השמאים: "משכנתא של 90% תעזור לחלשים ביותר - היציבות תעזור להם לשגשג"

אוהד דנוס : "גם במקרה של חדלות פירעון של הלווה, הנכס לא ילך לאיבוד וכנראה שיושכר וערכו לא צפוי להישחק משמעותית"

לירן סהר | 02/11/2014 15:14 (17)

נושאים בכתבה אוהד דנוס אורלי לוי אבקסיס מחירי הדירות משכנתא 90%

היום (א') הייתה צפויה אורלי לוי אבקסיס להביא לדיון לוועדת השרים לחקיקה את הצעת החוק לפיה זוגות צעירים יוכלו לרכוש דירה ראשונה עד לגובה של 90% מערך הדירה. ברגע האחרון ביקש שר האוצר יאיר לפיד מיו"ר ישראל ביתנו אביגדור ליברמן לדחות את העלאת הצעת החוק לדיון בוועדת שרים לענייני חקיקה בשבוע בניסיון להגיע להסכמה.

"נכון, יהיו כאלה שיאמרו ששר החוץ עוזר לזוגות הצעירים למשכן את עתידם, אבל אמירה שכזו לא תהיה במקומה", אמר יו"ר לשכת השמאים אוהד דנוס ביחס להצעה.

לדברי דנוס, "אנשים גדלים, מתפתחים וליציבות יש חלק נכבד בשגשוג שכזה. במרבית המקרים המשכנתא תסתיים שנים ארוכות לפני מועד פירעונה הסופי. ישנם אנשים שלא בנויים לגור בשכירות והעובדה שכיום אין ברשותם ההון העצמי המינימאלי הדרוש לרכישת דירה, הופכת אותם לתלותיים וחלשים הרבה יותר. דווקא לחלשים ביותר המדינה צריכה לעזור ולאפשר יציבות."

עוד הוסיף דנוס ואמר "הטענה הרלוונטית היחידה כנגד הצעת החוק, כאילו היא מרחיקה את הלווה מהמחויבות לנכס, אינה רלוונטית במדינה שבה כל נכס מושכר כמעט מיידית ולכן, גם במקרה של חדלות פירעון של הלווה, הנכס לא ילך לאיבוד וכנראה שיושכר וערכו לא צפוי להישחק משמעותית. יש לזכור כי גם שר הבינוי והשיכון 'צימצם' רק לאחרונה את הערכתו להיקף ירידת מחירי הדירות מ- 30% ב- 2015 לפני חצי שנה, ל- 15 אחוזים ב-2015-2016. כעת, גם נבואה זו לא נראה כרגע שתתגשם."

"משכנתא יקרה"

עמית קמינסקי, מנכ"ל AMG משכנתאות, אמר: "הצעת החוק היא צעד קטן אך לא מספיק שמבצעת מדינת ישראל לטובת הזוגות הצעירים בתחום הדיור. העלאת גג מימון המשכנתא לגובה של 90% אמנם תשיג את המטרה של רכישת דירה ע"י זוגות צעירים בעלי הון עצמי נמוך, אך גם תעודד אותם לקחת משכנתא עם מגבלות מימון שהופכות אותה ליקרה, בתנאים שקובעים הבנקים, ותכניס אותם לחובות שילכו ויתפחו".

לדבריו, לא צריך לחפש פתרונות קסם חדשים ויצירתיים, אלא לראות את העבר "המשכנתאות המסובסדות לזכאים. אלו הציעו תנאי מימון אטרקטיביים, כאשר המשכנתאות הללו לא נחשבו לחלק מהמימון הבנקאי ובפועל העלו את גג המימון של המשכנתא, והוזילו את העלויות לצעירים. הענקת המשכנתאות נקבעה לפי קריטריונים שקבעה המדינה שיכלה לתעדף את אזורי הפריפריה או זוגות מעוטי יכולת, ויחד עם מענקי מקום שונים נתנו מטריה הולמת לנושא רכישת דירה ראשונה, וכך סייעה לא רק לזוגות צעירים, אלא גם עודדה מגורים בפריפריה ושירות צבאי. צעדים פופוליסטיים כמו הצעת החוק הנוכחית אולי נראים טוב בבחירות, אבל בשטח הדרך ליישומם ארוכה והם אינם מביאים את הציבור ליעד הנכסף".

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(17):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

