בא לשנות: האיש שמוכר כעת כוס קפה ב-5 שקלים עונה על השאלה המתבקשת, האם ניתן לרסק גם את מחיר הדירות?
כוס הקפה בחמישה שקלים של קונספט ה-Cofix הסעירה את התקשורת בשבוע האחרון וביום הראשון לפתיחת בית הקפה הראשון ברחוב אבן גבירול נמכרו למעלה מ-3,000 כוסות קפה, ללא ספק שיא מכירות. כשמחירי מוצרי היסוד רק הולכים ועולים, ומחירי הדיור מכלים כל שקל מיותר, כוס קפה במחיר שובר שוק הופכת לגחמה נעימה, אפילו אם לזמן קצר.
מאחורי היוזמה עומד אבי כץ, בעליה של קרן הגשמה, אשר מלבד העיסוק בקונספט החדש, בוחנת הזדמנויות השקעה בנדל"ן בארץ ובחו"ל. הקרן מנהלת מאגר משקיעים המונה כ-10,000 משקיעים בסכום של החל מ-100 אלף שקל. הקרן מלווה כיום 12 יוזמות של תמ"א 38 שצפויות לכלול כ-2,000 יחידות דיור חדשות בתום התהליך.
3,000 כוסות קפה ביום אחד
בשיחה עם Bizportal ביררנו עם כץ, בכובעו כאיש נדל"ן, אם ניתן להוזיל את מחירי הדירות כפי שמוזילים את מחיר הקפה ושמענו את דעתו מעמד הביניים הכורע תחת הנטל.
"בהחלט אפשר להוריד את מחירי הדירות, המדינה נותנת ערבות ליזמים קטנים ולכן עליה לתת ערבות ליזמי נדל"ן בערבות מדינה, במצב הזה ניתן יהיה להכפיל את היצע הדירות וכך להוזילן. אין מה לעשות, הדבר היחיד שישפיע על מחירי הדירות הוא היצע, אם הצעתי היום כוס קפה בתל אביב ב-5 שקלים מחר ברחובות ניתן יהיה לקנות אותה באותו המחיר. המדינה לא תצטרך להוציא שקל על הקרנות בערבות. הפתרון הנוסף שחייבים לעודד בכל הכוח הוא תמ"א 38 ניתן בקלות להוסיף 2.5 קומות כמעט לכל בניין באזור המרכז ואף מעבר לאזור זה. אך כיום צריך לעבור 16 תחנות כדי לצאת לדרך ביוזמה זו. בקריית גת לא כדאי לבצע תמ"א 38 כי 2.5 קומות לא יכסו את עלות שיפוץ הבניין, כדאי לאפשר בנייה של 3.5 קומות ויותר, אך צריך להיות מדען אטום כדי לצלוח את המשוכות הבירוקרטיות הקיימות בהליך זה."
לדעתו, המדינה לא באמת מעוניינת להוריד את מחירי הדירות "כפי שהממשלה לא תעשה שלום מחשש שהאזרחים יפסיקו לפחד ואז ידרשו להחליפו ברגע שיהיה טוב, כך ניתן להשליך גם על מחירי הדירות, המדינה לא תרצה לאבד הכנסות חלילה. אני מתחיל להאמין שיש פרוטוקול סודי לממשלה, בדומה לפרוטוקול של זקני ציון, שאומר בוא ניתן לכולם לעשות רוח, נקים קבינט דיור, אך לא באמת נוריד את מחירי הדירות."
כץ טוען כי קרן הגשמה העניקה בארבע השנים האחרונות למעלה מ-90 הלוואות להשלמת הון עצמי לנדל"ן "הליך הוצאת היתר בנייה אורך 3-4 שנים, קבלן שהיו ברשותו 3 מיליון שקלים בתחילת התהליך יזדקק בעקבות הקשחת תנאי המימון 3 מיליון שקלים נוספים כדי לקבל ליווי בנקאי, לכן במקום למכור את הקרקע הוא פונה אלינו. הקבלנים מסכנים, אני רואה בערך 100 דו"חות אפס בחודש ומהם אני בוחר 4-5 בלבד, לכן אין למחירי הדירות לאן לרדת כי לקבלנים אין לאן לרדת."
