ומי שחושב שימשיכו לשווק קרקעות במכרזים והמחירים יירדו טועה. מקווה שמחיר מטרה ייצא לפועל במהרה, אך הייתי מצפה שיפרסמו ג ם בתוך המכרז שבעוד חצי שנה או שנה שישווקו גם במחיר מטרה, מחר השכן יקבל השכן קרקע ב-20% פחות והסכנה מאוד ברורה".
"אני שומע אמירות של הרבה מאוד שרים ופרופסורים לכלכלה שקוראים לאנשים לא לקנות דירות, כל מי ששמע לכך עשה נזק לציבור שלו. פגשתי את יוג'ין קנדל שאמר לבתו לא לקנות דירה, הוא אמר שעשה טעות חמורה. כל אחד שרוצה לגור במדינת ישראל שייקנה דירה. המחירים, כפי שמצפים שיירדו ב-20%-30%, זה לא ייקרה. אם לא ייקרה מהלך משמעותי שמדינת ישראל תבין שקרקע היא לא משאב כלכלי בלבד אלא שייכת לציבור, לא נראה ירידת מחירים בזמן הקרוב. למי אני אבנה דירות, אומרים לנו מצד אחד צאו לבנות, מצד שני אומרים לנו שיחסלו אותנו."
בובליל התייחס לדבריה של בינת שוורץ, ראש מנהל התכנון במשרד הפנים, שטענה שעד שנת 2030 יהיו חסרות 850 אלף יחידות דיור, כלומר 45% יותר יחידות דיור ממה שקיים כיום בישראל. "ההחלטה לא לבנות בשולי הערים היא הגרועה ביותר. אנחנו רואים כל מיני החלטות על הטלת מיסים על משכירי דירות, על רוכשי דירה שנייה ושלישית. רואים השתוללות ברשויות מקומיות בהיטלים ומיסים, התנגדות של רוב ראשי הרשויות המקומיות לבניית דירות, ובטח לבניית דירות קטנות. הצענו שהחלטת שבס תחייב את הרשויות המקומיות, היא תגדיל את מספר יחידות הדיור ב-10 אלף יחידות דיור בשנה, החלטה פשוטה. אבל אף אחד לא רוצה להתמודד עם ראשי הרשויות. ההחלטה הזאת לא תפגע בתכנון, תיתן פתרון מיידי, כל התוכניות שאנחנו מדברים עליהן הן ל-2016-2018."
- הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
- 12.לא מרוויחים - תורידו מחירים :-) (ל"ת)תל אביבי 08/11/2014 18:25הגב לתגובה זו
- 11.הצילו .הצילו-גנבים 06/11/2014 14:17הגב לתגובה זובעולם הנאור מחיר דירה ממוצע 147 משכרות ממוצע
- 10.אוי אוי אוי, קשה קשה.... יוג'ין, בובליל, שמובליל.... (ל"ת)פחחחח 06/11/2014 14:04הגב לתגובה זו
- 9.מונופול=שליט מחירגבוה=מחיר הזוימעל50%=דור עני=סיכוןקיום (ל"ת)קבלן,בנק,ממשל=גנבים! 06/11/2014 13:45הגב לתגובה זו
- 8.בא 06/11/2014 13:39הגב לתגובה זוטית , זאת ההיזדמנות היחידה שלכם להחליף את השילטון,ואת זה מנהיגינו מנסים להסתיר בכול דרך .הפחדות תרגילי איחודים מושחתים וסיסמאות קליטות ומטופשות .
- 7.שלום ציון 06/11/2014 13:32הגב לתגובה זוכלם מחקים לקריסה כדי לקנות בזול
- הציפור 06/11/2014 17:45הגב לתגובה זורושמים מחכים ....
- 6.גילי 06/11/2014 13:28הגב לתגובה זותתחיל להפנים מר קבלן, נגמרו הימים הטובים, אתה אומר כי המדינה העלתה את מחיר הקרקעות? ובכן, אתן רק דוגמה אחת : ראש העין, היתה מכירת קרקעות במחירים מוזלים אולם אין לזה ביטוי במחיר לקונים...אלו הם מספרים ועובדות ואין מה להתווכח. תתחילו להוריד את המחירים גם בהצעות למכרזים במקום לתאם בינכם. אין לציבור יכולת לקנות במחירים הללו, בקרוב העליה בריבית תנגוס גם באלו שכבר קנו במחירים שלא תואמים את המציאות עם משכנתאות מנופחות. אגב, קנדל יכול להתחרט על מה שאמר בפומבי אבל את האמת הוא יודע.
- קובי 06/11/2014 16:17הגב לתגובה זובובליל צודק החומרים יקרים איך אפשר להוריד מחירים אתה תמשיך לצחוק ותישאר כמו שאתה עוד 100 שנה
- 5.בובלייל אולי זה היה בחלום . (ל"ת)בא 06/11/2014 13:18הגב לתגובה זו
- 4.בא 06/11/2014 13:16הגב לתגובה זושל ליפני הבחירות .
- 3.בא 06/11/2014 13:14הגב לתגובה זולמה זה צריך לעניין אותנו בובלייל לעזאזל .
- 2.בר כוכבא 06/11/2014 13:05הגב לתגובה זוובעל עניין בעצמו. אני מייחל ליום שיעשו בכל אלה שפטים בככר העיר.
- 1.אלי 06/11/2014 13:02הגב לתגובה זושייכת לציבור" .למעשה היא מחלקת מתנות לסקטור אחד מהציבור והיתר לא רק שלא נהנים אלא משלמים את אותן מתנות.
- לילבוב 06/11/2014 15:53הגב לתגובה זואת הפער, זה מה שיקרה גם במע"מ 0. רק מס על אדמות ששווקו ואושרו לבניה יגרום לקבלנים שמנמנים לבנות.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
