אפילו שם יקר: רג'ואן מקימה 500 יח"ד בדימונה - כמה יעלו הדירות?
לקראת בום בנייה בדימונה? חברת רג'ואן הודיעה כי תקים במרכז העיר 504 יחידות דיור ב-12 בניינים בני 10 קומות כל אחד ובניין נוסף של 7 קומות. הקרקע נרכשה לפני כחמש שנים מגורמים פרטיים.
עלות ההשקעה בפרויקט עומדת על כ-430 מיליון שקל וצפי ההכנסות צפוי להיות מעל חצי מיליארד שקל. הפרויקט קיבל לאחרונה היתר בנייה.
מתברר שהזינוק במחירי הדירות ניכר גם בדימונה: המחיר של דירת 4 חדרים בשטח 98 מ"ר נטו ו-10 מ"ר מרפסת יעמוד על החל מ-850 אלף שקל; דירת 4 חדרים גדולה, בשטח 108 מ"ר נטו ו-14 מ"ר מרפסת, תימכר עבור החל מ-900 אלף שקל; דירת 5 חדרים בשטח של 125 מ"ר נטו ו-19 מ"ר מרפסת תימכר עבור החל ממיליון שקל ופנטהאוז בשטח של 180 מ"ר נטו ו-80 מ"ר מרפסות יימכר בכ-1.7 מיליון שקל.
לדברי שי כהן מאלדר שיווק , המשווקת את הפרויקט : "בדימונה נרשם זינוק בשנים האחרונות במחירי הדירות שהביא להתקרבות למחירי הדירות החדשות בבאר שבע. עליית המחיר בדימונה היא פועל יוצא של התפתחות התשתיות בעיר, חינוך ברמה גבוהה והטבות מס בגובה החזר המשכנתא, למשפחות העוברות לגור בדימונה".
אילן רג'ואן, יזם פרויקט רג'ואן towers: " דימונה צפויה להפוך בתוך עשור לעיר המובילה בנגב והשנייה בגודלה באזור אחרי באר שבע. כבר היום ניתן לראות מגמה של מעבר תושבים מבאר שבע לדימונה , בעיקר בשל קיצור מרחקי הנסיעה וחיפוש אחר פתרונות למגורים במחירים נמוכים יותר ממרכז באר שבע ובסטנדרט בניה גבוה של אזור המרכז. יש לציין כי כבר היום ניתן להגיע באמצעות הרכבת לתל אביב ב 70 דקות וברכב לבאר שבע ב 15 דקות בלבד ובעתיד יעבור תוואי הרכבת החדש לאילת ממש בכניסה לעיר. עיריית דימונה וראש העיר החדש, גם הם פועלים באדיקות לחיזוק הקשר של התושבים עם העיר וליצירת מקומות תעסוקה חדשים במקביל לקידום בנייה חדשה".
- קריית סייבר תוקם בדימונה - ההייטק ינוע דרומה?
- דלק נכסים רכשה קרקע למרכז מסחרי בדימונה ב-20 מיליון שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כתבות מעניינות נוספות:
- 6.ניר ארד 02/12/2013 12:27הגב לתגובה זומי שחושב שדימונה זו עיר פיתוח טועה ,עם המעבר של צהל לנגב עם השינויים שמגמתם הם חיזוק הפריפריה, השקעה בחינוך ובתשתיות ,דווקא אותם מקומות שפעם לא נחשבו חזקים ,מתחזקים . כל מי שצוחק היום יאכל את הכובע מחר. דימונה היתה ותשאר מעצמה גרעינית ,ובנוסף לכל זה המדבר והשקט הקרבה לטבע , על הנייר אחלה. יש חסרונות כמובן השכלה פרנסה והמון בדואים באזור ,זהו האתגר של הנגב ,מי ינצח האדם או המדבר. בנגב יבחן כוחו של העם היהודי אמר בן גוריון וכל מי שצוחק היום על הפרויקט ,מחר לכשיבוא לבקר ,בעוד כמה שנים יבין שטעה כשלא קנה. קצת פרגון ,גם את המדינה לא הקימו ביום אחד. גילוי נאות אני המודד של הפרויקט.וזה מאוד מעצבן אותי שיש אנשים שגרים מהמרכז שמזלזלים בערים בדרום . אצלכם החיים יותר יפים ויותר קלים החינוך שלכם יותר נגיש,אבל במקום כן לתמוך אתם צוחקים הציניות הזו לא במקום. והמחירים ,עליהם תמיד אפשר להתווכח .
- אסף 02/12/2013 15:01הגב לתגובה זושצריך פורפורציות בחיים...לא בהכרח "לדדת" על המפעל ההתיישבות בנגב..אנשים בימינו לא מחפשים אתגרים והרפתקאות (והסכמת שיש כאלו לא מעט בדימונה) עם מחירים דימיוניים!!! כן, אלו מחירים דימיוניים עבור האזור והאתגרים שהזכרת..גם לקנות מוצר ישראלי שיוצר במפעל בדרום זה תמיכה אבל תסכים איתי שלא תקנה את אותו מוצר במחיר מופקע של עשרות %...ואל תתעצבן, שתה כוס מים קרים...יש בדימונה כאלו? סתם סתם צוחקים איתך...
- 5.אנונימי 02/12/2013 10:57הגב לתגובה זומדינה מטורפת, מי שקונה במחירים האלא בדימונה יצא מדעתו !
- 4.משקרים בכול הזדמנות 15 דקות 40ק"מ זה 160קמ"ש (ל"ת)הצילוווו 02/12/2013 10:40הגב לתגובה זו
- 3.זוג מהמרכז 02/12/2013 10:38הגב לתגובה זואנחנו לא פרייארים אולי 650 אלף בלחץ על דירה חדשה בדימונה.\
- 2.אי אפשר לחכות עם בדיחה ל 1 באפריל ? (ל"ת)יוסי 02/12/2013 10:36הגב לתגובה זו
- 1.פראיירים לא מתים רק מתחלפים (ל"ת)משקיע 02/12/2013 10:27הגב לתגובה זו
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