"יש אגדות וסיפורים בנוגע לקושי לרכוש דירה"
בנק ישראל חושש שאם הריבית תעלה אז נוטלי משכנתאות רבים שמינפו את עצמם יתר על המידה ייקרסו, המחירים לא יירדו במצב כזה?
"מדובר בשטויות, האוכלוסייה החלשה ביותר היא זו שתינזק, זו שבלאו הכי אין לה דירה. חצי מהאוכלוסייה בישראל מאובטחת מאחר שברגע שהריבית תעלה גם המדד יעלה ואז השכר יעלה בהתאם. ולגבי הקושי לרכוש דירה, יש כאן אגדות וסיפורים, מאז ומעולם מי שלא הייתה לו עזרה מההורים, ירושה או שילומים מהגרמנים לא היה יכול לרכוש דירה."
אבל אנחנו רואים תופעה של יותר ויותר צעירים שבוחרים להעתיק את חייהם אל מעבר לים כדי לחיות ברווחה כלכלית
"מאז ומעולם עזבו את הארץ ואחר כך חזרו. כשהשתחררתי מהצבא הרבה חברים שלי עזבו ללוס אנג'לס שמתגוררים בה כחצי מיליון ישראלים, 70% מאלו שעזבו חזרו לישראל על ארבע כעבור עשור, לאחר שעבדו שם במסעדות וכנהגי מונית. תמיד זוג הורים שעבד הצליח לגמור את החודש, זוג שצורך את מה שאינו צריך באמת לא גומר את החודש. פעם לאנשים היו פחות דברים בארונות, אנשים צריכים לצאת מהמסכנות שלהם, אדם שיוצא לבר מוציא 60 שקל על שוטים של וודקה שלא ייבכה אחר כך שאין לו."
כתבות מעניינות נוספות:
- 18.יונה 11/10/2013 14:33הגב לתגובה זובמקום לפתח תשתית שתייתר את השימוש ברכב, הפכה המדינה את האזרח לתלותי ברכבו.
- 17.גלי ב. 11/10/2013 13:41הגב לתגובה זונפלת על הראש? להשוות להמצאה אנטישמית שלא הייתה ולא נבראה? בשביל מה?
- 16.א 09/10/2013 19:13הגב לתגובה זולא צריך עזרה מההורים. צריך שוק מפותח . הממשלה בנק ישראל והיזמים חוששים מירידת מחירי הדירות. בעלי הדירות חוששים חלקית כי יש להם ילדים שאין להם דירות, אז לא ברור מה עדיף להם (גם אם יש להם דירה להשכרה, ו3 ילדים, זה לא ממש משפר תמצב)
- 15.מי שקונה קפה ב-5 שקלים ולא עושה בחצי שקל בבית- שלא יתלו (ל"ת)שי 06/10/2013 11:39הגב לתגובה זו
- 14.דני 06/10/2013 10:15הגב לתגובה זוסתם לא מאמין לביבי
- 13."יש אגדות וסיפורים בנוגע לקושי לרכוש דירה" (ל"ת)הבן אדם מנותק לגמרי 06/10/2013 00:11הגב לתגובה זו
- גבי 17/10/2013 14:52הגב לתגובה זוהוא אומר דברים שלא כל כך נעים לשמוע אבל זאת האמת לחסוך זה קשה אבל אחרי שנים זה מתשלם
- 12.הממשלה לא מעוניינת שהמחירים ירדו ,כי היא עושה כסף על חש (ל"ת)אנונימי 05/10/2013 03:03הגב לתגובה זו
- 11.הרסת לעצמך (ל"ת)135 משכורות זו בועה 05/10/2013 00:11הגב לתגובה זו
- 10.אפי 04/10/2013 21:14הגב לתגובה זודירה, אלא אם כן 2 בני הזוג עבדו וחסכו לדירה קטנה, קומה 4 לא מקום משהו, אבל משהו להתחיל איתו. היום יושבים הצעירים שנוסעים כול שנה לחול, מבלים במסעדות ומסרבים לוותר על החיים הטובים ורוצים דירה בת"א, רצוי עם נוף לים.