15.
90 אחוז משכנתא זה סאבפריים.תגדילו את מחיר המטרה (ל"ת)
צעיר ללא דירה 03/11/2014 16:52
הגב לתגובה זו
14.
יורם דירות"א 03/11/2014 09:12
הגב לתגובה זו
המשק נמצא במשבר וגל פיטורין החל והכתב רוצה שהמובטל הבא יקח 90% משכנתא לפי בנק ישקראל אסור לבנק להעניק משכנתא מעל 60% מערך הנכס
13.
משה 03/11/2014 08:20
הגב לתגובה זו
טמטום כזה לא נשמע בעולם... איך משכנון חיי זוג צעיר לנצח ללא כל אופק כלכלי וחיי עבדות נחשבים ליציבות?!?!?
12.
שרון 03/11/2014 08:06
הגב לתגובה זו
אני מסופק אם ח״כ אורלי לוי הגתה הרעיון בעצמה. כל בר דעת שלמד משהו על כלכלה מבין שהטיפול צריך להתבצע בצד ההיצע ולא הביקוש. יש כנראה לובי שמקדם את האינטרסים שלו להעלות מחירי הדיור. ושלא יעבדו עליכם. המדינה הזו מרושקנת את חסכונות אזרחיה.
11.
מ.א. 03/11/2014 07:06
הגב לתגובה זו
כמו "ליהמן" בארה"בלפני 6 שנים.הפוליטיקאים שלנו לא לומדים לקח
10.
קליפ 02/11/2014 21:32
הגב לתגובה זו
בשדרות הדירות בחינם.ללא כסף.ללא הון עצמי.ללא משכנתא.ללא משכון ההורים....והשכנות? יפות,צעירות ובשלות לאהבה!!! עכשיו יבכו כל הדו מינים....אבל איך נגיע לתל אביב...ברגל? לא יקיריי...ברכבת לוקח 59 דקות ואתם בלב ליבה של זוהמת תל אביב!
חחחח איזה תגובה מטומטמת (ל"ת)
דור שרירים 03/11/2014 07:36
הגב לתגובה זו
9.
קליפ 02/11/2014 21:22
הגב לתגובה זו
החכים רודפים כסף,פשעים,ממון ופגיעה ביהודים...ובלבד שייבחרו שוב! טובת היהודים לטווח הארוך אינה מעניינת אותם.
8.
לבנקים לדפוק קודם כל חלשים ביותר (ל"ת)
משכנתא של 90% תעזור 02/11/2014 19:21
הגב לתגובה זו
7.
pshay 02/11/2014 16:23
הגב לתגובה זו
מה זה המשפט המטומטם הזה "ישנם אנשים שלא בנויים לגור בשכירות " נשמע כמו בכי מטופש כאילו לכולם "מגיע" לקנות בית אחרת הם יעלבו ....
6.
דנוס לא לקח מחשבון 02/11/2014 16:01
הגב לתגובה זו
היום אנחנו במצב שבו מי שלוקח משכנתא בגובה 60% מהדירה, ולוקח הרבה ריבית משתנה שהיא זולה מאוד היום, מגיע למצב שהוא משלם החזרי משכנתא הזהים לשכר הדירה. ואז הוא יכול להשכיר אותה ולשלם הכל מתוך השכירות. הבעיה היא שזה מצב זמני. הריבית זמנית נמוכה מאוד. אבל ריבית משתנה תעלה במוקדם או מאוחר, ומחשבון משכנתא מראה שחזרה שלה לרמה נורמלית תגרום להחזר המשכנתא לעלות ב 50% בערך. תוך מספר שנים מחירי השכירות ירדו ב 10% עקב הצפת היצע (יש כבר אזורים בארץ שזה מתחיל להיות ניכר עכשיו) והמשמעות היא שהם ישלמו החזרים של 150% ויקבלו שכירות של 90% (האחוזים ביחס למצב כרגע). לא רק זה, אנשים שמראש לקחו הלוואה של 90% ולא 60%, בעצם לקחו הלוואה גדולה יותר ולכן הם יחזירו 225% ויקבלו רק 90% מההשכרה.
5.
שוקי - מתווך 02/11/2014 15:48
הגב לתגובה זו
אין מכירות כי לאנשים אין כסף ואלו שיש להם התעוררו או שכל הטיפשים כבר קנו וגזרו על עצמם חיי עבדות. זוהי הדרך היחידה להכניס למשחק את המטומטמים שיקנו בכל מחיר ולא יכלו עד עכשיו כי לא היה להם הון עצמי...בקיצור במקום להציל אותם יורים גם להם בראש.
4.
נגד יאיר לפיד 02/11/2014 15:38
הגב לתגובה זו
ככה יותר משקיעים וחלשים יקנו דירות ויסנדלו את תכניתו של יאיר לפיד כי יהיו פחות דירות באיזורי הביקוש ועד הבחירות הלפיד יכבה
3.
אתה בסה"כ שמאי !מה אתה מבין בכלכלה בכלל ??? (ל"ת)
פישר קטן 02/11/2014 15:37
הגב לתגובה זו
2.
דודי 02/11/2014 15:31
הגב לתגובה זו
לא יודעים כבר מאיפה לנפח את הבועה אז רוצים למשכן לאנשים את כל החיים ואת חיי הילדים שלהם, גנבים ברישיון
1.
צביקה דורון 02/11/2014 15:25
הגב לתגובה זו
במקום לשכנע את הזוגות להתאזר בסבלנות כי המחירים יורדים ולהסדיר את שוק השכירויות מנסים לשכנע אותם להלוות עוד כסף מעל ליכולתם לשארית חייהם .מליונים עבור 4 קירות , המחיר הראלי לדירה 600000 ₪ לא יותר.וזאת הצהרה ממתווך נדלן
טוב לראות שאפילו צביקה מבין את הבעיה שהמדינה נכנסה אליה (ל"ת)
אנני 02/11/2014 16:02
הגב לתגובה זו

הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.

צלי אהרון | 09/11/2025 21:27

נושאים בכתבה מחירי הדירות אזורים

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.

להמשך הכתבה לחץ כאן