כמה קיבלו על דירת 2.5 חד' זקוקה לשיפוץ וללא חניה בכיכר המדינה?
Bizportal ריכז את העסקאות הבולטות שנסגרו בשבוע החולף:
תל אביב
דירת 2.5 חדרים ברחוב בילטמור, 76 מ"ר, קומה 1 מתוך 3 ללא מעלית וחניה, זקוקה לשיפוץ, נמכרה ב- 2.180 שקל
דירת 4 חדרים ברחוב ה' באייר (כיכר המדינה), 100 מ"ר, קומה 5 מתוך 6 לשיפוץ, עם מעלית וחניה, נמכרה ב- 2.950 שקל
העסקאות בוצעו באמצעות אנגלו סכסון כיכר המדינה
רמת השרון
קוטג' 5 חדרים ברחוב גולן, 180 מ"ר בנוי על מגרש בשטח של 250 מ"ר, עם מרתף וחניה, נמכר ב- 4.1 מיליון שקל
דירת גג 5.5 חדרים ברחוב יהושע טהון בנווה מגן, 165 מ"ר+ 40 מ"ר מרפסת גג, קומה 2 מתוך 2, עם חניה, ללא מעלית, נמכר ב- 2.9 מיליון שקל
דירת 4 חדרים ברחוב בועז ברובע הדר, 95 מ"ר, קומה 1 מתוך 3 , עם מעלית, חניה ומחסן, נמכרה ב- 2.120 מיליון שקל
דירת 3.5 חדרים ברחוב רות ברובע הדר, 95 מ"ר, קומה 2 מתוך 3, עם מעלית, חניה ומחסן, נמכרה ב- 2.1 מיליון שקל
העסקאות בוצעו באמצעות אנגלו סכסון רמת השרון
כפר סבא
דירת 3 חדרים בקומה השלישית בבניין ברחוב שלמה המלך, 60 מ"ר (עם אופציה להרחבה על הגג), נמכרה בתוך חודשיים ב-840,000 שקל. מחיר מבוקש - 880,000 שקל.
העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס One
הוד השרון
דירת 2 חדרים בקומה השלישית בבניין ברחוב משה שרת, 49 מ"ר, נמכרה בתוך ארבעה חודשים ב-1,020,000 שקל. מחיר מבוקש - 1,070,000 שקל.
העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס ONE
ירושלים
דירת 2.5 חדרים בקומת קרקע ברחוב עליית הנוער, שכונת רמות, 60 מ"ר, עם כניסה פרטית ומחסן גדול בטאבו, נמכרה ב-1,175,000 שקל. (מצורפת תמונה)
דירת 5 חדרים בקומה השלישית בבניין עם מעלית שבת ברחוב איסלנד, שכונת קריית מנחם, 90 מ"ר, כוללת מיזוג, חנייה, מחסן, מרפסת שירות וריהוט, נמכרה ב-1,260,000 שקל.
העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס חזון
בית שמש
דירת 4 חדרים ברחוב הרמב"ם, 100 מ"ר+ מרפסת 10 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, ללא מעלית וחניה נמכרה ב- 875,000 שקל
דירת 3 חדרים ברחוב הסביון, 65 מ"ר, קומה 4 מתוך 4, ללא מעלית וחניה, נמכרה ב -570,000 שקל
דירת 4 חדרים ברחוב הגולן, 100 מ"ר +מרפסת 6 מ"ר, קומה 2 מתוך 3 ללא מעלית, עם 2 מקומות חניה, נמכרה ב- 945,000 שקל
דירת 3 חדרים ברחוב בר אילן, 75 מ"ר, קומה 3 מתוך 4, ללא מעלית וחניה , עם מחסן, נמכרה ב- 855,000 שקל
העסקאות בוצעו באמצעות אנגלו סכסון בית שמש
חדרה
דירת 4 חדרים בקומה הראשונה בבניין עם מעלית ברחוב הלל יפה, 106 מ"ר, כוללת חנייה, נמכרה ב-1,050,000 שקל.
העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס מקצוענים
פרדס חנה כרכור
צמוד קרקע 3 חדרים ברחוב ההגנה, 90 מ"ר בנוי על מגרש בשטח של 1,060 מ"ר, עם חניה, נמכר ב- 2.3 מיליון שקל
צמוד קרקע 5 חדרים ברחוב הצבי 180 מ"ר בנוי על מגרש בשטח של 375 מ"ר, עם חניה, נמכר ב- 1.925 מיליון שקל
העסקאות בוצעו באמצעות אנגלו סכסון פרדס חנה כרכור
חיפה
דירת 4 חדרים בקומה השביעית בבניין עם מעלית ברחוב יעקב אורלנד, שכונת סביוני דניה, 77 מ"ר, כוללת שני מקומות חנייה ומרפסת, נמכרה ב-1,565,000 שקל.
דירת 4 חדרים בקומה השישית בבניין עם מעלית ברחוב חלמיש, שכונת רמת אלמוגי, 115 מ"ר, כוללת חנייה מקורה ומרפסת, נמכרה ב-1,565,000 שקל.
דירת 4.5 חדרים בקומה התשיעית בבניין עם מעלית ברחוב שדרות הנשיא, שכונת מרכז הכרמל, 140 מ"ר, כוללת חנייה, נמכרה ב-3,650,000 שקל.
העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס סיטי
באר שבע
קוטג' 4 חדרים ברחוב רפאל קלקצ'קין, שכונת נחל עשן, 183 מ"ר, נמכרה ב-1,330,000 שקל.
דירת 4 חדרים בקומה השישית בבניין ברחוב מבצע עובדה, שכונה ו', 133 מ"ר, נמכרה ב-875,000 שקל.
דירת 3 חדרים בקומה השלישית בבניין ברחוב בזל, שכונה א', 72 מ"ר, נמכרה ב-515,000 שקל.
דירת 4.5 חדרים בקומה השלישית בבניין ברחוב הרב עוזיאל, שכונה י"א, 100 מ"ר, נמכרה ב-540,000 שקל.
העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס פלוס
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
