לא נתפס: בכמה נמכרה דירת 57 מ"ר בבניין מוזנח בלב גבעתיים?
הביקוש הגדול לדירות בלב תל אביב גרם למחירים בשטח מצומצם זה לזנק למחירים חסרי תקדים. עבור 1 מ"ר תשלמו ב"מרכז העניינים" לא פעם מחירים העוברים את רף ה-55 אלף שקלים.
מתברר שרף המחירים הגבוה מתחיל להשפיע גם על שכנתה הקרובה ביותר גבעתיים. Bizportal בחן, באמצעות נתוני אתר מידע נדל"ן של רשות המיסים, אילו דירות ניתן לרכוש במחיר של 1.6-1.7 מיליון שקל
תל אביב
ברחוב הרכבת 12, בפרויקט 'אביב בלבונטין', ליד שדרות רוטשילד, נמכרה דירת 2 חדרים בשטח 50 מ"ר, קומה 3 מתוך 6, ב-1.66 מיליון שקל
גבעתיים
ברחוב שינקין 27, במרכז גבעתיים, בבניין ישן מאוד ומוזנח, נמכרה דירת 3 חדרים בשטח 57 מ"ר, קומה 3 מתוך 4, ב-1.609 מיליון שקל
רמת השרון
ברחוב הנביאים 2 בשכונת מורשה נמכרה דירת 4 חדרים בשטח 101 מ"ר, קומה 4 מתוך 8, ב-1.65 מיליון שקל
הרצלייה
ברחוב בן גוריון 28, במרכז העיר, נמכרה דירת 4 חדרים בשטח 93 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, ב-1.644 מיליון שקל
חולון
ברחוב גרינברג אורי צבי 27, בשכונת בן גוריון, נמכרה דירת 5 חדרים בשטח 118 מ"ר, קומה 2 מתוך 6, ב-1.6 מיליון שקל
ראשון לציון
ברחוב קפלנסקי 28, בשכונת רמז, נמכרה דירת 5 חדרים בשטח 124 מ"ר, קומה 5 מתוך 6, ב-1.65 מיליון שקל
הוד השרון
בדרך רמתיים 118, במרכז העיר, נמכרה דירת 5 חדרים בשטח 119 מ"ר, קומה 5 מתוך 11, ב-1.7 מיליון שקל
כפר סבא
ברחוב דב הוז 5 נמכרה דירת 5 חדרים בשטח 113 מ"ר, קומה 1 מתוך 4, ב-1.68 מיליון שקל
רחובות
ברחוב אומן ישראל, בשכונת רחובות המדע, נמכרה דירת 5 חדרים בשטח 128 מ"ר, קומה 2 מתוך 10, ב-1.685 מיליון שקל
רמלה
ברחוב סטרומה 10 נמכר קוטג' דו משפחתי, 4 חדריםב שטח 110 מ"ר, ב-1.6 מיליון שקל
מודיעין
ברחוב אודם 21, בשכונת אבני חן, נמכרה דירת 5 חדרים בשטח 112 מ"ר, קומה 1 מתוך 4, ב-1.69 מיליון שקל
כתבות מעניינות נוספות:
- 11.משה בכר 04/01/2014 18:23הגב לתגובה זודירת 2.5 חדרים נמכרת בקיסריה בנאות גולף,ב750000 שקל.+2 בריכות שחיה+2 חדרי כושר 259 מטר מהים!!! למה להילחץ? ללא תיווך 0545906705
- 10.תל אביבי 04/01/2014 18:08הגב לתגובה זולא רוצה לעשות פרסומת לחברה מסויימת, לכן חפשו בגוגל לבד. חפשו פרוייקטים במזרח ת"א, ליד כפר שלם וגבעתיים. מוכרים שם דירות 4 חדרים חדשות, מקבלן, ב 1.6 מיליון, ו5 חדרים ב 1.8 מיליון. יש כמה פרוייקטים וכולם מוכרים יפה. ולדפוק שקנה ב 1.6 דירה קטנה ומתפוררת בגבעתיים? אהבל. מה לעשות? יש גם כאלה.