- 9.אמיר 04/10/2013 21:05הגב לתגובה זובינוי פינוי ואז באמת תהיה ערובה נגד רעידות אדמה, פתרון לאזורי ביקוש והוספת כמות נכבדה של דירות. כול זה בנוסף לשדרוג שכונות ישנות ועלובות שישתקמו ויהפכו ממעוזי עוני ופשע לאזורי ביקוש.
- למחלק הציונים חסר הידע, תמא 38 2 זה הריסה ובנייה מחדש (ל"ת)אצלך הכל שטות 05/10/2013 08:41הגב לתגובה זו
- חסר ידע, תמא 38 זה הוספת קומות לבניינים משנות ה70 ומטה (ל"ת)יאיר 07/10/2013 21:33
- 8.מנהיג המהפכה 04/10/2013 18:16הגב לתגובה זולממשלה מדיניות מוצהרת של העלאת מחירים . 1 בנק ישראל חייב לשמור על איפלציה של 1 - 3 אחוז . אם יוצא 4- 5 אחוז אומרים לא נורה . 2 הממשלה החליטה על שיווק של 35 אלף שירות . כאשר למשק יש צורך ב 50 אלף דירות לשנה . 3 הממשלה מגדילה את ההוצאות ומכסה את הגירעון ע"י העלאת מיסים ישירים ועקיפים . החלטות גלויות אלו הן הצהרה של הממשלה על מדיניות של העלאת מחירים לצורך הגדלת המסים .
- 7.רוני , רואה חשבון 04/10/2013 18:15הגב לתגובה זולא צריך קבלנים קטנים שאין להם יכולת כספית . בסוף זה יהיה . אבי כץ מנותק מהמציאות יש הרבה ישראלים שלא חזרו ובאים רק לחופשות בארץ . לדבי הקפה עשה כלכל הרבה רעש וכל המכירות של הקפה זה 15 אלף עם על הפרסומת שקיבל ובמיקום הכי טוב בתל אביב אז אני בספק אם הזכיינים שלו ירוויחו כסף . לדעתי יפסידו .
- סיני 05/10/2013 08:39הגב לתגובה זוולתת לסינים פטור ממיסים ולאפשר להם להביא עובדים סיניים
- 6.הבחור פשוט לא מבין 04/10/2013 17:39הגב לתגובה זוקלקלן צודק. כנראה שבדיוק בשיעור שהסבירו את המודל הוא שתה קפה הפוך!!
- 5.רובין הוד 04/10/2013 16:05הגב לתגובה זוהוא מפסיד.
- 4.הבכיינות פה פתולוגית 04/10/2013 15:45הגב לתגובה זונוסעים לחופשות סקי כל שנה ומתלוננים שאין להם חסכונות לדירה באמת לשים סוף לבכיינות
- חופשה פעם בשנה+אייפון חדש=500000 ש"ח הון עצמי לדירה (ל"ת)מרי 04/10/2013 19:43הגב לתגובה זו
- לי אין אייפון וסלולרי ורכב וטלויזיה אבל יש לי 2 דירות (ל"ת)בכיינים 04/10/2013 18:54הגב לתגובה זו
- שוש 15/10/2013 17:27כנראה שאתה פרסי או תימני ,שלא יודע להינות מהחיים ,ההנאה היחידה זה לאסוף רכוש ,תחייה כך ,הילדים כבר יבזבזו את מה שצברתה כל חייך
- 3.קלקלן 04/10/2013 15:42הגב לתגובה זועל איזה מודל כלכלי מסתמך הטיעון שאם הריבית תעלה גם המדד יעלה? בכל המודלים הכלכלים גם במיקרו כלכלה וגם במקרו כלכלה, עלייה בשיעור הריבית מורידה את רמת המחירים.
