היכן במרכז נמכרה דירת 3.5 חדרים גדולה ב-593 אלף שקל?
Bizportal ליקט את העסקאות הבולטות שסגרו המתווכים בשבוע החולף:
הוד השרון
דירת 5 חדרים ברחוב הסתיו, 140 מ"ר+12 מ"ר מרפסת שמש, קומה 5 מתוך 9 עם שתי מעליות, שני מקומות חניה ומחסן. נמכרה ב- 1.88 מיליון שקל
העסקה בוצעה באמצעות אנגלו סכסון הוד השרון
כפר סבא
דירת 4 חדרים בקומה השנייה בבניין עם מעלית ברחוב אז"ר, 121 מ"ר, כוללת פינת עבודה, מרפסת שמש, מחסן ושני מקומות חניה, נמכרה בתוך חמישה חודשים ב-1,600,000 שקל. מחיר מבוקש: 1,690,000 שקל.
דירת 4 חדרים בקומה השנייה בבניין ברחוב אנגל, 103 מ"ר, כוללת מרפסת שמש, חניה מקורה ומחסן, נמכרה בתוך שלושה חודשים ב-1,840,000 שקל. מחיר מבוקש: 1,890,000 שקל.
העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס ONE
חולון
דירת גן 4 חדרים ברחוב הברוש, 85 מ"ר בנוי + 35 מ"ר גינה, נמכרה ב-1,315,000 שקל.
העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס אבניו
חיפה
דירת גן 3 חדרים בקומת הקרקע בבניין ברחוב חסידי אומות העולם, שכונת רמת אלון, 70 מ"ר בנוי + 35 מ"ר גינה, נמכרה ב-1,010,000 שקל.
דירת 3 חדרים בקומה הראשונה בבניין ברחוב ש"י עגנון, שכונת קריית אליעזר, 70 מ"ר, כוללת חניה, נמכרה ב-680,000 שקל.
דירת 5.5 חדרים בקומה השלישית בבניין עם מעלית ברחוב רענן, שכונת כרמל מערבי, 150 מ"ר, כוללת מרפסת וחניה, נמכרה ב-1,785,000 שקל.
העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס סיטי
באר שבע
דירת 4 חדרים בקומה השלישית בבניין ברחוב המרי, שכונה ה', 92 מ"ר, נמכרה ב-475,000 שקל.
דירת 3 חדרים בקומה הרביעית בבניין ברחוב דוד המלך, שכונה ד', 52 מ"ר, נמכרה ב-390,000 שקל.
פנטהאוז 4.5 חדרים בקומה השמינית בבניין ברחוב בר ניסן, שכונת נווה זאב, 127 מ"ר, נמכר ב-1,410,000 שקל.
דירת 4 חדרים בקומה החמישית בבניין ברחוב משה קהירי, שכונת רמות, 122 מ"ר, נמכרה ב-1,090,000 שקל.
העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס פלוס
נתיבות
דירת 3 חדרים ברחוב החיד"א שכונת גבעת שיפרה, 78 מ"ר, קומה 1 , זקוקה לשיפוץ, ללא מעלית וחניה, נמכרה ב- 490,000 שקל
העסקה בוצעה באמצעות אנגלו סכסון נתיבות
לוד
דירת 3 חדרים ברחוב דקר בשכונת גני יער, 110 מ"ר+ מרפסת שמש 12 מ"ר, קומה 6 מתוך 9, עם מעלית וחניה, נמכרה ב- 930,000 שקל
דירת 4 חדרים ברחוב חללי מינכן בשכונת גבעת הזיתים, 96 מ"ר, קומה 1 מתוך 8 עם מעלית ללא חניה, נמכרה ב- 760,000 שקל
דירת 4 חדרים ברחוב הפרחים בשכונת נווה נוף, 116 מ"ר ומרפסת שמש 12 מ"ר, קומה 1 מתוך 8 עם 2 מעליות וחניה, נמכרה ב- 1.155 מיליון שקל
דירת 3.5 חדרים ברחוב אינשטיין בשכונת רסקו, 79 מ"ר, קומה 6 מתוך 8 עם מעלית ללא חניה, נמכרה ב- 593,000 שקל
דירת 3.5 חדרים ברחוב יומברט האמפרי, 90 מ"ר ומרפסת שמש 9 מ"ר, קומה 6 מתוך 7 עם מעלית וחניה נמכרה ב- 830,000 שקל
העסקאות בוצעו באמצעות אנגלו סכסון לוד
- 3.nv eurv ckus 25/10/2014 20:39הגב לתגובה זוהבניה הבלתי חוקית נמשכת ורביבו לא נילחם בא .. ועוד ועוד
- צביקה דורון יועץנדלן 26/10/2014 07:16הגב לתגובה זוהכוונה לדירת 4 חדרים עם מעלית וחניה ולא לדירות 2-3 חדרים בבניינים ישנים, כי משפחות מחפשות דירות טובות
- 2.מחירים גבוהים מדי. לא קונה ! (ל"ת)ירון 25/10/2014 15:15הגב לתגובה זו
- 1.יועץ המדרום 25/10/2014 14:06הגב לתגובה זודי לבכיינות. תמשיכו לעבוד ב"מרכז" ותוך 59 דקות אתם בעבודה וחזרה בבית שרכשתם בחינם. ללא משכנתא ללא חובות..."יש מילקי בשדרות?" כן!!! יש מילקי בשדרות. יש שכנות יפות מראה וחושניות ממתינות לגבר מהמרכז. בואו לשדרות עכשיו!
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
