מנכ"ל בלו ויסטה מסמן אפיק השקעה נדל"ני לא שגרתי עם פוטנציאל אדיר
הכלכלה האמריקנית חוזרת לצמוח ויוצאת אט אט מהשבר אליו נכנסה ב-2007-2008 עם התפוצצות בועת הסאב פריים. האבטלה יורדת, שוקי המניות צומחים ושוק הנדל"ן חוזר לטפס עם עליות מחירים של כ-12% ב-12 החודשים האחרונים. בד בבד עם צמיחת הנדל"ן למגורים ניתן לראות גידול בביקוש למשרדים, קניונים ומרכזי תעשייה, והכסף הזול הנובע מהריבית האפסית מזרים משקיעים רבים בסקטורים אלו.
Bizportal שוחח רוברט ביירון, מנכל ומייסד חברת
מה המצב כעת בשוק הנדל"ן האמריקני?
"בסך הכול שוק הנדל"ן משתפר והוא ממשיך להתחזק, אנחנו במקום טוב וזה עדיין זמן מעולה להשקעה. מי שהשקיע ב-2010-2011 עשה צעד נבון כי המחירים היו בשפל בנדל"ן המסחרי, הזמן הנוכחי עדיין טוב והוא יימשך כך ב-2-3 השנים הקרובות. אני צופה שנראה עליות נוספות בנדל"ן האמריקני".
ואז שוב נראה תיקון במחירים? מה יקרה כשהריבית תתחיל לעלות?
"התקופות הטובות בשוק הנדל"ן נמשכות לרוב 3-5 שנים ואז רואים תיקון שנמשך שנה וחצי עד שנתיים. התיקון האחרון היה ארוך וחד מהרגיל, לכן אני מעריך ומקווה שתקופת ההתאוששות תהיה ארוכה יותר. גבי הריבית, הייתה לה השפעה אדירה על שוק הנדל"ן והיא הגדילה משמעותית את כדאיות ההשקעה. ריבית נמוכה היא ברכה שנויה במחלוקת, היא אומנם הקלה על ההשקעה, אך זו השפעה מלאכותית, הייתי שמח אם היא הייתה חוזרת לרמה נורמלית."
ואתה לא חושב שעליית הריבית תוביל להתפוצצותה של בועת נדל"ן נוספת?
"אני לא צופה השפעה משמעותית על המחירים. השוק יידע לספוג את עליות הריבית, זה יהיה צעד שיאותת על שיפור בכלכלה ובשוק העבודה".
נראה שהמשקיעים הזרים משתלטים כעת על כל נכס כמעט
"למרות הבעיות בכלכלה האמריקנית, זה עדיין השוק היציב ביותר להשקעה, למרות שאין בו סיכויי השבחה כמו בשווקים המתפתחים. אנו רואים התעניינות במיוחד מצד משקיעים מקוריאה ומיפן, האירופים תמיד היו כאן וממשיכים להשקיע. הסינים נכנסו חזק, הם מגיעים עם סכומים של מאות מיליוני דולרים ורוכשים נכסים בלוס אנג'לס, סן פרנסיסקו, בוסטון ןמנהטן, בעיקר בנכסי פרימיום, קרי בנייני משרדים בדירוג גבוה באזורי הביקוש עם דיירים חזקים. לישראלים אין ממש נוכחות בשוק הנדל"ן האמריקני, וזו הסיבה שהגענו לכאן, כדי לראות אם יש לישראלים נכונות להשקעה."
יש הרבה ישראלים שחושבים שיעשו את הבוננזה אם ירכשו בית פרטי בדטרויט ב-20 אלף דולר
"משקיעים ישראלים קטנים יתקשו לבצע עסקאות, יהיה קשה למשקיע פרטי להעריך את הסיכונים. אם משקיע פרטי קטן מעוניין להשקיע בנדל"ן אמריקני טוב יעשה אם ירכוש מניות של קרנות ריט, יש 250 כאלה והן מנוהלות כהלכה".
באילו השקעות Blue Vista מתמקדת כרגע?
"אנחנו מתמקדים במעונות סטודנטים, בעלים של מעונות ב-60 אוניברסיטאות ומכללות. מדובר בסגמנט בטוח שאנחנו מבינים בו סטודנטים הולכים לקולג' בגילאים 18 עד 22, יש כאן ודאות וביקוש קשיח. האסטרטגיה השנייה שלנו היא מתן הון ל-70 קבוצות נדל"ן בעלות מומחיות המשקיעות בכל סוג של נדל"ן מלבד מעונות הסטודנטים".
ומה עם סקטור בתי הדיור המוגן לבני הגיל השלישי, האם זו השקעת המחר לאור פרישתו של דור הבייביבומרס?
"תחום בתי הדיור המוגן דומה מאוד למעונות הסטודנטים, תחום ספציפי לגילאים מסויימים. אין ספק שאוכלוסיית בני ה-60 פלוס רק תגדל אך לפני 20-30 שנה, כשהתחום החל להתפתח, חשבו שבני 55 ומעלה יימכרו את בתיהם ויעברו, אך גילינו שאנשים לא רוצים לגור עם זקנים. אז אמרו שבני 65 בטוח יעברו לבתי הורים וזה לא קרה, ואז 75, בסוף גילו שסטטיסטיקת המעבר עומדת על גיל 82 והם נשארים לגור במקום רק כ-3 שנים, זה סגמנט צר שקשה לבנות עליו פעילות. למרות זאת, אני מעריך שנכנס לתחום זה כי הוא הולך לגדול באופן משמעותי."
כתבות מעניינות נוספות:
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