- נניח..כי חברות רצות לעדכן לשכירים את השכר ממש צמוד מדד (ל"ת)גדי מליץ 10/10/2013 20:29הגב לתגובה זו
- אמיר 04/10/2013 18:57הגב לתגובה זועליית מחירים תגרום להעלאת הריבית
- עצה מחבר 04/10/2013 17:53הגב לתגובה זוסייג לחכמה שתיקה..עדיף לדבר על קפה
- המודל נכון אבי...רק 04/10/2013 17:48הגב לתגובה זוכנראה שבאותו שיעור בכלכלה הוא בדיוק הכין קפה....הפוך!!
- עוד אחד שמבין בקלקלה 04/10/2013 17:30הגב לתגובה זוזו הבעיה כשחושבים שמבינים בכל התחומים....בסוף לא מבינים מספיק באף תחום...כנראה שהבחור לא ממש משכיל..
- אהרון 04/10/2013 19:48אם היה משכיל היה יודע שהפרוטוקול של זקני ציון היה עלילה פיקציה והוא מתייחס כאילו באמת נכתב פרוטוקול
- 2.עוד מנותק שבע 04/10/2013 15:30הגב לתגובה זולפיד. בקצור השבע אף פעם לא מבין את הרעב. לדבר שטויות ולקדם כוס קפה ב 5 שח זה מה שהוא עושה פה. מי בכלל צריך לעמוד בתור ולקבל כוס קפה ב 5 שח? לא יותר פשוט להביא קפה בתרמוס מהבית ועוגה? העסק שלו לא יחזיק מעמד הרבה זמן.
- צודק 100 אחוז , השבע לא יבין את הרעב (ל"ת)רוני , רואה חשבון 04/10/2013 18:17הגב לתגובה זו
- 1.Cofix הרויחה . והלקוחות הרויחו . בן אדם עם שכל בקודקוד (ל"ת)כל הכבוד 04/10/2013 15:23הגב לתגובה זו
- בדבכט 05/10/2013 15:51הגב לתגובה זולעמוד בתור כמו אידיוטים בס"כ קפה השתגעתם
- עם מטומטם 04/10/2013 17:34הגב לתגובה זוהוא פשוט מנצל את הטמטום של הישראלים .
- ואח"כ תשתה במחיר הזה בכול בתי הקפה (ל"ת)אמיר 04/10/2013 21:07
השקעה במניות או דירות (גרוק)מה עדיף - השקעה בדירה או השקעה במניות ובאיזה עיר היה כדאי לקנות דירה?
מניות, אגרות חוב, מסלולים כלליים, לעומת דירות, מה הניבה כל השקעה בחמש השנים האחרונות וגם: על המס, על תכנוני המס ועל העיר שהמחירים בה תקועים כבר שנים
מדדי המניות נתנו תשואה גבוהה בהרבה משוק הדירות במבחן של 5 השנים האחרונות. כשמדברים על שתוה ברוטו, מדדי המניות הבולטים הניבו תשואה פנומנלית של מעל 80% בחמש שנים וגם השקעה במסלולים כלליים שמערבבים מניות עם אג"ח היתה עם תשואה נהדרת של כ-53%. כלומר, השקעה בבורסה הניבה כ-9% בשנה והשקעה במניות בלבד הניבה כ-13% בשנה.
כאשר בוחנים תקופות ארוכות יותר, מתקרבים לבנצ'מרק המקובל - אגרות חוב מניבות בין 4% ל-5%, מניות בין 7% ל-9% בשנה (בשני העשורים האחרונים יש הטייה כלפי מעלה). מסלול כללי אמור לייצר תשואה של כ-6% וצפונה.
מניות, אג"ח, מסלול מעורבב או דירות - התשואה בחמש שנים
מול השקעה בשוק ההון - ישירות או דרך הגופים המוסדיים (ניהול תיקים, קרנות נאמנות, השתלמות, גמל ועוד) יש כמובן את אפשרות ההשקעה בנדל"ן ובעיקר בדירות למגורים. מה עדיף?