- 9.מה הפליאה?בירושלים נמכרות דירות זהות במחיר אף יותר גבוה (ל"ת)אריאל 03/01/2014 17:26הגב לתגובה זו
- 8.צביקה דורון יועץנדלן 03/01/2014 09:24הגב לתגובה זוכמו שקונה מחולון מגיע ליבנה והכל שם זול
- 7.גבעתיימי ותיק 02/01/2014 13:24הגב לתגובה זוהדירה המדוברת במרחיק הליכה קצר ממגוון מוסדות לאומיים ואתרי מורשת של אונסק"ו כגון: קפה ויולה הקטן, קפה ויולה הגדול וכמובן הסביח של עובד אליו עולים לרגל מדי שני מיליוני תיירים וצליינים. כמו כן צריך להזכיר שרחוב שינקין שופץ לאחרונה בעלות של עשרות מיליונים וכעת הכביש כולו מורכב ממרצפות אקרשטיין רופפות שכשאר מכונית נוסעת עליהן נשמע ניגון עתיק הנוצר משקשוק האריחים הנחבטים זה בזה. תושבי המקום יכולים להנות כל לילה ולילה מהסונאטות הנפלאות שמפיק הכביש החדש. לא רבים יודעים אבל גבעתיים עצמה היא גם מרכז רוחני גדול. הדירה שסופר עליה בכתבה נמצאת במרחק אווירי של מאות מטרים בלבד מ8 פיצוציות בהן מתקיימים במשך כל היום לימודי תורת הסוד היהודית. מקובלים גדולים יושבים ביום ובלילה בפיצוציות מליטים פניהם בכובע מצחייה לבן... ואיך אפשר לדבר על רחוב שינקין בגבעתיים מבלי לדבר על הארכיטקטורה המקומית הכה ייחודית - ניכרות בה השפעות קונטמפורריות ניו אייג'יות מרהיבות ובייחוד השימוש המרהיב בטכניקת סגירת מרפסות והתקנת מזגן וחבלי כביסה על המרפסת. ישנם גם ניאנסים מעניינים בתחום הדבקת צנרת ביוב לקירות חיצוניים...
- כל הכבוד על האנרגיה והכישרון הציורי ! חחח (ל"ת)ערן 05/01/2014 11:44הגב לתגובה זו
- ענק. מצחיק מדויק ונכון. משלמים מחירים הזויים על כלום (ל"ת)אחד 02/01/2014 14:36הגב לתגובה זו
- 6.דני 02/01/2014 11:43הגב לתגובה זונמכרו דירות 2.5-3 חדרים ב 1.2.. ברחובות ההסתדרות ואדמית שמחכים לפינוי בינוי... 1.6 מיליון לשיינקין זה הזוי. זו דירה של 1.2 מקסימום.
- 5.אנונימי 02/01/2014 11:42הגב לתגובה זולדירות שהערך הנדלני שלהן שווה פחות מ300 אלף שח. תשאלו את הח'ברה שקנו אצל גינדי
- 4.צביקה דורון יועץנדלן 02/01/2014 11:37הגב לתגובה זורוב הצעירים לא יוכלו להיות בעלי דירות, ואלה שיקנו ישעבדו עצמם עד הזקנה שלהם. הריבית הנמוכה זה טירוף מוחלט במיוחד שהיא נשארת נמוכה כמה שנים.
- נכון!!! ריבית אפסית 02/01/2014 20:14הגב לתגובה זוריבית אפסית מטמטמת אנשים...
- 3.משה 02/01/2014 10:21הגב לתגובה זומדינה שלא דואגת לאזרחיה, ובמיוחד לזקניה אין לה זכות קיום
- 2.מחכה כבר לדרכון ההונגרי שלי, טיפשי לחיות כאן (ל"ת)תומי 02/01/2014 10:20הגב לתגובה זו
- שרון ב 02/01/2014 10:28הגב לתגובה זונפלא. וכשירדפו אותך האנטישמים והמוסלמים - אנא אל תפנה לעזרת מדינת ישראל. תהנה שם. וכעת ברצינות. במקום להילחם כאן במחירים, וזה אפשרי הרי מדובר בספקולנטים שיש להם כסף, והם מרוששים אותנו. אפשר לעשות, ביחד, אם ניישר קווי פעולה. לעולם לא לברוח. הונגריה?! אלוהים ישמור אותנו. רק ארץ ישראל.
- חן דובי 03/01/2014 11:38וכשתהיה לו בעיה הוא יחזור לפה מתי שירצה וזה יהיה מוצדק, כי הוא שילם מיסים שלא ראה מהם מעולם כלום וכנראה גם שירת בצבא שזה לבדו מצדיק הוא וצאצאיו במשך 1000 שנה יוכלו לחזור מתי שיתחשק להם וזו תהיה טובה למדינה
- 1.ניר 02/01/2014 10:20הגב לתגובה זודירת 57 מ"ר בגבעתיים לא צריכה לעלות יותר מ-600 אלף שקל. דירת 50 מ"ר, אפילו חדשה בת"א, לא צריכה לעלות יותר ממיליון שקל, כנסו לפרופרוציה ואל תקנו
- tom 02/01/2014 11:29הגב לתגובה זואז עדיף בבטון,ולהשכיר ב-6000-7000 ש"ח לחודש ,מה רע?!?..אין ריבית.
- ויש גם כמה מטומטמים שמשלמים שכ"ד כזה הזוי. (ל"ת)נכון!!! ריבית אפסית 02/01/2014 20:15
- יאיר 02/01/2014 13:31גל פיטורים מאסיבי עומד לשטוף את המדינה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.6% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.6% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