לפני המבחן הכלכלי, צריך להזכיר שיש הבדלים מהותיים - השקעה בבורסה היא נזילה (אם דרך קרנות השתלמות אז צריך לחכות 6 שנים), זו השקעה שיש לה מחיר כל יום ואתם כמשקיעים יודעים מה קורה שם באופן שקוף. אם אתם משקיעים ישירות אז אתם יודעם כל יום, אם זה בקרן נאמנות יש מידע מדי יום, בנכסים שנחסכים בהשתלמות וגמל המידע הוא פעם בחודש. אבל בעיקרון מדובר על נכסים לרוב נזילים ושקופים.
- כסף חדש: ילדים בני 12 משקיעים בבורסה דרך אפליקציות
- אקונרג'י תקבל השקעה של 50 מיליון אירו מקרן השקעות צרפתית; המניה קופצת
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כשאתם קונים דירה להשקעה, אתם קונים נכס פיזי, זה לא על הנייר. אתם קונים קירות, וצריך לטפל בהם, צריך לנקות, לתקן, להשקיע. דירה להשקעה היא במקרים לא מעטים כאב ראש - הלך המזגן, צריך להביא טכנאי. השוכר מבקש לדבר איתך על המחיר. השוכר מבקש להכניס כלב לכמה חודשים. יש אסיפת בעלי דיירים חשובה. יש כאן השקעה של זמן. חוץ מזה - המימוש הוא לא מהיר והוא לוקח זמן ועלויות.
דירה בהנחה בבאר יעקב - הטבה של כ-800 אלף שקל לזוכים; חצי מהדירות למילואימניקים
ביום ראשון הקרוב, ייפתחו בעיר 10 הגרלות עם סך של 844 דירות חדשות במסגרת תכנית 'דירה בהנחה' . מחירי הדירות יעמדו על כ- 17-19 אלף שקל למ"ר לעומת כ- 25-27 אלף שקל למ"ר בשוק החופשי; וגם - עסקאות אחרונות בעיר
עם פתיחת השבוע הקרוב - ביום ראשון (ה-10/8) תיפתח בבאר יעקב אחת ההגרלות הגדולות והכדאיות ביותר במסגרת תוכנית 'דירה בהנחה'. כתבנו על הכדאיות הכלכלית הגדולה וההטבה הגדולה שתקבלו במידה ותזכו במסגרת התכנית ברעננה
- דירה בהנחה ברעננה - מעל 1,200 דירות ב-19 אלף שקל למ"ר. כעת, לביזפורטל נודע שגם באר יעקב תבלוט במכרזי התכנית,
עם הנחות של קרוב ל-1 מיליון שקל, מדובר על סכום שיכול להפוך עסקה מ'לא כלכלית' לכזאת שמאוד אטרקטיבית.
עוד דבר שחשוב לציין - הזוכים בתכנית יכולים לרכוש את הדירה בלי להוציא שקל אחד מהכיס. ואיך זה קורה בפועל? הבנק רואה את לוקח המשכנתא כאילו שהסכום שקיבל
כהטבה מהמדינה זה ההון העצמי - ובכך בעצם הוא מעניק את ההלוואה על כל סכום הדירה (דוגמא להמחשה בהמשך).
בחזרה לבאר יעקב -שם יתקיימו 10 הגרלות שונות, עם סך כולל של 844 דירות חדשות במחיר מוזל, כולן מיועדות למחוסרי
דיור בלבד. מחירי הדירות נעים בין כ-17 אלף שקל לכ-19 אלף שקל למ"ר (כולל מע"מ), בעוד שבשוק החופשי המחירים בבאר יעקב כבר הגיעו ל־25-27 אלף שקל למ"ר, תלוי במיקום ובאופן הבנייה. המשמעות היא הנחה של מאות אלפי שקלים, שיכולה להגיע לנוע בין 700-850 אלף שקל לדירה
- מדובר על פער משמעותי במיוחד בעיר שבה הביקוש גבוה והבנייה מתקדמת בקצב מהיר יחסית.
חצי מהדירות שיוגרלו בבאר יעקב יוקצו למשרתי מילואים, כש-25% מהן יוקצו ללוחמים בלבד. מדובר בהטבה שמגדילה משמעותית את סיכויי
הזכייה של קבוצה זו - שללא ספק ראויים לקבל זאת. חשוב לומר - המילואימניקים מתמודדים גם על הדירות הרגילות בהגרלה הכללית.
לגבי הבנייה, היא תבוצע על ידי כמה מהיזמים שהתרגלנו לראות במכרזי המדינה, ביניהם אלקטרה מגורים, רמי שבירו, קלוד נחמיאס, גיא ודורון
לוי ועוד. חלק מהפרויקטים ממוקמים באזורים חדשים בעיר, סמוך לצירי תחבורה מרכזיים, תחנות רכבת ותשתיות חינוך ושירותים קהילתיים.
ההגרלה הכוללת
במסגרת ההגרלה שתפתח ביום ראשון יוגרלו כ־7,600 דירות ברחבי הארץ, לרבות בבאר יעקב, יבנה, קרית עקרון, נתניה, עפולה, נוף הגליל, קריית ביאליק, ירושלים. דירה בהנחה היא דרך של רבים שלא יכולים להגיע לדירה לרכוש דירה. המדינה נותנת הנחה - אתם צריכים לקחת. גם אם זה לא באזור שלכם, כדאי לכם להשתתף. לא כל יום מקבלים מתנה, וחשוב להדגיש שהיקף ההנחות בעתיד יירד. זו ההגרלה האחרונה עם אפשרות להנחות כל כך משמעותיות, בכוונת האוצר להגביל את ההנחה והאמת שהוא צודק.
- דירה בהנחה ברעננה - מעל 1,200 דירות ב-19 אלף שקל למ"ר
- דירה בהנחה יוצאת לדרך - הנה הפרטים המלאים; ולמה זכאים חייבים להשתתף?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
גם אם ההגרלה של הדירות היא לא במקומות שאתם מעוניינים לגור בהם, אתם יכולים להשכיר את הדירה ולגור בשכירות במקום אחר. זה יהיה נכון יותר כלכלית, כי הרווח הזה מאוד משמעותי ושווה בשבילו לגור בשכירות תקופה של כמה שנים, גם אם זה פחות
נוח לכם. מעבר ליתרון הגדול שבהנחה עצמה, יש יתרון נוסף - אתם במקרים רבים לא צריכים להביא הון עצמי כי הדירה שווה הרבה יותר ממחיר הזכייה ושווה כבטוחה לבנק יותר, הנה דוגמה: נניח שאתם זוכים בדירה של 1.9 מיליון שקל כשהיא בפועל שווה בשוק החופשי 2.7 מיליון שקל.
כפי שנאמר לעיל, הבנק רואה זאת כאילו שאת ההנחה אתם הבאתם כהון עצמי 'מהבית' ולכן הוא משלים את כל השאר -75% כהלוואה לדיור (משכנתא). ואז בפועל מה שיוצא בשטח זה שלא הוצאתם שקל אחד מהכיס והגעתם לדירה ששוה 2.7 מיליון שקל. מדובר על הטבה לא נתפסת. אולי כאן
זו ההזדמנות גם לומר על חילוקי הדעות בנושא. קיבלנו תגובות מכם לאחרונה על חוסר ההגינות בהגרלה הזאת ושזוהי לא הדרך להיטיב עם הציבור אלא להיפך, בטח ובטח לא הדרך להוריד את מחירי הדיור - כפי שהוגה התכנית (השר משה כחלון דאז) טען
שיקרה. אבל מצד שני נזכיר שמדובר כאן על מילואימניקים ששירותו אותנו ביתר שאת ואם כבר ממשיכים עם התכנית - אז לפחות שיתנו למי שראוי לכך.
